«Сейчас везде сплошной профицит»

В 2008 году Челябинск оказался под прицелом инвесторов: сразу несколько крупных компаний решили возвести здесь складские комплексы класса А. Но с планами погорячились: остановил кризис, причем, как оказалось, весьма кстати. Почему городу не нужны полтора миллиона складских «квадратов», рассказал корреспонденту Арендатор.ру Антонине Лаптевой руководитель «Маркетинг Консалтинг Груп» Алексей Кривощеков (г.Челябинск).
Алексей, в первом полугодии 2008 года было много заявлений о строительстве логистических объектов в Челябинске. Кто интересовался промышленным городом?
В прошлом году было порядка десяти подобных заявлений от потенциальных инвесторов. Это и крупные компании типа «Авалон» («Мегалоджикс»), «Евразия-Логистик», и местныe компании и объединения Челябинска, такие, как ГК «Аркаим», ПРОМАСС.
В чем причина такого активного интереса со стороны инвесторов?
На тот момент предложение по складам в городе было на уровне класса C и D. Плюс строились небольшие проекты класса В, причем компании, которые имели на это средства, строили склады для себя. Так поступили, например, местная сеть «Магнит», завод «Макфа», «Молния» и «Форпост». Класс А был пустующей нишей, поэтому желающие построить в Челябинске склады заявляли класс А. Какой последний из объектов был сдан в городе и когда? Это московская компания «Каскад». Объект класса В+ площадью 26 тыс. кв. м на Северо-Западе Челябинска. Он был сдан весной 2008 года.У «Каскада» заявлены еще несколько объектов по 20 тысяч квадратных метров, есть планы и по России. Так что можно считать, что с мая 2008 года, несмотря на большое количество амбициозных заявлений инвесторов, ничего нового не появлялось.
Инвесторы испытывали сложности с приобретением подходящего земельного участка?
Московские компании, которые приезжают сюда с планами построить склады, отмечают, что для хороших проектов земли почти не осталось. Если же логистический комплекс выносить далеко за город, то его инвестиционная привлекательность, конечно же, существенно понижается.
На чем тогда останавливались компании, которые заявляли свои проекты?
«Мегалоджикс» имеет свой участок земли в Копейске, что под Челябинском. Но строительство там еще не начато, хотя предполагался комплекс на 250 тыс. кв. м. Еще две компании — из Москвы и Екатеринбурга — имеют в собственности землю в районе аэропорта «Челябинск». Но все ограничилось только проведением маркетингового исследования. На данный момент знаю только реально один проект, который продолжает строиться — это логистический парк «Южный Урал» (компания «ЮжУралХлебторг»), который находится на Уфимском тракте возле Полетаево, 2. Его козырь в том, что участок находится в собственности, там есть все коммуникации, в том числе железнодорожная ветка. Имеется также объездная дорога на Екатеринбург, Уфмимский тракт на Уфу — довольно хорошее место примерно в 15 км от Челябинска. Уже осенью 2009 года они планируют начать строительство около 120 тысяч квадратных метров класса А с мезонинами. К концу 2010 года у них планируется сдача первой очереди. В целом же, в числе популярных направлений для инвесторов остаются Троицкий, Уфимский тракты благодаря большому грузообороту в другие города и, в частности, в Казахстан. Там выгодно иметь склад. Также привлекательны Екатеринбургское и отчасти Курганское направление.
Крупные проекты позиционировались, как класс А. Нужно ли было Челябинску столько подобных комплексов?
Абсолютно нет. Поэтому и шла маркетинговая война — кто первый заявится и пробьется в этот узкий сегмент. Если бы все заявленные проекты были реализованы, то город получил бы 1,4-1,5 млн квадратных метров складов класса А. Но потребность Челябинска в них на ближайшие пять лет - 300-400 тысяч квадратных метров.
У кого больше шансов занять нишу: у местных игроков или у столичных?
У москвичей есть финансовые ресурсы, опыт работы с иностранными инвесторами. У местных игроков преимущество — административные ресурсы и земля, но найти местным игрокам деньги — труднее всего. А москвичи берут числом и умением.
Но реализованы пока в основном местные проекты?
Да, и челябинцы строят склады для себя, осваивая собственные промплощадки небольшими объемами — по 3-5 тысяч квадратных метров.
Кто ближе всего подошел к реализации проекта из иногородних инвесторов?
Это «Мегалоджикс» («Авалон»). Инвесторы даже успели предварительно договориться с такими крупными игроками ретейла, как Metro Cash&Carry и с IKEA, которая собиралась заходить на соседние площадки. Насколько мне известно, участок земли разровняли, но строительство пока не началось.
Есть ли дефицит складов в каких-либо классах?
Сейчас везде сплошной профицит. По нашим ежемесячным исследованиям, объем свободных складов в Челябинске постоянно растет, с начала года выросли почти в 2 раза. Имеется около 120 тысяч свободных складов разных классов. Уровень свободных складов — 18%, тогда как до кризиса вакантных площадей практически не было. Невозможно было найти компаниям из других городов 5 тысяч «квадратов». Теперь такой проблемы нет.
Что происходит с ценами на склады?
Владельцы реагируют на уход арендаторов, цены падают. Холодные склады, например, упали в цене с начала года на 33%. Средневзвешенная цена на холодные склады составляет $48 в год (с НДС). Теплые склады - $71. Если посмотреть на динамику, то ежемесячное падение цены составляет до 10%.
Каковы прогнозы?
До конца года, скорее всего, никаких оживлений по ценам не будет. В Москве и Петербурге все заморозилось. Девелоперы, которые занимаются концепциями объектов, имеют большие долги; сами инвесторы средствами располагают, но строить они не умеют. Так что сейчас затишье. Более того, неизвестно, когда будет спрос на склады. Никто не хочет рисковать. Сигналом будет оживление в Москве и Питере, поскольку именно там больше всего подобных объектов. Как только рынок оживится, как только вставшие стройки будут «разморожены», к работе подключатся и регионы.