Девелопмент будущего

Внедрение новых технологий трансформирует строительную сферу, меняет подходы к проектированию и возведению зданий. Как BIM, квартирография и prefab-технологии делают строительство более эффективным, читайте в этом материале.

В фокусе внимания — управление процессами

Сейчас фокус внимания сконцентрирован на управлении процессами в строительстве, и в связи с этим все активнее используется технология BIM. Еще 10 лет назад процесс строительства начинался с чертежей, прохождения экспертизы, создания рабочей документации — и на основании последней возводили здание. Сейчас эта процедура видоизменилась: создается не просто чертеж, а модель здания, которая может быть модернизирована в процессе строительства.

При внесении изменений в такую модель объекта важно, чтобы она продолжала корректно работать с банками, финансами, и чтобы это все жило как единый продукт. И сейчас усилия разработчиков направлены на то, чтобы все корректно интегрировалось, не было несостыковок в работе.

Вполне возможно, что в дальнейшем такие модели будут полезны не только при возведении здания, но и при его эксплуатации, а в идеале впоследствии будут становиться частью цифровой среды города. И если будут разработаны единые требования, то этот процесс станет быстрым и не потребует дополнительных изменений.

Процессы создания модели жилого здания и офиса схожи. Но, например, если дом построен в чистом поле, то и использование модели будет очень простым. А если здание планируется возвести в густонаселенном районе города, то в модели будет предусмотрен учет множества факторов. И это позволит моделировать огромное количество сценариев эксплуатации с учетом наличия и расположения дорожных развязок, доступности туристического потока, сетей и прочих параметров. Раньше в строительстве для учета особенностей использования здания приходилось опираться на опыт, ретроспективные исследования ученых, мнения экспертов отрасли. А сейчас есть более простой и надежный путь — все можно смоделировать и посмотреть, как сценарий будет работать.

На текущий момент у нас нет проектов, которые мы реализовали без применения технологии информационного моделирования: все основные разделы мы выпускаем в формате цифровой информационной модели (ЦИМ). Основные исходные данные для проектирования мы получаем именно в 2D, в том числе и инженерно-геологические изыскания. 

На рынке есть решения, которые позволяют цифровизировать местность и получить полноценную ЦИМ, на основе которой уже вывести всю необходимую информацию, в том числе необходимые инженерно-геологические разрезы, но, к сожалению, цифровизация данного вида работ сегодня еще не распространена массово. Формировать данную модель своими силами, если честно, нет смысла: она не будет достоверной, так как проблемные зоны, вызывающие сомнения, проверить на местности силами проектной компании не получится. 

По факту сегодня все сводится к оцифровке топоверхности в Autodesk Civil 3D или аналоге и моделированию ОКС без воссоздания полноценной ЦИМ с учетом всех инженерно-геологических изысканий.

Prefab-технологии: строим быстрее и качественнее

Изготовление отдельных элементов здания вне стройплощадки — подход не новый. Но есть некоторая сложность в определении того, что же на самом деле можно называть prefab-технологией. Если утрировать эту идею, то и возведение строений из кирпичей можно условно назвать prefab-технологией — ведь этот материал создают на заводе, а не лепят на участке. Но, как правило, под этим термином подразумевают создание крупных конструктивных элементов зданий на заводе с последующей сборкой на стройплощадке.

При возведении уникальных зданий prefab-технологии используются весьма опосредованно. Например, их применяют для создания отдельных сложных элементов, которые может быть проблематично изготовить на стройплощадке, а в условиях завода это будет более простой задачей.

Prefab-технологии позволяют экономить время на возведение здания на месте и обеспечивают определенный уровень качества строения. Например, готовые панели для отделки фасадов могут уже иметь слой утеплителя, встроенные вентканалы, корзины для кондиционеров. И такой элемент гарантированно соответствует всем необходимым для эксплуатации параметрам и характеристикам.

Некоторые элементы экономически нецелесообразно (а иногда и технологически невозможно) изготавливать на заводе. Например, 20-метровый пролет моста. А некоторые выгоднее создать именно в заводских условиях, особенно если нужно обеспечить высокий уровень контроля качества.

