«Мы сейчас волочемся по дну кризисного графика»

Безмятежность на российском рынке зарубежных инвестиций может смениться мощной активностью. Однако для этого Россия должна стать менее рисковой территорией с более ответственными девелоперами, считает Майк Пирс, партнер EC Harris Built Asset Consultancy.
Как изменился инвестиционный климат Европы в конце 2009 года?

За последнюю четверть 2009 года в Западной Европе произошли серьезные изменения. Очень много денег все еще вращается в системе, однако по-прежнему речь идет о долговом финансировании. И хотя по сравнению с прошлым годом доля трансакций на рынке в процентном соотношении очень сильно увеличилась, все еще достаточно ощутим недостаток предложения дистрессовых активов. Главный вопрос сейчас - реальный ли это рынок, или нас ждет дальнейшее снижение?

Будут ли инвестиции в новые проекты?

Инвестиции в новые проекты будут, но очень избирательные. В большинстве рынков Европы наблюдается переизбыток недвижимости. К примеру, на офисном рынке. Сейчас чтобы построить офисное здание, вы должны либо выбирать место с суперлокацией или строить под конкретного клиента.

Отражается ли эта активность на российском рынке недвижимости?

На российском рынке активность наблюдается скорее со стороны сильных игроков на внутреннем рынке, чем со стороны прямых иностранных инвесторов. То есть присутствуют некоторые трансакции из европейских стран, но основная масса денег – это деньги российских инвесторов и девелоперов. Я думаю, что эта ситуация сохранится некоторое время.

До кризиса Россия была довольно привлекательной страной для развития. И хотя в ней сложно организовывать бизнес, здесь можно было получать большую прибыль при меньших затратах. Но сейчас окупаемость проектов в России не больше, чем в Западной Европе. А риски остались на том же уровне. Тем не менее, существуют фонды, которые уже находятся в России. И я верю, что поскольку эти организации уже внутри российского рынка, они могут оценить систему и риски, чтобы подобрать себе и принять участие в новых проектах в будущем. Сложность в том, что Россия, как и многие другие страны, отрицает проблему. То есть многих девелоперов, у которых есть долги, не вынудили продать недвижимость для покрытия долгов, и они по-прежнему удерживают свои проекты.

Кроме того, российские банки сейчас заняли позиции мощных девелоперов, так как в их руки попало большое количество недвижимости по долгам. Это может образовать проблему, потому что банки по своей сути являются финансовыми институтами, а не игроками рынка недвижимости. И поэтому существует большая вероятность того, что ошибки, сделанные в прошлом, сохранятся в будущем.

Какой характер носят трансакции в Европе? Это покупка проблемных активов?

Нет, никто не хочет называть эти активы дисстрессовыми, потому что это грубоватый термин, его стараются избегать. В сегодняшних рыночных условиях очень многие фонды не хотят вкладывать деньги в проблемные активы. Банки уже приобрели качественные проекты, и предлагаемые дистрессовые активы – это не очень качественные проекты, которыми люди не особо-то и интересуются. Но предложение на Западе настолько ограничено, что цены на объекты уже начали расти. Но, к сожалению, есть опасения, что эти цены не обоснованы. Большинство людей считает, что мы сейчас волочемся по дну графика, кривая развития не будет падать драматично, также, как и не будет резко возрастать. В течение следующих 18 месяцев она будет постепенно расти.

Люди стали гораздо более осторожными, и стараются вкладывать деньги в проекты с очень хорошим расположением. Как это отразится на России? В регионы будет очень тяжело привлекать финансирование. Все инвесторы и девелоперы будут фокусироваться на Москве и Санкт-Петербурге.

И когда они появятся?

Они уже здесь, но они очень осторожны. Россия сейчас находится на 147 месте в списке стран, где наиболее сложно построить бизнес, и это будет отпугивать инвесторов, потому что они не видят смысла приходить в проблемную страну, когда можно получить гораздо большую отдачу в Великобритании и Германии. Зачем же им заходить в проблемную российскую среду? Реальность в том, что российский рынок сейчас становится более взрослым, и понятно, что рост, который был в последние десять лет, был нереалистичным, и не было никакого обоснования такого роста.

Вы говорите о том, что в России основная масса денег – это внутренние деньги. Каково их происхождение?

В основном богатые предприниматели и организации, которые имеют большое количество наличных денег и хотят их выгодно вложить.

Какие объекты выбирают российские инвесторы?

Как можно заметить, они покупают офисные здания и объекты торговой недвижимости, так как жилая недвижимость не очень предпочтительна. Это больше интересно государству. Также большая часть инвесторов покупает землю и незаконченное строительство.

