Как купить апарт-отель?

Среди всех сегментов коммерческой недвижимости апарт-отели, наряду со складами, сегодня считаются одним из самых перспективных направлений для инвестиций. Однако все не так безоблачно — покупка апарт-отеля, как и любое другое приобретение нежилых объектов, сопряжена с рядом трудностей. Каких именно, выяснили эксперты портала Arendator.ru.

Что такое апарт-отель?

Для начала давайте разберемся, что такое апарт-отель, и чем он отличается, к примеру, от комплекса апартаментов или обычной гостиницы. Для этого необходимо обратиться постановлению Правительства РФ от 16 февраля 2019 г №158 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц», в соответствии с которым апартотель (в документе это слово почему-то пишется слитно) - это вид гостиниц, номерной фонд которых состоит исключительно из номеров категорий «студия» (1-комнатный номер в гостинице общей площадью не менее 25 кв. м с мини-кухней) и «апартамент» (номер в гостинице из 2 и более комнат общей площадью не менее 40 кв. м, с 2-спальной кроватью и мини-кухней).

В апарт-отелях, согласно Постановлению, должны также быть ресепшн, холодное и горячее водоснабжение, отопление, ежедневная уборка номеров, предоставление туристической информации и экскурсионных услуг, вызов такси и скорой помощи.

Иными словами, за счет мини-кухни апарт-отель создает видимость проживания «как дома», однако при этом все-таки является гостиницей с достаточно жестко регламентированными правилами обслуживания.

И это совсем не то же самое, что жилой комплекс с апартаментами — там никакой уборки, экскурсий и прочих «гостиничных» бонусов не будет. Апарт-отель предлагает услуги краткосрочного и среднесрочного проживания для приезжих. Тогда как комплекс апартаментов — это, фактически, жилье.

Чем апарт-отель отличается от жилого дома?

С точки зрения закона номера в апарт-отеле— это нежилые помещения, но фактически в них можно жить или сдавать их в аренду. В апартаментах нельзя постоянно зарегистрироваться, для собственников и жильцов не предусмотрены места в детском саду, школе и поликлинике. При этом рыночная стоимость помещений в апарт-отелях обычно на 10-20% дешевле, чем у квартир аналогичной площади, а отсутствие необходимости выполнять социальныхе обязательства позволяет застройщикам возводить апарт-отели в самых выгодных локациях — близко к центру, в исторических районах, рядом с крупными деловыми, культурно-досуговыми объектами и т. д.

Апарт-отели можно использовать для собственного проживания или работы (закон позволяет размещать в них офисы), сдавать в краткосрочную или долгосрочную аренду.
Отличительной особенностью апарт-отеля является наличие оператора — управляющей компании (консьерж-сервис). Зачастую эти функции выполняет аффилированная компания застройщика, который построил апарт-отель.

Зачем апарт-отелю управляющий?

Оператор берет на себя все хлопоты по заселению, уборке номеров, текущему ремонту, расчетах с постояльцами, рекламе и т. д. За свои услуги управляющая компания взимает с собственника номеров определенный процент от выручки — как правило, порядка 20-30%. Существуют также доходные программы, в рамках которых управляющий берет в аренду апартаменты у собственника и сдает их на свое усмотрение, а владельцу выплачивает установленный договором % от стоимости апартаментов или фиксированную сумму в месяц.

Очевидно, что при любом раскладе владелец апартаментов находится в определенной зависимости от оператора комплекса, поэтому крайне важно выбирать апарт-отель не только с точки зрения доходности, но и с учетом надежности управляющей компании.

Чем привлекательны и опасны апарт-отели для инвесторов?

Апарт-отели — небольшой, но быстрорастущий сегмент рынка недвижимости, который в последнее время быстро осваивают крупные гостиничные бренды. Апарт-отели выбирают для размещения командировочных сотрудников больших корпораций, при этом они привлекательны и для туристов. Доходность инвестиций в вовремя достроенный качественный апарт-отель в хорошей локации и с профессиональным оператором, сумевшим обеспечить стабильную заполняемость по высоким ценам, может достигать 15%. То есть, это вложения, которые способны окупиться за 7 лет — для рынка недвижимости срок почти рекордно короткий.

При этом заметьте, как много условий у такого благополучного исхода. Чтобы принести инвестору хорошие деньги, отель должен быть:

• Вовремя сдан
• Качественно построен
• Расположен в хорошем «проходном» месте
• Обеспечен профессиональным оператором
• Стабильно заполняться

Несоблюдение любого из этих условий способно поставить доходность апарт-отеля под большой вопрос. Вот почему приобретение помещений в таких объектах, особенно строящихся, считается потенциально выгодной, но при этом и достаточно рискованной инвестицией.

Зачастую ситуация усугубляется еще и тем, что собственники апарт-отелей лукавят — в их расчетах объема инвестиций фигурирует только стоимость приобретения помещений по ДДУ и игнорируются затраты на мебель, ремонт (на него уходит порядка 4% от оборота в течение периода эксплуатации), налоги и т.д. Оплата услуг ЖКХ в апартаментах осуществляется по коммерческой ставке — на 15-25% выше, чем в квартирах.

И не стоит также забывать, что сдача в аренду нежилых помещений — это предпринимательская деятельность, о которой необходимо отчитываться в Росреестр. Значит — нужно регистрировать ИП, а это дополнительные, пусть и небольшие траты.
При этом оценка доходов потенциального инвестора базируется на субъективных и сугубо оптимистичных предположениях как о ставках аренды апартаментов, так и о их заполняемости. Между тем, рыночная стоимость апартаментов, как и любой другой недвижимости, подвержена непредсказуемым скачкам.

Пандемия коронавируса это еще раз доказала. Однако апартаментам она, как раз-таки, пошла на пользу. В то время как гостиницы стояли на 80% пустые, владельцы многих апарт-комплексов сумели быстро среагировать на ситуацию и стали сдавать помещения в своих отелях в долгосрочную аренду. За счет этого они довели заполняемость до 90% и очень серьезно снизили убытки. Но так произошло далеко не везде — что опять-таки доказывает, как важен для апарт-отеля грамотный оператор.

Другой очень важный фактор, который мы уже упоминали, — это локация. Доходность апарт-отелей очень сильно зависит от их расположения. Некоторые эксперты вообще довольно категоричны — в России есть всего несколько точек круглогодичного туристического притяжения, где для инвестора действительно выгодно купить апарт-отель: это Москва, Санкт-Петербург и Сочи. Во всех остальных локациях туристические потоки или недостаточно устойчивы, или слишком сильно зависят от сезона.

Кто может приобрести апарт-отель?

Оформить сделку по приобретению номера или целого апарт-отеля можно как на физическое, так и на юридическое лицо. Никаких иных ограничений в данном случае тоже не существует — апартаменты могут быть оформлены на иностранца в общем для всей коммерческой недвижимости порядке.

Если вы твердо решили купить апарт-отель, посмотрите предложения на нашем сайте. В базу Arendator.ru попадают только надежные и проверенные объекты. А если остались какие-то сомнения — читайте статью: Почему сегодня – самый подходящий день, чтобы купить склад?

Юлия Коробенникова