Заряд на подряд

Крупный финский строительный концерн "Лемминкяйнен" меняет стратегию работы в России и уходит из девелоперского бизнеса. Теперь компания сосредоточит свою деятельность на рынке генподряда. К концу года концерн намерен увеличить портфель таких заказов на 200 тыс. кв. м. При этом и многие другие застройщики Санкт-Петербурга сейчас наращивают портфель генподрядных проектов, урезая девелоперские. Причины подобного переформатирования рынка обсудили наши эксперты.

Как вы оцениваете подобную стратегию и ее перспективы в текущих условиях рынка?

Михаил Якубов, руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL

Стратегия логичная, особенно для компаний, у которых отсутствует источник прямого финансирования в лице банка-партнера. Другие примеры есть: MR Group (частично), ГК "Балтрос", ГК "Эталон". Особенно этот тренд коснулся международных фирм, так как обороты в материнской компании фиксируются в долларах, а выручка на территории России формируется в рублях. А с учетом падения оборотов и выручки, а также влияния курса доллара данная схема для подобных компаний стала непривлекательной. Вообще, уход из девелопмента связан с тем, что осложнился доступ к финансированию проектов, а также ухудшилась конъюнктура с точки зрения продаж. Все это значительно сократило маржинальность девелоперского бизнеса, которая стала сопоставима с подрядной. Поэтому переход в подрядный бизнес стал выгоднее, так как сопряжен с меньшими рисками.

Николай Вечер, партнер, вице-президент GVA Sawyer

Компанию "Лемминкайнен" долгое время преследовали неудачи, связанные, в основном, с юридическим статусом реализуемых ими объектов. Сначала обнаружилось строительство одного жилого здания на двух смежных земельных участках с разными кадастровыми номерами, затем проблемы достройки жилого дома на Суздальском проспекте. Виной тому сложности российского законодательства, а не сама компания, однако эти проблемы все же коснулись и ее репутации. В результате "Лемминкяйнен" так и не стала крупнейшим застройщиком из числа первой десятки. Во всяком случае, объемы ее строительства были не сравнимы с объемами других финских застройщиков - ЮИТ и NCC. Рынок же генподряда более прост и понятен и его рисками управлять гораздо проще, нежели в девелопменте. Обратной стороной этого является и более низкая по сравнению с девелопментом доходность. То есть, происходит снижение рисков в обмен на снижение доходности. Такая стратегия характерна для компаний с отлаженными бизнес-процессами именно в строительной части рынка. Так что ход вполне логичен: работать на более понятном для себя рынке, где твои компетенции выше и вполне конкурентоспособны.

Илья Андреев, вице-президент NAI Becar

На мой взгляд, иностранные компании по-своему уникальны. У них иная структура затрат, которая привязана к валюте. Кроме того, существуют четкие требования и регламенты работы, которые не всегда совпадают с российскими реалиями. Непредсказуемая ситуация со сроками получения строительной документации в России также не свойственна западному рынку. Не имея "запаса прочности", иностранные компании зачастую принимают решение о смене стратегии, российские девелоперы более гибкие. В целом новая стратегия компании выглядит довольно интересно. Иностранные подрядчики (в частности, финские и турецкие) всегда пользовались и будут пользоваться высоким спросом на рынке, так как уровень подрядных работ у нас в стране невысок.

Андрей Бойков, партнер Rusland SP

Многие девелоперы малой и средней руки сейчас корректируют и укрупняют свою текущую деятельность. Строительные компании достраивают текущие проекты, а к новым подходят крайне осторожно. Риск снижения спроса по проектам для ряда компаний может оказаться фатальным. Тем самым "Лемминкяйнен", с большой долей вероятности, также решили укрупнить свой бизнес и сосредоточиться на нише подрядного строительства, где риски несколько ниже, чем в девелопменте полного цикла.

Андрей Косарев, генеральный директор компании Colliers International в Санкт-Петербурге

Стратегия представляется весьма рискованной, поскольку рынок генподряда довольно серьезно сжался - как в коммерческом, так и в инфраструктурном секторе. Тем не менее, конкурентные преимущества, которыми располагает "Лемминкяйнен", должны помочь отвоевать определенную долю рынка.

