Экономия на всем подряд

Московский рынок генподрядных работ в коммерческой недвижимости находится на перепутье. В условиях снижения темпов строительства и проблем с заемным финансированием компании испытывают нехватку заказов и вынуждены или срочно искать варианты остаться "в игре", или закрыться. Оно и понятно: многие девелоперы, желая сэкономить, начинают сами заниматься подрядом, а кто-то даже и пытается заработать на этом.

"Клиенты уже не готовы переплачивать 10-15% просто за бренд"

Строительный рынок столицы переживает крайне непростые времена. Неопределенность в экономике, удорожание кредитов, невозможность привлечь проектное финансирование, падение спроса со стороны арендаторов и снижение дохода граждан заставили многих девелоперов заморозить целый ряд крупных проектов коммерческой недвижимости, реализуя только те из них, которые уже находятся в высокой стадии готовности, в результате чего объем строительства в Москве резко сократился.

Кроме того, из-за санкций, введенных в отношении турецких компаний (а они реализовывали более 50% строительных объектов столичного региона), произошло перераспределение значительной доли строительного рынка. Сейчас лидирующие позиции занимают преимущественно крупные российские компании и иностранные игроки, не связанные с Турецкой республикой. Крупнейшими игроками на отечественном рынке генподрядных услуг являются RD Construction, ФОДД, GRM Group, "Главмосстрой", "Моспромстрой" и "Монарх". В числе зарубежных игроков, которые пока остались на рынке, можно назвать Strabag (Австрия), Codest (Италия), Putevi (Сербия) и российско-европейская PSP Farman.

Все названные выше перемены не могли не ударить по генподрядным организациям, особенно тем, которые существовали за счет небольших объемов работ. Количество проектов резко уменьшилось, а вот конкуренция, напротив, стала жестче. Теперь, чтобы победить в тендере, нужно приложить гораздо больше усилий на проработку проекта и максимально выгодного предложения.

Если раньше заказчики рассматривали в основном только "топовые" фирмы, то сейчас они стали уделять внимание и относительно молодым игрокам при наличии безукоризненной репутации. "Кризис заставил заказчиков более глубоко погружаться в процесс выбора подрядчика, изучение информации о компании и ее предложения. Клиенты уже не готовы переплачивать 10-15% просто за бренд, давно известный на рынке", - отметил управляющий директор компании Fort Project Андрей Хазов.

При строительстве коммерческой недвижимости расходы на услуги генподряда обычно составляют около 10-12% от стоимости проекта. До кризиса крупнейшие участники генподрядного рынка с большим опытом реализации сложных проектов могли позволить себе повысить этот показатель вдвое. Сейчас же, чтобы как-то выжить, генподрядчики зачастую готовы работать без аванса и за небольшой процент, а то и вовсе прибегают к демпингу.

По словам Сергея Кудрявцева, управляющего партнера Pridex, несмотря на сложную экономическую ситуацию в 2015 году, конъюнктура рынка благоприятствовала дальнейшему развитию рынка высококачественных строительных сервисов. В больше степени это касалось проектов отделки и реконструкции, поскольку адаптация бизнеса к новым реалиям привела к увеличению доли проектов реновации действующих офисных интерьеров.

Еще одна тенденция нового времени: чтобы сократить расходы и, соответственно, увеличить прибыль, компании все больше работ выполняют своими силами, что позволяет убрать промежуточных контрагентов - то есть, удельный вес субподрядчиков в контрактах снижается.

Иностранным генподрядчикам значительно легче привлекать клиентов из-за рубежа благодаря опыту взаимной работы на проектах в других странах. Но практика показывает, что российский рынок очень специфичен и слабо понятен для таких компаний. Стоимость услуг, оказываемых иностранцами, может быть до 30% дороже по сравнению с российскими компаниями, что так же играет не в их пользу. Также "варягов" сильно подводит незнание локальных сметных норм. Отсюда нередко неверное ценообразование и невозможность взаимодействия с заказчиками, работающими в территориальных/федеральных единичных расценках.

Существует мнение, что в эпоху нестабильности строительным компаниям стоит искать счастья в государственных контрактах, так как это, может, и не столько прибыльное дело, как коммерческое строительство, но зато надежное и регулярное, ведь там очень большой поток и большие объемы работ. Однако некоторые игроки рынка считают, что на госстройках бизнесменов ждет неприятный сюрприз. "Если с коммерческими проектами все понятно, хотя и здесь бывают коррупционные схемы, как бы странно это ни звучало, то в случае с государственной структурой без коррупции практически не бывает. И это очень отпугивает новичков в этом деле. А те, кто регулярно этим занимаются, знают все ходы и выходы, в курсе, что такое аукционы, что такое закупки, с кем надо дружить, а с кем - нет. На мой взгляд, туда просто так не попадешь: нужно демпинговать, а это будут делать все твои конкуренты, потому что таков принцип госзакупок, и работать просто ради работы, либо делиться", - рассказал Михаил Каплун, директор отдела управления строительством CBRE.

Андрей Хазов добавил, что господряд и коммерческий сектор являются настолько разными по условиям работы, что у компаний, работающие с госзаказчиками, не получается работать на коммерческих условиях, и наоборот.

Также не стоит забывать и об особенностях договорных условий госконтрактов. Компания, победившая в государственном тендере, должна безоговорочно принимать проект договора, опубликованного на электронной площадке, и не имеет право вносить в него какие-либо корректировки. То есть, один из основных процессов, необходимых любому подрядчику при входе в проект - согласование текста договора генерального подряда - в данном случае остается нереализуемым.

