"Зарядье" примеряет люкс

Гендиректор спорткомплекса "Олимпийский" стал совладельцем проекта строящегося отеля в Зарядье. Артем Дюмин теперь обладает 13% компании "Многофункциональный комплекс Варварка, 14, стр. 1, 2". Еще 87% находятся у Александра, Любови и Елены Шумковых, наследников юриста Дмитрия Шумкова. Ранее инвестиции в проект оценивались в 300 млн долларов. Перспективы развития строительства гостиничного объекта на престижной площадке обсудили наши эксперты.

Как вы оцениваете перспективность проекта развития крупного гостиничного премиального проекта на этой локации?

Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию, индустрия гостеприимства компании CBRE

Локация проекта "Зарядье" уникальна. В проекте, помимо строительства гостиницы, предполагалось создание комплекса апартаментов, которые составляли больше половины площадей. В планах девелопера было уменьшение размера апартаментов и тем самым увеличение их количества. Именно продажа апартаментов с лихвой компенсирует затраты на гостиницу. Важно заметить, что та компания, которая будет развивать этот проект, будет также отвечать и за его благоустройство, и за управление, и за безопасность.

Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL

Расположение отеля в районе станции метро "Китай-Город" на улице Варварка очень выигрышное, особенно учитывая, что место традиционно "гостиничное" - когда-то на этом самом месте располагался самый крупный в Европе и один из самых крупных в мире гостиничный комплекс "Россия". Безусловно, принимая во внимание центральное расположение, окружение площадки (правительственные объекты, головные офисы крупных компаний, Красная площадь, немного элитного жилья, Москва-река, ГУМ и другие), наиболее очевидным является развитие отеля именно премиального сегмента, то есть класса "люкс". Люксовые отели в последние год-полтора чувствуют себя очень неплохо. На фоне растущего внутреннего туризма и повышения покупательной способности приезжающих из стран дальнего зарубежья, загрузка в этом сегменте в первом полугодии 2016 года увеличилась по сравнению с прошлым годом на 11%, и средняя цена на номер в рублях выросла на 14%.

Евгения Тучкова, заместитель директора департамента стратегического консалтинга Colliers International в России

Локация проекта является одной из лучших в Москве, так как это исторический центр города с большим туристическим потоком. Перспективность проекта очень высока.

Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments

Мы оцениваем перспективность проекта положительно, но, учитывая локацию и формат проекта, оптимальным решением было бы создание отеля на 100-150 номеров.

Кирилл Яковенко, аналитик ИК "Алор"

Стоит сказать, что на набережной почти не осталось свободных площадей под такие проекты, а между тем, ее транспортная доступность делает нахождение там крупного гостиничного проекта очень эффективным и привлекательным. Остальные площадки, которые можно сейчас найти на набережной, как правило, требуют огромных вложений для того, чтобы реконструировать или реставрировать исторические здания, которые там находятся, и это вменяется в обязанность застройщику. "Зарядье" и локация на Варварке, 14, стр. 1 и 2 выгодно отличаются в этом смысле.

Какой гостиничный бренд наиболее гармонично может вписаться в этот проект, учитывая формат локации и размеры застройки?

Станислав Ивашкевич

Безусловно, это должен быть любой гостиничный бренд люксового сегмента из неприсутствующих сейчас в Москве.

Татьяна Веллер

На данном месте наиболее целесообразно размещать отель под всемирно известным, но пока не присутствующим на российском рынке люксовым брендом, дабы придать активу не только статусность и высокий уровень, но и уникальность. Дополнительно, учитывая размер застройки и характер потенциального спроса вокруг, стоит помнить о том, что вряд ли "бутиковый" lifestyle-бренд сработает здесь - скорее, надо будет отдать предпочтение чему-то более традиционному, классическому.

Евгения Тучкова

Здесь как раз место для премиального гостиничного бренда из сегмента luxury, например, таких как "Мандарин", Dorchester, St. Regis, Sofitel.

Александр Самодуров

В Москве представлены практически все известные крупные сети, специализирующиеся на премиум-сегменте. Большойопыту Accor Hotels, InterContinental Hotel Group, Marriott International. Также был бы интересен и перспективен опыт гостиничных операторов, которые специализируются на бутик-отелях.

Кирилл Яковенко

Из брендов, на мой взгляд, лучше всего подошли бы "Гелиопарк" или "Катерина-сити", они хорошо бы вписались в локацию и разнообразили номерной фонд центра города.

Стоит ли дополнить гостиничные площади проекта иными коммерческими форматами?

Станислав Ивашкевич

Строительство и реконструкция данного проекта может обойтись в 5 тыс. долларов за 1 кв. м. Как я уже сказал выше, проектом предполагалось также и строительство комплекса апартаментов, которые с лихвой компенсируют затраты на гостиницу.

Татьяна Веллер

Поскольку гостиничные проекты, особенно в сегменте "люкс", весьма затратны, то сроки окупаемости они зачастую имеют очень долгие - в сегодняшних реалиях рынка стоит говорить минимум о 20-25 годах. Поэтому, само собой, имеет смысл при наличии возможности выделять в здании площади, которые будут приносить дополнительный операционный доход, а при возможности их реализации (продажи) на ранних этапах проекта даже сделают этот проект c инвестиционной точки зрения более привлекательным. Объем в 21 тыс. кв. м - это очень много для отеля высшей ценовой категории. Имея номерной фонд более чем в 300 номеров, данному объекту сложно будет удержать "люксовые цены", так как Москва в этом сегменте пока еще не настолько массовый рынок. Таким образом, отелю придется бороться за загрузку с более дешевыми конкурентами, также снижая тарифы, чтобы получать группы, а это негативно отражается как на имидже объекта, так и на его прибыльности. Поэтому имеет смысл внимательно подойти к созданию концепции здания в целом, создав интегрированный комплекс, включающий и другие виды коммерческих площадей, которые будут хорошо работать в синергии с гостиницей.

Евгения Тучкова

Что касается доходности, то такие объекты обычно являются "трофейными" для собственников и несут больше имиджевую и репутационную составляющие, здесь каких-то высоких доходов не ожидается. Хотя, если учитывать, что заявленные 320 номеров это очень много для отеля высокого класса, то часть номеров можно разбавить сервисными апартаментами под своим управлением, что естественно отразится на доходности. Реконструкция обойдется инвестору в достаточно большую сумму - минимум 200 тыс. евро на номер, с учетом требований международных гостиничных брендов высокого уровня.

Александр Самодуров

Она может стоить более 150 тыс. рублей за 1 кв. м. Для улучшения окупаемости МФК целесообразно дополнить сервисными апартаментами, продажа которых позволила бы владельцам проекта профинансировать часть затрат на строительство МФК.

Кирилл Яковенко

Стоимость реконструкции, в зависимости от используемых материалов, может обойтись от 300 млн до 700 млн долларов.