Такая стратегия более характерна для рынка жилого, коммерческого или инфраструктурного строительства?

Михаил Якубов

Такая стратегия характерна больше для коммерческого рынка, так как он сильнее пострадал от кризиса.

Николай Вечер

В большей степени такая стратегия характерна для рынка коммерческой недвижимости, в меньшей - для жилой. А девелопмент в инфраструктурной сфере пока еще редкость, там как раз большее развитие получил рынок генподряда, нежели девелопмента. Вообще, финские строительные компании в Петербурге занимают свою особую, специфическую нишу, обычно так и называемую "финское жилье". Они работают в сегменте "комфорт+" и на границе жилья комфорт- и бизнес-класса. Их здания отличают хорошее качество строительства, продуманные планировки, качественная инфраструктура прилегающих территорий и большой объем дополнительных опций при строительстве. Однако и цена таких квартир выше, чем у конкурентов в проектах аналогичного класса. "Лемминкяйнен" не совсем вписывался в эту нишу, имея небольшие объемы строительства и более низкий, чем финских коллег-конкурентов, уровень качества.

Илья Андреев

Стратегия перспективна для всех сегментов рынка. Всем нужна гарантия сроков и качества выполненных работ, которую предоставляют зарубежные подрядчики.

Андрей Бойков

Такая стратегия может быть перспективна для всех перечисленных рынков. Ключевой момент здесь в выборе платежеспособного и надежного заказчика. В настоящий момент много подрядных компаний уходят с рынка именно из-за проблем с выплатами за проведенные работы и оказанные услуги.

Андрей Косарев

Не уверен в перспективности такой стратегии, но основной потенциал - в жилом сегменте, где сокращение запуска новых проектов уже приостановилось и рынок по-прежнему достаточно активен в отличие от коммерческого сегмента, где объем нового строительства заметно сократился, и инфраструктурного, на который напрямую влияет уменьшение бюджетного финансирования.

Как вы оцениваете общую и конкурентную динамику на рынке строительного генподряда в Санкт-Петербурге?

Михаил Якубов

Конкуренция, конечно, есть, особенно сейчас, когда больше девелоперских компаний стали переходить в подрядный бизнес. Помимо них на рынке есть и изначально специализирующиеся на подряде организации. Тем не менее, "Лемминкяйнен" известен на рынке своим высоким качеством предоставления подрядных услуг, поэтому мы уверены, что они без труда займут свою нишу.

Николай Вечер

Любые кризисные явления сопровождаются одними и теми же процессами: крупные игроки становятся еще крупнее, а мелкие - умирают или поглощаются крупными. Текущая ситуация отнюдь не исключение, поэтому, конечно, крупные "тяжеловесы" сейчас наращивают объемы, в том числе и за счет покупки проектов небольших застройщиков, покидающих рынок. Сейчас динамика имеет, как говорят специалисты фондового рынка, боковой тренд, то есть нет ни развития, ни падения. Все замерли в ожидании явственных макроэкономических сигналов.

Илья Андреев

Несмотря на огромное количество подрядных организаций, конкуренция на рынке генподряда невысока. Тенденции к укрупнению рынка мы также не предвидим. За последние годы на петербургском рынке не появилось ни одного серьезного генподрядчика, особенно в сегменте инфраструктурного строительства.

Андрей Бойков

Если говорить о ситуации в целом, то да, наблюдается тенденция к укрупнению подрядных компаний, переформатировании бизнесов и так далее. Многие игроки уходят с рынка вследствие недостатка заказов и проблем с финансовыми поступлениями. Но, с другой стороны, многие компании средней руки, а также некоторые крупные подрядчики, наоборот, увеличили объем заказов в кризис. Опять же, с учетом жесткой конкуренции, не каждый подрядчик будет готов работать за низкую рентабельность.

Андрей Косарев

Сейчас мы также наблюдаем противоположную тенденцию: некоторые генподрядные компании запускают собственные девелоперские проекты в сегменте жилья и апартаментов, чтобы загрузить имеющиеся мощности и поддержать обороты. Тем более что земельные участки стали более доступными, а крупные застройщики более осторожно запускают новые проекты.