Офисы тестируют гибкий формат

Экономическая ситуация последних месяцев отразилась на рынке офисной недвижимости: планируемый объем ввода резко сократился, а уровень вакансии в уже сданных качественных бизнес-центрах Москвы и Петербурга приближается к 10%.

По данным компании IPG.Estate в Санкт-Петербурге планируемый объем нового ввода в 2022 г. должен был составить 316 тыс. кв.м., причем значительная доля проектов заявлена в классе А. Но в новых условиях прогноз ввода снизился практически на 40%, до 180 тыс. кв.м. Аналогичная ситуация и в Москве: заявленный объем ввода офисных проектов в 2022 г. снизился с 700 тыс. кв.м до 500 тыс. кв.м. «С одной стороны, планируемый ввод сокращается, - комментирует Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate, - Но, с другой стороны, мы получаем параллельный ввод. Это те офисные площади, которые сейчас планируются к высвобождению из-под пула IT-компаний, которые по разным причинам покидают российский рынок». В течение ближайшего полугода, по словам эксперта, в Петербурге освободится 142 тыс. кв.м. офисных помещений, которые  формируют «скрытую» вакансию, поскольку текущие арендаторы формально продолжают выполнять условия договоров аренды. В Москве также формируется «скрытое» предложение: общий объем высвобождающихся площадей составляет порядка 800 тыс. кв.м. и эта цифра продолжает расти, собственники продолжают получать уведомления о выходе из договоров аренды. Часть такого «скрытого» объема в перспективе выйдет в продажу, другая – потенциальная аренда помещений высокого класса.

В перспективе, освобождающиеся площади могут быть использованы для создания коворкингов или сервисных офисов с соответствующими характеристиками. «IT-компании изначально выбирают для себя качественные здания с точки зрения инженерного оснащения, локации, инфраструктуры. Большинство IT-компаний – «законодатели офисной моды»: их пространства, как правило, являются эталонными с точки зрения дизайна и эргономики», - резюмирует Починщиков.

В условиях неопределенности все больше компаний обращает внимание на гибкие офисные пространства: коворкинги и сервисные офисы, - позволяющие оперативно оптимизировать структуру расходов. «В настоящий момент мы наблюдаем тренд на гибридные пространства, где одну часть помещения арендаторы снимают на долгосрочной основе, а другая часть отведена под коворкинг», - комментирует Юрий Можейко, коммерческий директор «ГЛАССКОН». С ним согласен Алексей Михайловцев, Head of product SimpleOffice: «Некоторые компании действительно приостановили реализацию масштабных проектов. При этом спрос на реорганизацию уже действующих площадей вырос, так как эта мера может помочь оптимизировать затраты и пережить кризис. Коворкинги станут вариантом выхода из ситуации для тех компаний, которые хотят быть гибкими в условиях турбулентности и увеличить рабочие места. Особенно для крупных корпораций и госкомпаний». По данным Марии Сумароковой, генерального директора УК PAGE (сеть коворкингов PAGE), спрос активнее всего растет именно на сетевые качественные проекты коворкингов, поскольку позволяет компаниям размещать свои сотрудников в разных локациях, ближе к дому. Единые стандарты и оптимизация временных затрат  на документооборот  являются для бизнеса важным фактором при заключении контракта.

«Наступила эпоха клиента,  который сегодня очень требователен и хочет, чтобы все сервисы были с ним в любом месте 24/7, - считает Ирек Аллаяров, управляющий партнер сети смарт-офисов SOK, - Клиент хочет, чтобы все было быстро, качественно и с индивидуальным подходом. Это касается и рабочих пространств. Ведь в офисе человек проводит большую часть своей жизни и качество сервисов, чистого воздуха, организации пространства напрямую влияют на его продуктивность. Как следствие - на результаты компании. Поэтому в качественных рабочих пространствах заинтересованы как сами работники, так и работодатели».

Спрос, по данным экспертов, формируют компании нефтегазового сектора, банковские структуры и связанные с ними fintech-организации. «Если несколько лет назад нефтегазовые компании придерживались классического формата, то сейчас рассматривают и реализуют офисы, не отличающиеся от офисов IT, - комментирует Иван Починщиков.

По данным IPG.Estate, объем гибких офисных пространств в Москве составляет 375 тыс. кв.м., в Петербурге - 75 000 кв. м., заполняемость успешных проектов находится на уровне 80-90%. Но некоторые эксперты прогнозируют снижение общего количества коворкингов в связи с экономической неопределенностью. «Есть вероятность, что число коворкингов уменьшится. Особенно это касается локальных проектов», - считает Алексей Михайловцев.

Операторы сетевых коворкингов, напротив, отмечают устойчивость формата к экономическим потрясениям. «Коворкинги показали себя как один из самых устойчивых и антикризисных форматов для инвесторов и собственников, поскольку и в пандемию, и в текущей экономической ситуации спрос от клиентов-арендаторов на максимальную гибкость растет: как в площадях (с возможностью оперативно сократить или увеличить количество персонала), так и в арендных условиях и сроках аренды», - считает Мария Сумарокова. В сети PAGE делают ставку на развитие по франшизе в городах-милионниках.

Если говорить о трендах, то большинство игроков рынка выделяют оптимизацию и автоматизацию. Так, Ирек Аллаяров (SOK) подчеркивает важность упаковки всех сервисов, предоставляемых коворкингом, в одно приложение: «Когда с помощью своего девайса человек может управлять всем спектром: от бронирования на сегодня рабочего места или переговорной, до заказа обеда, регулирования температуры воздуха и т.д.». Максим Никитин, директор по развитию HEADWAY, акцентирует внимание на снижении издержек и замене части работ, выполняемых вручную, удобными и надежными сервисами: «В будущем тренд на автоматизацию будет только усиливаться. Нас ждёт цифровое пространство, где сервисные офисы с минимальным человеческим участием, а клиенты «бесшовно» взаимодействуют с любой площадкой».

Уже сейчас коворкинги представлены в различных форматах: в торговых центрах и учебных заведениях, в составе классических офисов и как отдельные проекты.  В рамках проведения CoworkingFest состоялся День открытых дверей, в котором доступ на свои площадки открыли более 30 коворкингов от Ростова-на-Дону до Красноярска.

«В будущем будет продолжаться развиваться тренд на интеграцию "гибких пространств" в объекты различной направленности: аэропорты, торговые центры, апарт-отели и гостиницы, центры сервисного обслуживания автомобилей и т.д. В общем, в те места, где человек потенциально проводит продолжительный период времени и может испытать потребность в услугах коворкинга», - заключает Юрий Можейко.