Москва не сразу встроилась

Рынок ритейла в жилых комплексах Москвы становится все более развитым и разнообразным. Наличие встроенных коммерческих помещений в многоквартирных домах на сегодняшний день является едва ли не обязательным атрибутом успешного проекта. Хотя такие объекты занимают в среднем не более 5-7% от общей площади дома, они заметно влияют на привлекательность ЖК в целом, к какому бы классу тот ни относился.

Высокая отдача

Развитию "встройки" способствует и введение новых стандартов строительства московских домов: теперь первые этажи новостроек будут оборудованы под бытовые услуги, офисы и торговлю, что должно решить вопросы, связанные с магазинами в шаговой доступности и предоставлением необходимых услуг для горожан. По тому же пути сейчас собираются идти и подмосковные власти.

"В микрорайоне "Центральный" района "Новые Ватутинки" в Новой Москве на первых этажах запроектированы только коммерческие помещения. В нашем проекте большое количество жителей, поэтому мы рассчитываем, что все нежилые площади будут реализованы и востребованы, - приводит пример гендиректор ООО "Новые Ватутинки" Александр Зубец. - А вот в уже построенном малоэтажном квартале "Южный", напротив, нет никакого смысла отдавать первые этажи под коммерцию - это сделало бы проект нерентабельным, поскольку плотность населения в данной локации небольшая. Компаниям не интересно арендовать или приобретать помещения, соответственно, девелопер решил не создавать встроенные коммерческие помещения в данном проекте".

Каждый девелопер имеет разную политику реализации нежилых помещений в своих ЖК. Одни, как, например, ГК "Мортон", главным образом сдают коммерческую недвижимость в аренду. Другие, напротив, в большей степени ориентируются на продажу. Такой подход, в частности, исповедуют компании "Ривер Парк", "Эталон-Инвест" и "НДВ-Недвижимость". Застройщики объяснили это тем, что для сдачи коммерческих помещений в аренду требуются дополнительные ресурсы и отдельный штат сотрудников.

Реализация коммерческих площадей начинается еще на стадии строительства, и к моменту ввода ЖК в эксплуатацию большая часть "встройки" в нем уже может найти новых хозяев. Однако нередко девелоперы продают/сдают в аренду помещения в уже сданном доме - с готовой отделкой и всеми коммуникациями, но тогда и ценник будет выше, в среднем, на 30-50%. По разным данным, стоимость таких объектов варьируется от 80 тыс. до 150 тыс. рублей за "квадрат". Консультанты по недвижимости уверяют, что зачастую качественные объекты даже не доходят до рынка и реализуются по закрытым продажам, несмотря на высокий ценник.

Цена каждого конкретного коммерческого помещения определяется в индивидуальном порядке и зависит от многих факторов, в первую очередь от "проходимости" места. На ценообразование также влияют локация, свободный доступ, неогороженная территория, грамотная концепция объекта, расположение в составе ЖК, входные группы с первой линии или прилегающей территории, свободная планировка правильной конфигурации, наличие витрин, рекламные возможности, высокие потолки, пешеходный и автомобильный трафик, численность населения в районе, близость к шоссе, ТПУ, ТРК и, в конце концов, готовность самого объекта, перечислил Вадим Кашкин, ведущий специалист департамента коммерческой недвижимости компании "НДВ-Недвижимость".

Эксперты подчеркивают, что покупка нежилых помещений в домах - это хорошее вложение, которое дает большую отдачу, чем жилая недвижимость. При стоимости 1 кв. м, сопоставимой с квартирами, инвестиции в коммерческую недвижимость окупаются гораздо быстрее, особенно, если собственник решает самостоятельно заняться бизнесом. Девелоперы уверены, что магазины, кафе, парикмахерские и прочие инфраструктурные объекты шаговой доступности крайне востребованы в районах массовой жилой застройки. В особенности, если речь идет о Новой Москве, где пока дефицит такой недвижимости.

