Министры возвысятся над Москвой

Агентство ипотечного жилищного кредитования приобрело офисы для сотрудников федеральных министерств в деловом квартале "Москва-Сити". По информации портала госзакупок, организация провела сделку в качестве закупки у единственного поставщика. Помещения суммарной площадью 74,6 тыс. кв. м и 327 машино-мест в МФК "IQ-квартал" компании "Галс-девелопмент" обошлись агентству в 24,9 млрд рублей. Продавец обязуется передать объекты до 30 ноября. Особенности сделки обсудили наши эксперты.

Как вы оцениваете стоимость продажи данных офисов?

Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL

Заявленная стоимость несколько ниже рыночного уровня, что объясняется объемом приобретаемых площадей. Переезд госструктур обходится примерно в ту же цену, что и коммерческих компаний.

Илья Фокин, директор департамента брокериджа NAI Becar

Заявленную стоимость продажи офисных площадей в 333,78 тыс. рублей за 1 кв. м "IQ-квартале" можно назвать вполне рыночной, с учетом того, что средние цены в ММДЦ "Москва-Сити" в зависимости от объекта и уровня отделки колеблются в районе 5−15 тыс. долларов за 1 кв. м.

Андрей Ковалев, собственник ГК "Экоофис"

Стоимость 1 кв. м нежилых площадей в объекте составляет порядка 350 тыс. рублей, соответственно, общую рыночную стоимость приобретаемых нежилых площадей можно приблизительно оценить в 26 млрд рублей, плюс стоимость машино-мест. Заявленные 24,9 млрд чуть ниже рыночной стоимости.

Кермен Мастиев, директор отдела продаж офисной недвижимости Colliers International

Стоимость продажи я оцениваю как рыночную, тем более что сложно говорить о наличии альтернативных предложений сравнимого качества. Коммерческие компании, приобретающие площади в квартале, платят дороже, но и объем каждой сделки на порядок ниже. В среднем этот показатель составляет от 800 до 2 тыс. кв. м.

Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank

Затрудняюсь ответить.

Насколько "Москва-Сити" подходит с концептуальной и инфраструктурной точек зрения для размещения госорганов?

Олеся Дзюба

"Москва-Сити" — сложившийся бизнес-район с развитой инфраструктурой. Министерства движутся в направлении качественных офисных площадей, предъявляя более высокие требования к качеству и эффективности помещений. Переезд в ММДЦ позволит более компактно разместить всех сотрудников министерств, при этом увеличив их удовлетворенность рабочим пространством.

Илья Фокин

Сделки по покупке/аренде площадей госструктурами в ММДЦ "Москва-Сити" — достаточно распространенная практика, и сильных концептуальных противоречий в этом мы не замечаем. Кампания по переводу министерств только начинается, поэтому, на наш взгляд, это далеко не последняя подобная сделка.

Андрей Ковалев

Основные арендаторы площадей в "Москва-Сити" — это крупные корпорации и госструктуры. В прошлом году на сделки с госструктурами пришлась едва ли не половина всех сделок на рынке качественных офисов, и не в последнюю очередь — именно за счет "Москвы-Сити". В этом году показатели скромнее, но в целом ММДЦ интересен для госструктур, и не исключено, что мы еще услышим о других переездах.

Кермен Мастиев

Сложно комментировать эффективность такого концепта. Концентрация государственных органов в шаговой доступности встречается в мировом опыте и в целом имеет позитивные результаты.

Константин Лосюков

"Москва-Сити" прекрасно подходит для переезда министерств, так как обладает всей необходимой инфраструктурой для размещения большого количества сотрудников, включая многочисленные точки приема пищи, станции метро и МЦК. Именно в башнях "Москвы-Сити" можно арендовать или купить большие блоки, которые практически невозможно найти в других деловых районах Москвы. Так что переезд туда государственных структур вполне органичен.

Как вы оцениваете коммерческий потенциал продажи и переформатирования недвижимости министерств в центре Москвы?

Олеся Дзюба

На фоне дефицита площадок в центре города здания, которые будут освобождены после переезда министерств, будут востребованы инвесторами и девелоперами под редевелопмент. Учитывая центральное расположение, на их месте, скорее всего, могут появиться гостиницы, апартаменты и/или жилье высокого класса. При этом до редевелопмента помещения могут быть сданы в аренду как офисные.

Илья Фокин

По нашему мнению, данные смены локаций госорганов могут позитивно повлиять на рынок коммерческой недвижимости Москвы, так как экспонирование и дальнейшая реализация приведут к подъему роста инвестиций, в том числе и зарубежных в недвижимость.

Андрей Ковалев

Совокупная стоимость недвижимости в ее сегодняшнем состоянии не превышает 20 млрд рублей, но при условии переформатирования под жилье и современные офисы есть потенциал роста до 35−40 млрд рублей.

Кермен Мастиев

С учетом дефицита предложений на рынке зданий, подходящих под редевелопмент, добавление нескольких крупных объектов в центре города может оживить ситуацию в этом сегменте при условии адекватного ценообразования по этим объектам и понятной процедуры их реализации. В условиях резко растущего дефицита предложений на продажу качественной офисной недвижимости классов А и В+ поглощение министерствами крупных объемов офисных площадей в Сити существенно увеличит дефицит предложения и в ближайшие полтора года может привести к росту цен на офисные площади на фоне низкого уровня ввода новых офисов.

Константин Лосюков

В целом, переезд трех министерств не окажет существенного влияния на офисный рынок Москвы, так как он затрагивает только один конкретный субрынок, в котором доля свободных площадей значительна. С точки зрения переформатирования существующих зданий, полагаю, они могут быть интересны из-за своего местоположения, но не более. Думаю, что наиболее реальными интересантами будут российские компании, которых может привлечь властная аура этих объектов. Для иностранцев эти устаревшие объекты будут мало привлекательны.