СПбГУ тянет в Ленобласть

Все факультеты СПбГУ в течение десяти лет планируется перенести в новый кампус в Ленобласти. Последний из предложенных вариантов размещения вуза - окрестности Гатчины. Многочисленную недвижимость вуза в городе, кроме исторического здания Двенадцати коллегий, в этом случае продадут или сдадут в аренду, что должно частично компенсировать издержки на переезд. Мнение о необходимости подобных действий и реалистичности их выполнения высказали наши эксперты.

Как вы оцениваете инвестиционный потенциал недвижимости ВУЗа, которая расположена в Петербурге?

Кирилл Акиньшин, MRICS, руководитель отдела консалтинга и оценки компании Maris в ассоциации с CBRE

Недвижимость СПбГУ может быть интересна рынку. Как правило, здания факультетов расположены в центре города, вблизи станций метрополитена. Исключения составляют некоторые удаленные факультеты. Недостатком могут являться охранные обязательства объектов, которые ограничат потенциал коммерческого использования. Тем не менее, интерес могут проявить коммерческие вузы, которые могли бы взять в аренду освобождающиеся помещения.

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге

Безусловно, площади, занимаемые СПбГУ крайне интересны рынку. Они часто расположены в очень привлекательных локациях, вблизи станций метро. Тем более, если идет речь об основном комплексе. Оценить потенциал всех объектов сложно, но очевидно, что формально продав все здания в центре города, можно профинансировать строительство на новых землях. Другой вопрос, что останется от СПбГУ как научного института в этом случае.

Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg

Большое количество исторических зданий, которые занимают факультеты СПБГУ в центре города, имеют весьма привлекательную для девелопмента локацию. В то же время охранный статус этих объектов может существенно усложнить их реконструкцию и приспособление для современного коммерческого или жилого использования. Плюс ко всему в случае быстрого освобождения и вывода на рынок такого большого объема площадей, инвесторов для всех этих проектов придется искать достаточно долго.

Константин Сергеев, руководитель департамента аналитики ГК "E3 Group"

СПбГУ владеет самыми разнообразными активами, преимущественно в центральной самой дорогой части города. Более 30 объектов расположены на территории центра Санкт-Петербурга, из них более 15 в центральной престижной части Васильевского острова. Потенциал использования самый разнообразный – от реконструкции зданий под жилье или гостиницы – до создания бизнес-центров. Расположение активов в историческом центре делает их весьма привлекательными.

Андрей Косарев, генеральный директор компании Colliers International в Санкт-Петербурге

Потенциальными инвесторами будут в первую очередь собственники и девелоперы объектов офисной недвижимости. Так, например, исторические здания в центре города традиционно вызывают высокий интерес у сети бизнес-центров "Сенатор". Интерес к этим активам могут проявлять и гостиничные инвесторы, которые в дальнейшем могут либо управлять отелями самостоятельно, либо привлекать гостиничных операторов, в том числе и сетевых международных. Девелоперы жилья и апартаментов, которые сохраняют высокую активность, несмотря на экономические сложности, также могут быть заинтересованы в недвижимости вуза, однако важно отметить, что такие проекты потребуют максимальных вложений, поскольку внутренняя "начинка" зданий будет существенно отличаться от университетского использования и поэтому потребует полной замены. Чтобы перепрофилировать эти объекты недвижимости под новое назначение, потребуются серьезные вложения, которые могут достигать 50-80 тыс. рублей на кв. м. А если речь идет о здании, которое является памятником архитектуры, вложения в реконструкцию могут и вовсе быть колоссальными, как это было, например, со зданием, где сегодня размещается отель Four Seasons, или Домом Зингера. Реконструкция и перепрофилирование уникальных объектов нередко экономически нецелесообразна – зачастую это имиджевые или социальные проекты.

Как вы оцениваете успехи города в направлении перевода различных учреждений из центра города в новые корпуса и локации?

Кирилл Акиньшин

Сложно сказать, насколько сейчас оптимальный момент для реализации такого амбициозного проекта. Может быть, идеальное время никогда и не наступит. Поэтому, нужно просто начинать эту работу. Размещение университета в одном кампусе за городом выглядит абсолютно правильной стратегией. Так действуют крупнейшие университеты мира. Реализация проекта позволит сэкономить существенные средства, которые могут быть инвестированы в дальнейшее развитие ВУЗа.

Владислав Фадеев

Давным-давно был проект по переносу факультетов естественных наук в Новый Петергоф, но этот процесс затянулся на несколько десятилетий, при этом часть функций осталась в зданиях в центре города. Сейчас также частично разделен процесс обучения в Высшей школе менеджмента СПбГУ.

Игорь Кокорев

Затрудняюсь ответить.

Константин Сергеев

Масштабные проекты перевода крупных научно-образовательных учреждений в пригороды требуют столь же масштабного финансирования, что даже в докризисные годы ставило под вопрос их реалистичность. Последним громким проектом – был перевод корпусов Военно-медицинской Академии из центра Санкт-Петербурга, который так и не был реализован.

