Сколько стоит обслуживание коммерческой недвижимости

Стоимость объекта это не только его цена, но и дополнительные расходы на обслуживание. Причем в ряде случаев эти расходы могут быть очень и очень внушительными.

Сколько на самом деле стоит обслуживание коммерческой недвижимости, и можно ли на нем сэкономить, разберемся в сегодняшней статье. 

Что входит в расходы на обслуживание?

На что тратит деньги, полученные от арендаторов, управляющая компания? Давайте посмотрим, из каких пунктов состоят затраты на обслуживание объекта.

1. Эксплуатационные расходы:

• контроль технического состояния объекта,

• техническое обслуживание,

• планово-предупредительные работы,

• нормативные мероприятия,

• санитарно-гигиеническое обслуживание (клининг),

• технический консалтинг,

• обеспечение ресурсами,

• планирование и бюджетирование,

• зарплата сотрудников.

2. Расходы на управление

• текущий брокеридж (поиск и привлечение арендаторов);

• управление (взаимодействие с арендаторами, урегулирование текущих вопросов);

• продвижение (promotion) объекта: реклама, PR, стимулирование сбыта;- развитие объекта, пакета его услуг и удержание арендаторов;

• представление интересов собственника объекта;

• юридическое сопровождение (подписание, пролонгация, расторжение договоров и их последующая регистрация в госорганах);

• бухгалтерское сопровождение (выставление счетов; сбор арендных платежей, взимание задолженностей; перевод средств собственнику);

• подготовка финансовой отчетности.

3. Коммунальные платежи — электричество, вода, газ и т. д.

4. Затраты на обеспечение безопасности:

• зарплата со­трудникам службы безопасности,

• покупка спецодежды,

• установка и эксплуатация камер видеонаблюдения,

• обслуживание охранно-пожарной сигнализации

Как рассчитать расходы на обслуживание?

Стоимость обслуживания напрямую зависит от типа помещения. Для склада это будет одна цифра, для производства — совсем другая. Однако чаще всего арендаторов интересуют торговые и офисные площади. Вот на их примере и попробуем разобраться, в какую сумму может обойтись обслуживание коммерческой недвижимости.

Перед тем, как выставить счет арендаторам, владельцы торгового или офисного центра рассчитывают стоимость эксплуатации. А арендаторов часто удивляет, почему в объектах аналогичной площади и класса размер этих расходов может отличаться в разы.

Разница кроется в способе расчета и прогнозирования эксплуатационных затрат, который использует управляющая компания. Чаще всего это доходный метод — стоимость эксплуатации регламентирована показателями доходности объекта.

Доходный метод основан на применении укрупненных показателей соотношения операционных затрат, плановой (ожидаемой) доходности и валового дохода объектов коммерческой недвижимости различной классности. То есть величина эксплуатационных затрат определяется в строгой зависимости от заложенной в бизнес-плане доходности – чтобы зарабатывать Х, надо тратить Y.

Обычно затраты на эксплуатацию объекта недвижимости при доходном методе расчетов составляют 10-16% от валового дохода.

Пример:

В бизнес-центре с арендной ставкой 4 тыс. руб. за кв. м/месяц и валовым ежемесячным доходом - 3 тыс. руб. кв. м/месяц стоимость эксплуатации определенная по доходному способу расчета (в среднем, 12-14% от валового дохода) будет составлять 0,36-0,42 тыс. руб. за кв.м. в месяц.

Конечно, это очень усредненные цифры, поскольку владелец объекта недвижимости может использовать не только доходный, но и затратный метод расчетов. В этом случае стоимость обслуживания для каждого конкретного арендатора будет зависеть от расходов на обеспечение деятельности всего объекта. А затраты собственника не всегда поддаются прогнозированию.

Помимо типа помещения на стоимость эксплуатации влияет и его класс. Так, по вполне понятным причинам, в бизнес центрах класса А расходы арендаторов будут выше, чем в бизнес-центрах класса С. Разница продиктована более широким спектром предоставляемых услуг, а также качеством применяемых материалов. Впрочем, в бизнес-центрах высокого класса эксплуатационные платежи и НДС часто включены в арендную ставку — и для многих арендаторов это становится дополнительным стимулом выбирать помещения в таких объектах.

Важно!

А вот на что необходимо обратить пристальное внимание при заключении договора, так это стоимость парковки. Практика показывает, что в ярде объектов цены на аренду машиноместа могут быть сопоставимы со стоимостью самого помещения.

Как же узнать, сколько будет стоить обслуживание коммерческой недвижимости наверняка? По оценкам опрошенных нами предпринимателей, чтобы это выяснить, необходимо получить максимум информации по конкретному объекту — причем не только от собственника, но и от других арендаторов. В этом случае вы получите наиболее объективное представление о своих будущих расходах.