imagespecial

Нежилье в жилье: Клондайк или головная боль для девелопера?

К помещениям свободного назначения (ПСН) у девелоперов сложное отношение. С одной стороны, за счет арендаторов ПСН можно на 2-3% повысить стоимость квадратного метра жилья, привлечь новых покупателей, с другой - законодательная инициатива по ограничению размещения квартир на первых этажах и передача помещений под коммерческие функции не всеми участниками рынка была воспринята позитивно. Так что же такое ПСН для девелопера – дамоклов меч или ресурс для повышения добавленной стоимости проекта?

Покупка квартиры в новостройке больше не является утилитарным приобретением квадратных метров. Сегодня за свои деньги человек хочет получить не просто жилую недвижимость, он тщательно изучает инфраструктуру проекта, интересуется экологией района, соседями, местонахождением ближайших торгово-развлекательных и спортивных объектов, выбирая в конечном итоге образ жизни для себя и своей семьи.

Важную роль в формировании среды обитания играет инфраструктура жилого комплекса. Помимо социальных объектов, ее обеспечивают в том числе арендаторы нежилых помещений на первых этажах ЖК.

Успешность развития ПСН в ЖК зависит от property management, а грамотное управление, в свою очередь, коррелирует со многими объективными факторами: классом жилья, его локацией, сроком функционирования, количеством жителей и так далее.

В проектах бизнес- и премиум-класса "функционал" ПСН невелик: здесь разумно открывать фитнес-центр, продуктовый магазин, ресторан или салон красоты соответствующего уровня. Нежилые площади в элитных ЖК, построенные в районах с развитой инфраструктурой, управляющие компании или девелоперы нередко продают, а не сдают в аренду. С одной стороны, продажа является достаточно выгодным мероприятием, но с другой - лишает девелопера возможности контролировать наполнение ПСН в ЖК. По данным консалтинговой компании RRG, в феврале на продажу выставлялось более 190 тыс. кв. м площадей свободного назначения, при этом порядка 40-50 % предложения приходится на ПСН в ЖК. Средняя стоимость квадратного метра составляет 200 тыс. рублей.

В ЖК эконом- и комфорт-класса назначения ПСН разнообразны. Застройщики нередко возводят настоящие мини-города на 15-20 тысяч жителей, причем в районах со слабой или вовсе отсутствующей инфраструктурой. Здесь сдача в аренду ПСН предпочтительней, чтобы была возможность контролировать сбалансированность инфраструктуры, перечень оказываемых услуг жителям ЖК.

При правильной работе УК с арендаторами коммерческие площади в ЖК пользуются спросом, и компании-операторы первой очереди после анализа годовых или квартальных финансовых показателей своей работы готовы продолжать развивать бизнес, например, открывать салон красоты или сервис бытовых услуг в последующих очередях проекта. Тщательно продумывать функциональное назначение ПСН еще на этапе проектирования домов - такой подход позволяет сформировать сбалансированную инфраструктуру, удовлетворяющую потребностям жителей комплексов.

Если ПСН сдаются в аренду, управляющая компания отвечает за их эволюцию, жизненный цикл. А он зависит от времени, прошедшего с момента сдачи ЖК. В первые год-два жилой комплекс в массовых сегментах только заселяется, новоселы делают ремонт, в эти годы ПСН отдаются под магазины строительных, отделочных материалов, хозтовары. Далее на их место приходят хобби-центры, специализированные продуктовые магазины, отделения банков, фитнес-центры, обучающие курсы.

Задача УК - грамотно скомбинировать назначения, чтобы не допустить высокой внутренней конкуренции или несоответствия профилей арендаторов ожиданиям жителей.

Генеральный директор компании City&Malls PFM Алексей Емельянов

к разделу От первого лица

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку