Обзор рынка инвестиций Москвы 2 кв. 2017 г.

Общая макроэкономическая ситуация

Ситуация на рынке нефти остается в результате новой со стороны сланцевой нефти США и наращивания производства в Ливии Нигерии. В июне зафиксированы самые низкие с августа 2016 г. уровни цен на нефть марки Brent на уровне $45/баррель.

Рубль, следуя за ценой нефти, подешевел с 56,5 руб./USD в апреле до 58,1 руб./USD в
июне.  Инфляция остается в пределах целевых значений, в январе-мае годовая инфляция составила 4,1%. В условиях низкой инфляции ЦБ РФ проводит курс на снижение ключевой ставки, которая на конец 2Q составила 9,0%.

В январе-мае 2017 г. инфляция в Москве традиционно выше российской - 2,5%,
+0,8 п.п. к общероссийскому уровню (1,7%). 

После периода роста, зафиксированного в 3-4Q 2016 г., промышленность Москвы снова
падает. 

В январе-мае индекс промышленного производства составил 85,9% к соответствующему периоду 2016 г. Существенное сокращение объемов производства отмечено в сфере добычи полезных ископаемых, падение за январь-май 2017 г. составило 75,5% по сравнению с аналогичным периодом 2016 г.

В 1Q 2017 г. Москва сохранила рост инвестиций в экономику города. Объем инвестиций в основной капитал крупных и средних организаций Москвы (по полному кругу хозяйствующих субъектов) в январе-марте 2017 г. составил 280,8 млрд.руб. (128,6% к уровню января-марта 2016 г.) 40,3% средств направлено на закупку машин, оборудования, транспортных средств,  производственного и хозяйственного
инвентаря; 37,6% - в нежилые здания и сооружения и в улучшение земель.

Внешнеторговый оборот Москвы за январь- 2017 г. вырос и составил в текущих
ценах 55,5 млрд. USD, увеличившись по сравнению с аналогичным периодом 2016 г. на
37,8%, в том числе экспорт – 36 млрд. USD, (вырос на 43,9%), импорт – 19,5 млрд. USD
(увеличился на 27,8%).

Крупнейшими торговыми партнерами Москвы по показателю товарооборота остаются Китай, Германия и Нидерланды (дальнее зарубежье), а также Белоруссия, Казахстан и Украина (страны СНГ).

Индикаторы инвестиционного рынка

Во 2Q 2017 г. общий объем инвестиций в недвижимое имущество Москвы составил
$1 357 млн. (77 610 млн. руб.), рекордный объем в долларовом эквиваленте, начиная с
1Q 2016 г. 

За I полугодие 2017 г. объем инвестиций составил $2 024 млн. (116 674 млн. руб.) (+26%
в USD, + 4,8% в RUB к I полугодию 2016 г.) 

Во 2Q 2017 г. основная доля (84%) инвестиций приходится на коммерческую недвижимость. Общая сумма заключенных сделок составила $1 146 млн. (65 533 млн. руб.), динамика к 1Q 2017 г. составляет +78% в USD, +74% в RUB.

По традиции наиболее активен офисный сегмент – его доля составляет 52% от общего
числа сделок с коммерческой недвижимостью. Крупнейшей инвестиционной сделкой в
сегменте стала продажа МФК «Воздвиженка-центр» (66,5 тыс. кв. м) за 11 млрд. руб.
(покупатель – китайская компания Fosun Group (совместно с Аvica Management Company).
В рамках погашения задолженности по кредитам Группа «Сафмар» стала владельцем
БЦ «Dominion Tower» (22,4 тыс. кв.м), стоимость 8 млрд. рублей.

Во 2Q 2017 г. доля торгового сегмента составила 46% в структуре спроса на
коммерческую недвижимость. Заключена сделка по продаже ТЦ «Горбушкин двор»
(60 тыс. кв. м) за 28,6 млрд RUB. 

Объем инвестиций в земельные участки во 2Q 2017 г. составил $211 млн. (12 077 млн.
руб.), динамика к 1Q 2017 г. составляет +784% в USD, +760% в RUB. 70% сделок по
приобретению земельных участков заключены с целью последующего строительства жилья.

Доля иностранных инвестиций - 14%.  Ставки капитализации по итогам 2Q 2017 г.
остались прежними: офисы - 10,8%, торговля – 11,1%, склады – 12,7%.

Выводы

Во 2Q 2017 г. в российской экономике наблюдались положительные сдвиги. В мае
розничные продажи выросли (+0,7%) второй раз подряд после более, чем годичного периода сокращения; также увеличилась реальная заработная плата и уменьшилась официальная безработица. Для дальнейшего стимулирования экономики, на фоне снижения темпов инфляции до 4,1%, во 2Q 2016 г. ЦБ РФ дважды снижал ключевую ставку.

Дальнейшему восстановлению российской экономики может помешать снижение нефтяных котировок и ослабление рубля. В результате увеличения добычи странами, которые освобождены от обязательств по сокращению производства в рамках соглашений ОПЕК (в частности, Ливия и Нигерия), а также роста производства сланцевой нефти США, цены на нефть Brent в июне упали до уровня $45/баррель. Вслед за снижением нефтяных цен, началось ослабление рубля. Во втором полугодии 2017 г. прогнозируется продолжение нисходящего тренда как из-за снижения ставки ЦБ РФ, так и в результате внешних факторов, в частности, повышения ставки ФРС США (в июне процентная ставка повысилась до 1-1,25%).

Итоги и прогнозы

За I полугодие 2017 г. объем инвестиций Москвы составил $2 024 млн. (116 674 млн.
руб.) (+26% в USD, + 4,8% в RUB к I полугодию 2016 г.)

Объем инвестиций за 2Q 2017 г. составил $1 357 млн. (77 610 млн. руб.), рекордный
объем в долларовом эквиваленте начиная 1Q 2016 г.

Во 2Q 2017 г. 46% от общего числа сделок в секторе коммерческой недвижимости
приходится на торговый сегмент благодаря крупнейшей сделке по продаже ТЦ
«Горбушкин двор» (60 тыс. кв. м) за 28,6 млрд RUB.

В отчетном периоде 52% от общего числа сделок - офисный сегмент. Продан МФК
«Воздвиженка-центр» (66,5 тыс. кв. м) за 11 млрд. руб. (покупатель – китайская
компания Fosun Group (совместно с Аvica Management Company).

Доля иностранных инвестиций - 14%.

В 3Q 2017 г. ожидается закрытие сделок на сумму порядка 55 - 60 млрд. RUB).