Вход по пропускам

До недавнего времени офисные объекты в Московском регионе не сильно интересовали ритейлеров, однако в условиях падения посещаемости торгово-развлекательных комплексов и покупательской способности населения сетевикам приходится искать новые площадки. Эксперты считают, что работа в бизнес-центрах - явление временное, однако насколько именно, пока сказать трудно.

Ориентация на клерков

За последние шесть-семь лет объем торговых помещений в бизнес-центрах Москвы и Московской области многократно вырос: по подсчетам компании CBRE, на долю ритейла теперь приходятся от 1,7% до 7,9% арендопригодных площадей в таких проектах.

Наибольший объем ритейла при этом сосредоточен в БЦ классов Aи B (около 270 тыс. и 1,2 млн кв. м соответственно), что не удивительно: в первую очередь все стремятся попасть в "топовые" объекты, где работают крупные международные и российские компании.

Стоимость аренды для розничных операторов в столичных офисных центрах сильно зависит от объекта, метража и профиля арендатора и варьируется от 150 до 2,5 тыс. долларов за 1 кв. м в год (в некоторых случаях с применением фиксированного курса доллара обычно в пределах 45-65 рублей за 1 доллар). Что касается спецусловий, то для арендаторов, назначение которых предполагает сложную технологическую составляющую (в частности, общепит), предусматривается предоставление арендных каникул.

Наиболее востребованными среди ритейлеров являются помещения площадью от 20 до 200 кв. м. Исключения составляют рестораны (350-700 кв. м) и фитнес-центры (около 2,5 тыс. кв. м), отметили консультанты по недвижимости.

Профиль "неофисных" арендаторов может быть самым разным: помимо уже названных общепита и спортивных клубов, это могут быть салоны красоты, химчистки, магазины, аптеки, цветочные салоны и так далее - как в отдельных помещениях бизнес-центра, так и в формате "островов". Наличие таких арендаторов позволяет создавать в офисных проектах развитую инфраструктуру, своего рода "город в городе", где люди обеспечены всем необходимым.

Целевая аудитория ритейла в деловых комплексах определяется локацией застройки объекта. В основном ритейл-зоны предназначены для работников и посетителей БЦ, но в некоторых случаях - и на людей "с улицы". Ориентация исключительно на клерков имеет свои плюсы и минусы. С одной стороны, благодаря этому сетевики получают гарантированный поток платежеспособных покупателей, зачастую не имеющих других вариантов для покупок. С другой стороны, аудитория офисных комплексов замкнута и практически не обновляется.

Например, в "Евросети" рассказали, что по этой причине на сегодняшний день из 678 салонов связи московского филиала компании только две торговые точки расположены в офисных объектах: в гостиничном комплексе "Космос" и в башне "Федерация" делового района "Москва-Сити". Как пояснил Владимир Бычек, вице-президент по развитию и корпоративной безопасности компании, сотрудники БЦ могут заказывать товар в интернет-магазине и пополнять электронные кошельки через терминалы или банкоматы. В связи с этим необходимости в размещении там торговой точки нет.

Нужно помнить, что создание инфраструктуры в любом офисном центре должно приносить стабильный доход его владельцу. Как отметили специалисты компаний Praedium и Stone Hedge, полностью закрытая инфраструктура в данном случае невыгодна для собственника, если арендаторы платят процент от оборота. Но если размер арендной платы фиксирован, то собственнику не так важен характер работы арендатора. Эксперты уточнили, что закрытые объекты ритейла выбирают для себя игроки, работающие с определенной целевой аудиторией и в меньшей степени заинтересованные в так называемых случайных посетителях. Помещения же на первой линии, напротив, идеально подходят компаниям, стремящимся привлечь стихийный трафик.

В то же время даже в условиях "ограниченности" офисные проекты могут быть вполне успешными. Ярким примером этого можно назвать тот же "Москва-Сити", где относительная изолированность комплекса и почти полное отсутствие ритейл-инфраструктуры вне этого бизнес-района позволили разместить полный набор всех возможных операторов (исключая магазины "Афимолла"), целевая аудитория которых полностью сформирована только сотрудниками и гостями офисных зданий.

