Квадратные метры против инфляции

Последние годы оказались сложными для многих мировых экономик, не стала исключением и Россия: пандемия, потери привычных логистических цепочек, санкции, инфляция – это только небольшая часть проблем, с которыми пришлось столкнуться стране. И это на фоне продолжающегося роста цен на недвижимость, которая традиционно считалась одним из самых надежных способов сбережения средств. Так можно ли защитить сбережения при помощи покупки недвижимости в других странах, и как определиться с выбором?

Приобрести жилье в открытых к сотрудничеству с Россией странах по-прежнему достаточно просто. При этом у покупателей могут возникать проблемы с переводом средств: банки тщательно проверяют сделки, кроме того, вывод средств с российских валютных счетов ограничен.

В первую очередь, стоит отметить, что за последние два года предпочтения россиян. покупающих недвижимость за границей, сместился с традиционных европейских направлений, таких как Испания, Греция, Португалия, Франция, Германия, в Азию и страны Персидского залива. Сегодня российский спрос на зарубежную недвижимость преимущественно распределен между ОАЭ, Турцией, а также – Таиландом и Индонезий, активно набирающих обороты в последнее время. Каждое из направлений предлагает свои возможности сбережения и преумножения инвестиций.

Объединенные Арабские Эмираты (ОАЭ)

В 2023 усредненный показатель роста цен на недвижимость в ОАЭ составил 10%. При этом, согласно данным МВФ, инфляция в этой стране в 2023 закрепилась на уровне 3,6%, а прогноз на 2024 – снижение до 2,5% с сохранением понижательной тенденции в ближайшие 5 лет (до 1,6% в 2028). Это свидетельствует о стабильности и надежности национальной валюты – дирхам, инвестиции в которой не подтверждены сильному инфляционному давлению. Что и происходит в случае с недвижимостью – рост цен превосходит инфляцию. Следует также добавить, что дирхам стабилен к доллару США: за последние 4 года курс изменился менее чем на 1%. Другими словами, недвижимость также паритетно дорожает в долларах.

Дополнительный инструмент в «борьбе с инфляцией» - арендный доход. Здесь он составляет в среднем 7% от стоимости покупки. Причем за 2023 год номинал аренды в среднем вырос на 10%.

Все это вместе с более чем благоприятным налоговым режимом делает рынок недвижимости в ОАЭ эффективным инструментом сбережения и преумножения капитала.  Дополнительный бонус – 4% рост реального ВВП в 2023 и прогнозируемый ежегодный рост 4-4,5% в ближайшие 5 лет. 

Турция

В Турции ситуация иная. Инфляция в 2023 составила 51%, и эта тенденция, по прогнозам МВФ, может сохраниться в ближайшие 3 года. Одними из причин являются результаты ранее проводимой мягкой денежно-кредитной политики, а также – падение курса лиры к доллару на 63% в 2023, и в более чем 4 раза за последние 5 лет.  При этом рост цен на рынке недвижимости достиг 6%-20%, в зависимости от локации, в долларах. Дополнительно 5-6% годовых обеспечивает в аренда.

Здесь недвижимость является убежищем от инфляции за счет ее роста в долларовом эквиваленте. Экономика Турции растет в среднем на 4% в год (реальный ВВП), что демонстрирует рост потенциала. При этом стоит отметить, что не во всех районах владельцы недвижимости могут получить ВНЖ, что также усложняет некоторые юридические аспекты. Кроме того, при приобретении новостройки нужно тщательно подходить к выбору застройщика: перенос сроков сдачи объектов для Турции – обычное дело.

Юго-восточная Азия

Рынки недвижимости Таиланда (о.Пхукет) и Индонезии (Бали) приросли в цене за квадратный метр в среднем на 10%.  Инфляция в этих странах в 2023 году составила 1,5% и 3,6% соответственно и, по прогнозам МВФ, к 2028 году составим порядка 2%. Реальный ВВП стран также прибавляет 3% и 5%. Бат и рупия выделяются стабильностью к доллару: изменения курса не более чем на 1% с 2020.  Но самым антиинфляционным фактором является арендная доходность: от 10% годовых. Данные локации определенно, смогут не только сберечь, но и преумножить капитал инвестора.

При этом у рынков недвижимости этих стран есть и свои особенности: так, например, в тайской юрисдикции нет эскроу-счетов, поэтому, выбирая новостройку, нужно ориентироваться на опыт работы застройщика и его репутацию по уже сданным объектам. Кроме того. в Таиланде закреплено право за иностранцем владеть квартирами в кондоминиумах, но это право ограничено 49% от общего количества юнитов в комплексе, а также распространяется только на 90 лет.

На Бали же иностранцы не могут владеть недвижимостью, поэтому им приходится оформлять ее в долгосрочную аренду, и это право официально фиксируется в госорганах.

Вместо послесловия

Конечно, недвижимость всегда являлась одним из самых надежных источников для сохранения и преумножения своих сбережений, помогает она и в попытки спасти свои средства от инфляции, но надо понимать, что для реализации «антиинфляционной программы» очень важно инвестировать в лот с объективной ликвидностью и по справедливой цене. Недвижимость не может быть единственным инструментом в борьбе с инфляцией, как и наличие только валютных сбережений. Хотя подобный инструмент. Безусловно. может хеджировать риски с недвижимостью во времена кризисов и стагнаций.  

Денис Перковский, руководитель департамента зарубежной недвижимости Barnes International Moscow