Андрей Косарев

Пока что такие проекты существуют в основном лишь на бумаге.

Как вы оцениваете идею и перспективы перевода такой крупной структуры как СПбГУ за пределы города в область?

Кирилл Акиньшин

Расположение именно в городе Гатчина или другом месте не принципиально. Главная идея - вынести за пределы центра Санкт-Петербурга все факультеты и сопутствующие объекты. Гатчина находится на удалении в 35 км от ст. метро "Московская", связана с городом и железной дорогой, и скоростным автомобильным шоссе. Совокупность этих факторов, а также наличие земельного участка необходимой площади, может дать возможность реализовать проект. Затраты на реализацию проекта очень большие. Я сомневаюсь, что получится выручить такую сумму от продажи объектов. При этом нельзя просто взять и продать всё имущество в городе и начать строить новый кампус. ВУЗ не может прерывать свою операционную деятельность. Таким образом, мы приходим к тому, что в начале будут продаваться не используемые объекты, обладающие минимальной ликвидностью, а соответственно и ценой. Это не позволит начать реализацию проекта. Скорее всего, необходимо привлечение государственных денег или гарантий, а также частного бизнеса по программе ГЧП.

Владислав Фадеев

Не вижу никаких преимуществ Гатчины перед Петергофом, кроме наличия заинтересованного собственника. Перспектив перевода всего СПбГУ куда-либо я не вижу. Другое дело, что может идти речь о переносе отдельных факультетов, подструктур и консолидации текущих площадок. В этом случае могут высвободиться определенные здания и площади, которые могут быть эффективно использованы, либо проданы.

Игорь Кокорев

Объединение всех факультетов, общежитий и сопутствующей инфраструктуры в одном месте - это правильное направление развития крупного ВУЗа, поскольку повышается управляемость, улучшается взаимодействие и т.д. В то же время вопрос вывода ВУЗов из крупных городов или возвращение их ближе к центрам общественной активности - не такой простой. В пользу вывода ВУЗов в загородные кампусы говорит и перераспределение нагрузки на систему транспорта города, и возможность более компактного совмещения процессов обучения, проживания, общественной жизни ВУЗа, а также и меньшее количество отвлекающих студентов от обучения факторов в окружении ВУЗов. Но в то же время, с точки зрения привлечения и удержания высококвалифицированных преподавательских кадров, вывод ВУЗа в пригород может восприниматься негативно. Также и при конкуренции ВУЗов за абитуриентов удаленность от места проживания в городе может сыграть не в пользу ВУЗа. Хотя для многих статус СПбГУ и качество образования, наверняка, все же перевесят некоторое неудобство местоположения. При этом направление на Гатчину выглядит одним из наиболее привлекательных для вывода ВУЗов из исторического центра Петербурга. Во-первых, в настоящее время строится новая многополосная автомобильная дорога, которая улучшит качество связи с городом. Во-вторых, такие значимые объекты как международный аэропорт и крупнейший конгрессно-выставочный комплекс города располагаются на данном направлении. В-третьих, сама Гатчина является ведущим научным центром области.

Константин Сергеев

Стоимость строительства и переезда всех подразделений университета оценивается в 50 млрд рублей, при этом – оценка активов университета, пригодных для коммерческого использования выглядит реальной – 30-40 млрд рублей. Но есть одна особенность, стоимость крупных строительных проектов города по мере их реализации вырастает в разы. Вспомним строительство второй сцены Мариинского театра, и самый яркий пример – новый стадион на Крестовском острове, сроки ввода которого сдвинуты в итоге на 8 лет, а смета выросла в 6,5 раза. В текущих условиях реализации государственных инвестпроектов можно предположить, что такая же незавидная участь ждет и этот. Более того, в середине 80-х годов была предпринята масштабная попытка перевода всех подразделений тогда еще Ленинградского государственного в пригород – Петродворец. В итоге был построен кампус на 7 тыс. человек и 4 научно-учебных корпуса, на этом финансирование переезда оборвалось по причине истощения бюджета. В итоге, в Петергоф перевели математический, химический и физический факультеты и НИИ, они располагаются там и сейчас. Интересно, чем обусловлен оптимизм инициаторов текущего переезда, и рассчитывают на долгосрочное бюджетное финансирование в условиях дефицитного бюджета. На мой взгляд, есть смысл поискать истинных бенефициаров подобного масштабного проекта.

Андрей Косарев

Если говорить о самой модели реализации такого масштабного проекта, как переезд СПбГУ, нужно понимать, какими будут источники финансирования. Крайне сложно будет хотя бы частично покрыть затраты доходами от аренды, поэтому имеет смысл говорить в первую очередь о продаже активов. Однако и продажа активов вуза, скорее всего, не сможет покрыть затраты на переезд и строительство кампуса – по крайней мере, в текущих рыночных реалиях. Скорее всего, потребуется дополнительное финансирование из бюджета. Как мы видим на практике, большинство государственных проектов, связанных со строительством, значительно выходят за рамки изначально озвученных бюджетов.