Бизнес идет на "Восток" "Федерации"

В июле 2017 года должна состояться сдача в эксплуатацию башни "Восток" комплекса "Федерация" в деловом квартале "Москва-Сити". "Федерация" общей площадью в 442 тыс. кв. м - самое высокое здание в Европе (374 м). Небоскреб состоит из двух объектов - 63-этажной башни "Запад" и 95-этажного "Востока". То, как вывод объекта на рынок отразится на балансе спроса и предложения в "Сити", обсудили наши эксперты.

Как объект повлияет на баланс спроса/предложения в различных сегментах рынка в ММДЦ в целом?

Вероника Лежнева, директор департамента исследований по России Colliers international

В будущем будет наблюдаться снижение уровня вакантности в деловом районе ММДЦ "Москва-Сити", однако ввод данного объекта не окажет существенного влияния на прирост свободного предложения, так как больше половины площадей здания распроданы поэтажно или сдаются мелкими блоками в аренду по 150 кв. м на вторичном рынке.

Маргарита Кабалкина, консультант отдела исследований рынка CBRE

Башня "Восток" уже частично распродана и заполнена арендаторами. Офисные помещения, которые сейчас маркетируются на рынке, обладают хорошими видовыми характеристиками, располагаясь на высоких этажах, и привлекают интерес покупателей.

Наталья Генералова, замдиректора отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL

Мы не ожидаем, что ввод башни "Восток" в значительной мере повлияет на уровень предложения офисных помещений в "Москве-Сити". Безусловно, появятся помещения на вторичном рынке, но это не будут крупные по площади лоты.

Юлия Богомол, старший директор отдела исследований Cushman&Wakefield

Сдача в эксплуатацию башни "Восток" вряд ли окажет значительное влияние на уровень вакантности офисных помещений в "Москва-Сити", так как достраиваемая часть, в основном, состоит из апартаментов. Однако проблемы с парковкой в башне "Федерация" могут вызвать сложности с реализацией этого сегмента недвижимости.

Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar

Еще несколько лет назад вакансия в ММДЦ "Москва-Сити" доходила до рекордных 40%. С учетом последних крупных сделок ("Транснефть" купила Evolution Tower, мэрия - офисы в "Око", также скоро в "IQ-Квартале" должны продать 60 тыс. кв. м) этот показатель резко сократился до 18%. Однако вывод на рынок башни "Восток" площадью порядка 250 тыс. кв. м снова может вернуть докризисный уровень свободных площадей. "Восток", являющийся самым высоким зданием в Европе, возводится уже почти десять лет. И за это время объект мог как внешне, так и внутренне устареть. Кроме того, площади в МФК распродаются мелкой нарезкой. Все эти факторы могут снизить инвестиционную привлекательность проекта.

Как вы оцениваете рыночную обстановку на субрынке ММДЦ "Москва-Сити"?

Вероника Лежнева

ММДЦ "Москва-Сити" на сегодняшний день является одним из наиболее сбалансированных субрынков, с большим количеством опций для компаний-конечных пользователей площадей и для потенциальных арендаторов. Интерес к офисным площадям в башнях "Москвы-Сити" также увеличился в последние два года, в первую очередь, со стороны российских компаний и при этом речь идет как об интересе к мелким блокам площадью менее 500 кв. м, так и к более крупным - до 5 тыс. кв. м.

Маргарита Кабалкина

Интерес арендаторов и покупателей к бизнес-центрам "Москвы-Сити" при отсутствии ввода новых офисных площадей способствовал выравниванию баланса между спросом и предложением на рынке, а также привел к существенному сокращению доли свободных офисных площадей. За полтора года вакансия в "Москве-Сити" изменилась с 34,5% во втором квартале 2015 года до 16% на конец 2016 года.

Наталья Генералова

Офисная часть в башне "Восток" комплекса "Федерация" составляет чуть более 200 тыс. кв. м. Офисы располагаются со 2-го по 60-е этажи, а sky-офисы - с 63-го по 68-й этажи. На верхних этажах башни запланированы апартаменты, ресторан и пентхаусы. Следует отметить, что нижняя секция башни - до 32-го этажа - была уже ранее распродана и введена в эксплуатацию по временной схеме. Сейчас там есть ряд предложений по вторичной продаже площадей. Что касается верхних офисных этажей на уровне 35-го и выше, площади там активно предлагались на продажу и большая часть помещений уже реализована, что говорит о стабильной ситуации на субрынке.

Юлия Богомол

При небольшом объеме нового строительства в "Москве-Сити" возросший спрос положительно сказался на основных индексах делового центра. В ММДЦ состоялись крупные сделки последних двух лет по покупке и аренде офисных площадей. Это покупка башни "Эволюция" "Транснефтью", приобретение правительством москвы 50 тыс. кв. м в башне "Око" и переход за долги ВТБ и Сбербанку башни "Евразия". Эти события снизили уровень вакансии в этом районе практически в два раза - с 45% в конце 2015 года до 20% в конце 2016 года.

Мария Онучина

Низкие арендные ставки, как и эффективные планировочные решения, предлагающиеся в высококлассных объектах "Москвы-Сити", еще долгое время будут подогревать спрос компаний к деловому кластеру.

Насколько перспективным сейчас выглядит высотное коммерческое строительство в Москве?

Вероника Лежнева

После ухудшения конъюнктуры рынка в 2014-2015 годах, когда девелоперы приостанавливали поиск и замораживали проекты, строительная активность сильно снизилась, упали темпы ввода новых площадей, что привело к дефициту офисов определенного сегмента (крупные, готовые к въезду помещения, площадью свыше 10 тыс. кв. м). Фактически интерес к площадкам под строительство только начинает проявляться. В случае приобретения площадок под строительство новое качественное предложение может быть сформировано не менее чем через три года. В данном контексте как высотное, так и любое другое новое строительство является крайне перспективным.

Маргарита Кабалкина

Строительство небоскребов с новыми качественными офисными помещениями, увеличит объем предложения крупных блоков, сокращение которого стало актуально для рынка в 2016 году. Этим может быть обусловлена потребность строительстве такого формата для больших компаний и госструктур.

Наталья Генералова

Затрудняюсь ответить.

Юлия Богомол

За последние два года компании, пользуясь моментом и привлекательными условиями, которые предоставляет им рынок, улучшают качество занимаемых офисов. На этом фоне наблюдается интерес к ММДЦ "Москва-Сити", особенно со стороны государственных структур и компаний с государственным участием.

Мария Онучина

Говоря о целесообразности возведения новых небоскребов, нельзя забывать о существующей нормативно-правовой базе, регулирующей строительство высотных сооружений в Москве. Так, для каждой локации определены свои отметки. По сути, единственной относительно свободной зоной с этой точки зрения является "Москва-Сити". Возводить высотные здания гораздо выгоднее: чем выше объект, тем дешевле эксплуатация. А "Москва-Сити" еще не исчерпала до конца свой потенциал. И если сейчас приступить к разработке проекта, существует вероятность, что в будущем он будет востребован рынком.