Без шума и пыли

Работа розничных операторов в офисных проектах имеет целый ряд нюансов, которые важно учесть как собственнику бизнес-центра, так и самим арендаторам. Например, для размещения магазина в здании обязательно должна иметься автономная разгрузочная зона.

Для открытия столовой, кафе или ресторана важно оснащение помещений промышленными канализацией, вентиляцией, вытяжкой, жироуловителями, наличие достаточных мощностей инженерных коммуникаций, таких как вентиляция, вода и канализация, а также дополнительная электрическая мощность.

В основном погрузочные работы у ритейлеров осуществляются в ночное время. Товар нужно хранить в специально отведенных для этого помещениях, вход в торговую зону и в офисную часть должен быть или разделен, или внятно регламентирован, чтобы не создавать препятствий и соблюдать требования безопасности БЦ одновременно, перечислила Оксана Николаева, заместитель директора отдела исследований рынка CBRE.

Однако многие деловые центры устроены таким образом, что в них изначально не предусматриваются дебаркадеры, зоны разгрузки, хранения, в том числе с соблюдением специальных условий (например, по температуре).

Еще одним препятствием для ритейлеров может стать пропускная система, действующая в современных БЦ, из-за чего попасть в кафе или магазин на территории офисного комплекса, не будучи его сотрудником, практически невозможно. Это может отпугнуть многих крупных игроков, ведь для сетевиков любой дополнительный барьер на пути потенциального покупателя ведет к потерям в торговом обороте.

Тем не менее, известны и примеры успешной работы федеральных ритейлеров в деловых комплексах. Так, в бизнес-парке ComCityв Новой Москве работает крупный магазин сети "Пятерочка". В ближайшее время ожидается открытие супермаркета красоты и здоровья "Неофарм" и магазина цифровой техники, название которого пока не сообщается, рассказал директор по сдаче в аренду офисной недвижимости PPF Real Estate Russia Никола Обайдин.

Консультанты по коммерческой недвижимости считают, что при грамотном подходе к размещению торговых операторов в офисных комплексах их деятельность не будет создавать никаких неудобств для других арендаторов и тем более сотрудников БЦ, даже несмотря на постоянную разгрузку товаров супермаркета и ресторанов.

Обязательный элемент

В целом, эксперты настаивают, что не стоит расценивать ритейлеров как альтернативу стандартным арендаторам офисных центров. По мнению специалистов, лояльность девелоперов к розничным операторам продлится до того момента, когда заполняемость офисных комплексов в Москве и области вновь выйдет на высокий уровень.

Однако, судя по прогнозам игроков рынка, произойдет это еще очень не скоро. Согласно подсчетам компаний JLL и S.A. Ricci, по итогам первого квартала 2016 года доля пустующих офисов в столице составила от 15,8% до 18,5% (в классе A - 22,4-24,3%, в классе B - около 13%). Аналитики ожидают, что до конца года вакантность в столичных БЦ едва ли будет ниже 18%.

Как бы то ни было, сейчас ритейл становится обязательным сервисным и инфраструктурным элементом современного бизнес-комплекса, поэтому их владельцы стремятся привлечь "новые имена". Приглашая ритейлеров, собственникам БЦ стоит обратить внимание на достаточность или избыточность торговых точек в проекте. Пул арендаторов не должен порождать внутренней конкуренции, при которой все форматы торговли будут чувствовать себя настолько некомфортно, что возникнет постоянная ротация игроков.

При определении количества, объема и назначения торговых помещений в БЦ надо учитывать трафик - как внутренний, так и потенциальный внешний. "Когда City&Malls PFM разрабатывала план и назначения для торговых помещений в "Симонов Плазе", то сразу было определено, что в здании будет только одна столовая, одно кафе и одна кофейня в формате "кофе с собой". Аналогичный подход применялся и к другим типам торговли - салонам красоты, аптеке, мини-маркету и так далее", - напомнил Сергей Шиферсон, коммерческий директор.

Илья Китов