3D-печать в строительстве: быстрый тренд или перспективная технология

3D-печать в строительстве — пока не массовый тренд, а скорее экспериментальное направление. На данном этапе развития технология позволяет создавать стены. Но пока практика показывает, что их проще, дешевле и быстрее возводить с привлечением человеческих ресурсов. Оборудование для печати довольно дорогое, а для размещения его на стройплощадке нужно дополнительное место. Пока технология есть, она опробована, но ее «отложили в коробочку» до тех времен, когда ее использование будет экономически целесообразным.

Искусственный интеллект как перспективный инструмент в строительстве

У искусственного интеллекта широкий спектр использования. Для целого ряда задач он отлично подходит, а для других его применение затруднительно. Например, нейросеть вполне может произвести квартирографию или же моделирование основных параметров здания. ИИ наверняка будет использоваться в строительстве все более активно.

Перспективна эта технология, к примеру, для архитекторов. Конечно, создать какой-то уникальный объект типа Эйфелевой башни с помощью ИИ не удастся. Но упростить себе какие-то рутинные задачи за счет использования искусственного интеллекта вполне возможно.

Энергоэффективные решения в строительстве

Ранее, во времена СССР, при возведении домов не шла речь об энергоэффективности. Было необходимо создать строение и базовые условия для проживания в нем. Условно, дом подключался к ТЭС, и этого уже было достаточно. Но если процессом организации подачи тепла занимается управляющая компания, то одна из ее задач — экономия средств и, конечно же, заработок, и в этом случае закономерен интерес к энергоэффективным решениям. С их помощью можно не только экономить тепло, но и обеспечивать более высокий уровень комфорта потребителей — например, более гибко реагировать на изменение среднесуточной температуры, а не ориентироваться только на СНИПы и СП.

Использование энергоэффективных технологий инженерно усложняет строительство, поэтому рациональность их применения необходимо просчитывать еще на этапе формулирования инженерной концепции.

Влияние end user на девелоперов

Чтобы привлекать клиентов и успешно продавать свой продукт, девелоперы стремятся учитывать требования потребителей и общества. Они изучают тренды и анализируют особенности эксплуатации зданий в ретроспективе, чтобы совершенствовать объекты недвижимости.

К примеру, кто-то когда-то решил, что закрытый двор для ЖК будет удобным вариантом. Ведь там не ездят машины, нет посторонних, там безопасно гулять детям. Но это было лишь идеей, и нужно было оценить, как это все будет работать на практике — будут ли люди таким двором пользоваться, все ли им будут довольны, каковы минусы его эксплуатации. Идея была реализована, и стало понятно, что преимуществ у такого решения больше, чем недостатков.

У девелоперов есть возможность составить портрет своего покупателя и смоделировать здание, которое будет соответствовать его запросам. Для этого в том числе используется ИИ. Его можно задействовать для квартирографии, чтобы учесть и потребности конечного потребителя, и экономические факторы, и особенности закона, и другие важные переменные.

Глобальное влияние технологий на строительную сферу

Самое главное преимущество использования новых технологий — это получение более качественного продукта. К примеру, далеко не все люди в силу особенностей своего восприятия могут детально представить по чертежам 3D-модель здания. Может быть сложно принять решение о внесении изменений в проект — например, непросто будет учесть все нюансы, которые возникнут из-за переноса вентканала. А BIM-технологии позволяют создать модель и проанализировать, какие последствия для всего проекта будут иметь даже малейшие изменения. И это позволяет принимать решения более взвешенные, понятные, экономически обоснованные.

Рыночная экономика ориентирована на людей. И именно конечный потребитель определяет, что будет пользоваться большим спросом. Люди хотят экономить при покупке жилья и получать более комфортную и безопасную среду. А технологии позволяют девелоперам максимально учитывать запросы конечных пользователей и создавать экономически эффективные проекты.

Автор статьи: Кирилл Чебаков, управляющий партнер WE-ON GROUP