Дом против «человейников»

Каждый второй квадратный метр жилья второй год подряд строится в рамках индивидуального жилищного строительства. Государственная поддержка ИЖС намного эффективнее для бюджета, чем льготная ипотека застройщиков. Кроме того, есть долгосрочные социальные преимущества в развитии частного домостроения.

Начнем с цифр. По предварительным данным, в 2023 году в эксплуатацию сдано 1110,1 млн квадратных метров жилья. Из них 59 млн – индивидуальное жилищное строительство. И не последнюю роль в этом буме сыграла льготная ипотека на индивидуальное строительство.

И если стремительный рост ИЖС стал даже для экспертов открытием года, то льготная ипотека от девелоперов создала всем ее участникам определенные проблемы.

На фоне высокой ключевой ставки государственных средств для субсидирования оказалось недостаточно. Застройщики пока не готовы компенсировать банкам выпадающую разницу. Переложить все расходы на потенциальных заемщиков нереально. Да и льготной ипотеку при сегодняшних ценах назвать сложно. За последние два года квадратный метр столичной недвижимости подорожал со 180 тысяч до 270 тысяч рублей. Давайте переведем эти цифры в натуральные показатели. На старте программы молодая семья могла оформить кредит на однокомнатную квартиру стоимостью 6 млн рублей, имея на руках 10% ее цены, то есть 600 тысяч. Сегодня та же однокомнатная квартира перевалила в цене за 10 миллионов, льготный кредит ограничен шестью, а минимальный аванс – 30%. Такие условия доступны далеко не каждой семье.

Поэтому кажется обоснованным сделать льготную ипотеку у застройщика точечной – для определенных категорий специалистов или льготников, сохранив особые условия для ряда регионов (Арктика и Дальний Восток). А государственные ресурсы отдать на развитие ипотечного кредитования для ИЖС.

Чем обусловлен взрывной интерес к индивидуальному жилищному строительству?

Первоначально, в 2022 году одним из условий по данному виду льготной ипотеки было заключение договора подряда с профессиональной строительной компанией, прошедшей государственный отбор. Но вскоре стало очевидно, что небольшие региональные строительные фирмы не проходят через сито государственного отбора, и в этой конструкции ипотека в ИЖС не работает. А самостоятельное возведение дома было доступно только в рамках «Дальневосточной ипотеки», которая имела ограничения по географии строительства.

В итоге летом 2022 года первоначальную версию льготной ипотеки для индивидуального строительства  разрешили строить хозяйственным способом, то есть своими силами.

Так, за два года доля ипотечных кредитов для ИЖС выросла практически с  нуля до 6% в общем объеме займов. По предварительным данным в 2023 году выдано 110 тысяч таких кредитов, то есть каждый пятый дом в стране возводится с привлечением льготного займа.

Почему, на мой взгляд, следует расширить финансирование ипотеки для ИЖС?

Прежде всего, она способствует развитию строительной индустрии на уровне регионов. Ведь если мы посмотрим на географию льготной ипотеки девелоперов, то выясним, что больше всего строили в Московской, Ленинградской областях и Краснодарском крае. А строительство ИЖС дает работу строительной индустрии по всей стране, более равномерно транслируя платежеспособный спрос.

Второе положительное следствие такого решения – сохранение численности малых городов. Не имеющие собственного дома люди легко срываются на заработки, пополняя число столичных трудовых внутренних мигрантов. Собственный дом и приусадебное хозяйство являются важным якорем для семьи.

Есть еще один аспект. Важно поддерживать строительство ИЖС в городах, где активно развивается промышленность, где создаются новые рабочие места. Возможно, для таких городов следует сделать специальную программу, которая позволит любой семье в короткие сроки получить современное жилье и стабильную работу.

И, наконец, собственный просторный дом – это фундамент для решения демографической проблемы. Может ли семья, живущая в евродвушке, взятой в ипотеку, завести второго ребенка? Вряд ли. А вот свой дом решает жилищный вопрос надолго, на вырост.

Какими немонетарными мерами можно стимулировать такое строительство? Во-первых, следует разработать с учетом климатических и почвенных особенностей значительное количество утвержденных проектов, которые семья может взять за основу. В настоящее время есть порядка сотни таких проектов, но для такой огромной страны это мало. Они должны быть дифференцированы по площади, по этажности, по материалу.

Разработка и утверждение таких проектов позволит производить оценку дома для залога, что существенно снизит кредитные риски.

Возможно, регионы должны подумать о мерах поддержки будущих новоселов. И они не всегда должны носить монетарный характер.

В третьих, следует максимально упростить процедуры согласования, поскольку их инициирует не девелопер, а частное лицо.

В любом случае поддержка и развитие индивидуального жилищного строительства – это важнейший не только экономический, но и социальный фактор.

Кирилл Кулаков, президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессор НИУ МГСУ