Таким образом, интересы генподрядной организации при взаимодействии с государством практически никак не защищены, и взяться за госпроекты сейчас могут только крупные и финансово стабильные генподрядчики, резюмируют специалисты.

Заряд на подряд

Стремление сократить расходы вынудило некоторых девелоперов создавать внутренние подрядные подразделения, хотя порой такие структуры формируются всего под один-два проекта. По словам Михаила Каплуна, пока в Москве такие случаи, скорее, единичны. "Если говорить про крупных девелоперов, то они в основном пользуются внешними подрядчиками. Есть ряд компаний, у которых есть свой собственный подряд, но речь идет об очень крупных компаниях. Так что, я не могу сказать, что такая практика носит массовый характер", - поделился мнением эксперт.

Специалисты считают, создание подрядных организаций внутри компании имеет ряд недостатков. Главный из них заключается в том, что все риски, ответственность по которым обычно полностью принимает на себя внешний генподрядчик, ложатся на самого девелопера.

Так, в случае низкого качества выполненных работ или срыва сроков реализации проекта заказчик может сменить подрядчика, еще и получив компенсацию полной стоимости строительства от банка-поручителя. Однако при наличии внутреннего генподряда максимум, что можно сделать, - это уволить одних сотрудников и нанять других, а включение подрядного вида бизнеса в структуру строительной компании требует формирования большого штата высококвалифицированных технических специалистов с богатым опытом.

К тому же, не стоит забывать, что успех строительства во многом зависит от сплоченных действий проектной команды генподрядчика. Иногда на стройплощадке одновременно работают до нескольких десятков субподрядных фирм, и если на каком-то из этапов происходит задержка, в итоге может затормозить весь процесс. Разумеется, в недавно образованных организациях гораздо тяжелее добиться слаженности работы всех сотрудников, чем в тех, что давно работают на этом рынке и имеют соответствующий опыт.

Впрочем, отдельные девелоперские компании создают подобные структуры для выполнения строительных работ не только в своих проектах, но и выходят с ними на рынок генподрядчиков. Как указывают эксперты, это связано со снижением маржинальности девелоперского бизнеса, которая стала сопоставима с подрядной. Поэтому переход в подрядный бизнес стал выгоднее, так как сопряжен с меньшими рисками. Пока такие случаи на московском рынке носят единичный характер и едва ли станут многочисленными. В то же время в Санкт-Петербурге уход девелоперов на подряды встречается довольно часто. На такой путь уже встали ГК "Балтрос", ГК "Эталон" и финский строительный концерн "Лемминкяйнен".

Лучше поработать на дядю

Еще одним выходом для столичных застройщиков на падающем рынке может стать fee-девелопмент. Хотя в западных странах подобная практика уже давно распространена - некоторые специалисты отмечают, что там по такому принципу строится большая часть недвижимости, - то в России она только начинает набирать популярность. Как сообщили в компании RD Construction, сейчас доля таких проектов в РФ не превышает 10%.

Fee-девелопмент подразумевает, что строительная компания не владеет землей и построенным объектом недвижимости, а лишь исполняет работы по найму. В этом есть огромный плюс: застройщику не нужно вкладывать свои деньги в проект и выступать в роли инвестора, генподрядчика, поставщика и риелтора.

В свою очередь, заказчик имеет возможность привлекать профессиональных исполнителей на каждом этапе проекта. Немаловажно, что fee-девелопер, прежде всего, нацелен на конечный финансовый результат, то есть на соотношение доходов и расходов будущего объекта. Компания работает за вознаграждение, которое напрямую зависит от успешности реализованного проекта. Чаще всего оно составляет 3-7% от общего бюджета, в зависимости от возлагаемых функций.

В основном к fee-девелопменту в России прибегают профессиональные инвесторы, которые не хотят или не имеют возможности создавать свою девелоперскую компанию для реализации проектов. Речь идет о страховых компаниях, банках, пенсионных или инвестиционных фондах - как отечественных, так и международных. Во втором случае инвестор понимает, что для успешной реализации проекта нужен сильный местный игрок, обладающий необходимым опытом, необходимыми связями и ресурсами.

Однако не все застройщики положительно относятся к такому формату сотрудничества. Например, при реализации проектов строительства торговых и бизнес-центров компания-инвестор предпочитает самостоятельно выполнять функцию девелопера, чтобы контролировать процесс сдачи объекта в аренду и получения прибыли.

Одним из недавних примеров fee-девелопмента стала передача компании MR Group портфеля проектов девелопера Coalco общей площадью более 1 млн. кв. м. Планируется, что MR Group будет осуществлять полный комплекс услуг: разработку концепции, маркетинг, управление проектированием и строительством, получение разрешительной документации, а также сдачу в эксплуатацию и коммерческую реализацию.

Мнения игроков рынка о перспективах fee-девелопмента разделились. Одни считают, что за этим форматом будущее и он может стать востребованным в сегодняшних условиях, когда многие застройщики испытывают дефицит свободных средств и один за другим замораживают свой стройки, а так они получат возможность заработать.

Некоторые же эксперты, напротив, считают, что для развития такого рода отношений нужно присутствие на рынке сильных иностранных компаний, а их возвращение в Россию пока находится под вопросом. Хотя накануне зампред правительства страны Дмитрий Козак обмолвился, что федеральные власти не исключают снятия ограничений для работы турецких стройфирм в России. Их возвращение могло бы дать сигнал девелоперам из других государств о больших перспективах на российских строках. Впрочем, это пока только слова.

Илья Китов