Конкуренция: "за" и "против"

Нежилые площади в московских домах привлекают совершенно разных инвесторов, и у каждого из них свои "аппетиты". Например, индивидуальных предпринимателей интересуют помещения площадью от 40 до 80 кв. м на первых этажах новостроек. Сетевые же компании чаще всего выбирают отдельные объекты на территории ЖК. Одни ритейлеры договариваются с девелопером о строительстве объекта "под себя", другие выкупают земельный участок и возводят его самостоятельно.

По оценке Елизаветы Севастьяновой, руководителя отдела коммерческой недвижимости компании "Эталон-Инвест", порядка 80% коммерческих помещений занимают частные предприниматели. При этом, уточняет Юлия Королева, руководитель направления коммерческой недвижимости ГК "Мортон", если представители мелкого бизнеса приобретают такие объекты в основном для последующей сдачи в аренду, то крупные сети выкупают помещения под собственные магазины.

Эксперты делят наиболее интересные предложения коммерческой недвижимости в столичных ЖК на три группы: малого формата (от 40 до 100 кв. м) в густонаселенном массиве свободной планировки для организации собственной инфраструктуры; площадью от 200 до 500 кв. м на первой линии с хорошей электромощностью, отдельной вытяжкой, высокими потолками и иными техническими возможностями, оптимальными для организации заведений общественного питания; площадью от 700 до 1,5 тыс. кв. м в густонаселенном массиве на первой линии с запроектированными зоной разгрузки, наличием парковки для реализации под сетевые супермаркеты.

Сложнее реализовывать объекты, в которых отсутствует первоначальная концепция. Непросто найти арендаторов или покупателей помещений на вторых и цокольном этажах, с кабинетной планировкой, "глухих", то есть без окон, не интересны также инвесторам и отдельно стоящие "башни-свечки" вне жилого массива и трафикообразующих объектов.

Некоторые девелоперы еще на стадии проектирования предусматривают самую разную нарезку коммерческих помещений, для того чтобы арендаторы смогли выбрать из нескольких вариантов максимально подходящий без "лишних" площадей и неудобных планировок. "Несмотря на то, что коммерческие помещения разделяются несущими стенами, мы предусмотрели специальные проемы, где можно обустроить проход для объединения площадей. Конечно, разместить, к примеру, фитнес-центр на 2 тыс. кв. м не удастся. Но центр развития для детей или магазин одежды - запросто", - рассказала генеральный директор компании "Ривер Парк" Лариса Швецова.

Состав инфраструктурных объектов в ЖК формируется застройщиками, исходя из потребностей и пожеланий будущих жителей, чтобы те могли получить весь спектр необходимых сервисов и услуг в рамках своего микрорайона. Основной спрос на нежилые помещения формируют продуктовые магазины, салоны красоты, магазины бытовых услуг и строительных материалов, офисы УК и ЖКХ. В центральной части города в большей степени присутствуют luxury-арендаторы, шоу-румы с соответствующими высокими арендными ставками. В спальных же районах кардинально другой формат, более низкого эконом-сегмента.

Любопытно, что девелоперы по-разному подходят к регулированию пула операторов. Любопытно, что девелоперы по-разному подходят к регулированию пула операторов. Одни застройщики стараются не сдавать два-три помещения под один функционал. Другие же строительные компании, напротив, отмечают, что, хотя и просчитывают заранее примерный состав покупателей и арендаторов коммерческих площадей в своих ЖК, но все же не имеют жесткую привязку к тому или иному объекту, поэтому не будут никому препятствовать в покупке нежилого помещения. "Состав арендаторов регулируется самим рынком, то есть здоровой конкуренцией. Вряд ли в одном доме появится сразу два крупных продуктовых магазина или три аптеки. Рано или поздно один из них разорится. Поэтому мы не видим смысла искусственно ограничивать наличие тех или иных коммерческих помещений. В конце концов, с таким подходом на поиск нужного оператора могут уйти годы. Ни одному застройщику это не нужно", - поделилась мнением Лариса Швецова.

С ней согласен и Вадим Кашкин: "Как правило, сформировать и придерживаться строгой концепции эксклюзивности операторов по роду их деятельности удается исключительно в ЖК с наличием небольшой доли нежилых помещений или в комплексах бизнес-класса с закрытой территорией. Соблюдать пул операторов в новых микрорайонах невозможно, так как основной инвестор - это будущий арендодатель", - пояснил он, добавив, что иногда конкуренция может быть в плюс. Например, рядом с рестораном с удовольствием разместиться другой ресторан - образуется некий кластер, и бизнесмены получают стабильную целевую аудиторию, настаивает эксперт.

Солидные перспективы

Создание коммерческой недвижимости и ее реализация в жилых комплексах, особенно крупных, имеет свои нюансы. Во-первых, следует помнить, что обычно строительство ведется в несколько очередей. Для операторов сетевой розницы или банков это серьезный недостаток, так как трафика покупателей, состоящего из жителей первых домов, для них будет недостаточно. Получается, что пока застройщик не построит достаточное количество домов и не заселит их, операторы крупных торговых сетей в этот микрорайон не придут.

Однако, по словам Александра Зубца, девелопер может обратиться в мэрию, которой известно обо всех местных предпринимателях, планирующих купить или снять подобное помещение для развития собственного бизнеса. Именно они как раз и обеспечивают жителей первых очередей небольшой, но разнообразной инфраструктурой. "Так произошло, например, в "Новых Ватутинках" - в микрорайоне "Центральный" - все первые этажи готовых домов "колонизировали" различные местные предприниматели и открыли там магазины, аптеки, парикмахерские", - поделился эксперт.

Во-вторых, большое значение имеет то, огорожен ли жилкомплекс, в котором работают операторы, или нет. Использование коммерческих помещений исключительно для потребностей только местных жителей не всегда оправдано, ведь они не могут обеспечить необходимую загрузку, и есть риск, что реализовать такие площади не удастся.

В таких случаях порой застройщикам проще разместить на первых этажах квартиры - помимо всего прочего, проектирование коммерческих площадей подразумевает возникновение дополнительных технических сложностей: контуры вентиляции, специальные системы пожаротушения и так далее. Кроме того, желательно, чтобы коммерческие помещения были выше, чем стандартные квартиры. Поэтому иногда девелоперы предпочитают строить на первых этажах жилую недвижимость, а при появлении потенциальных арендаторов заниматься ее переводом в нежилую.

Чтобы решить эту проблему, некоторые застройщики предусматривают в ЖК две входных группы - со стороны микрорайона и со стороны улицы, либо размещают встроенные помещения в разных зонах для трафика с обеих сторон.

Для розничных операторов не столь важно, в каком районе города находится ЖК, куда они планируют "вселиться". Прежде всего ритейлеров интересует доходность, которую они рассчитывают, основываясь на плотности населения, наличии трафикообразующих факторов, включая ТПУ, остановки общественного транспорта, близость метро, перспективы развития района и конкурентную среду. Исключение составляют продуктовые сети, для которых целевой аудиторией являются люди с доходом выше среднего - такие компании предпочитают рассматривать ЦАО, СЗАО, ЮЗАО и ЗАО Москвы.

В целом рынок "встройки" в столице активно развивается и сулит инвесторам неплохие перспективы. В то время как рынок торговых центров насыщен, а ставки аренды в объектах с хорошей проходимостью даже на фоне снижения остаются довольно высокими, коммерческие помещения в жилых комплексах являются достойной альтернативой моллам. Поэтому именно данный сегмент в ближайшие годы может привлечь большой поток денежных средств от инвесторов самого разного калибра.

Илья Китов