Сопоставимы ли объемы возможных российских инвестиций с западными? Можем ли мы обойтись своими силами?

Да, это возможно. Прибыль от продажи нефти и газа достаточно высока для того чтобы бизнес в России мог развиваться без привлечения западных денег. Однако в коммерческой недвижимости в этой стране бизнес построен изначально неправильно, потому что деньги делаются не за счет качественных проектов, а с расчетом наудачу. Эти ошибки будут повторяться и в дальнейшем. Однако, в будущем конкуренция заставит появиться новые проекты и у людей появиться понимание того, что значит здание класса А, что значит социально ответственный подход в строительстве с использованием экологически чистых материалов и т.д. Но, к сожалению, без иностранных инвестиций не будет мощного толчка к конкуренции в России, и не будет развития новых проектов. В любой сфере очень полезно получать новые идеи, новые возможности. Не важно, откуда: из Европы или с Востока. Сейчас на российском рынке очень много проектов, которые позиционируют себя как класс А, но абсолютно не отвечающие международным стандартам зданий этого класса. И общее снижение стоимости активов повлияло на них в гораздо большей степени, чем на здания, которые реально соответствуют международным стандартам. Если в будущем бизнес-среда станет локальной, то есть будет ограничиваться границами России, то качество проектов будет продолжать снижаться.

С финансовой точки зрения иностранные  деньги дешевле, чем российские. Но проблемой являются обменные ставки курса валют, потому что они не дают возможность стабильно планировать. Тем не менее, российский рынок все еще содержит в себе огромный потенциал для развития. Так, если посмотреть на спрос качественных торговых площадей, цифры будут такими, как и два года назад. В регионах сейчас, к примеру, есть огромная потребность в крупных торговых центрах. И если правильно вкладывать и строить нужные здания, то они будут востребованы и будут приносить прибыль. Иностранные инвесторы, естественно, заинтересованы в снижении рисков. Поэтому они будут стараться строить более качественные здания в более приоритетных местах расположения, чтобы снижать эти риски.

Кроме того, здесь есть большие возможности участия в создании и развитии инфраструктуры, к примеру, аэропортов в формате частно-государственного партнерства или другой инфраструктуры. Россия – это часть международного сообщества, где вращается много денег, и она должна стараться быть более привлекательной для иностранных инвестиций, потому что у инвесторов есть выбор.  

Назовите, пожалуйста, главные причины, по которым западные инвесторы опасаются вкладывать деньги в Россию.

Во-первых, потому что они не уверены в качестве продуктов на российском рынке. Им недостает уверенности в соответствии документации проекту и вызывает недоверие  бюрократия и коррупция. Во-вторых, нет уверенности в законодательстве, инвесторы боятся, что не смогут вернуть свои деньги через суд в случае возникновения проблем. Потому что инвесторы прежде, чем войти на рынок, планируют, как они будут уходить с него. И им очень важно знать, что если они вкладывают миллион долларов, они его не потеряют, а будут иметь возможность продать актив. В-третьих, у российских активов достаточно много проблем с налогообложением, собственники регистрируют компании – владельцы недвижимости в оффшорных зонах, и покупатели боятся, что им придется принять на себя обязанности по налогообложению приобретенных активов. Люди всегда будут оценивать риски и хотят получить некое вознаграждение за то, что они берут на себя эти риски. Так как Россия рассматривается как достаточно опасный регион для ведения бизнеса, инвесторы хотят получить сверхприбыли, чтобы компенсировать риски. А так как уровень рисков остается высоким, а уровень прибыли падает, то инвесторов привлекать все сложнее и сложнее.

Вы не назвали политическую систему. Иностранные инвесторы расценивают ее как рисковую?

Конфликт с Грузией заставил призадуматься многих инвесторов за рубежом. Инвесторы, конечно, принимают во внимание политические риски, но, по моему личному мнению, в  российской политической системе надо очень постараться, чтобы повлиять на инвестиционный климат. Все равно большой проблемой остается легальное владение активами и получение всех разрешений и согласований с контролирующими органами: пожарной охраной, городскими властями. Политические риски, разумеется, влияют на развитие проектов в России, но больше они влияют на нефтяные компании, чем на развитие сектора недвижимости.

Не отбрасывает ли рынок назад в прошлое тот факт, что основными участниками рынка коммерческой недвижимости становятся госбанки, дочки нефтяных компаний и компании близкие или подконтрольные госструктурам и отдельным чиновникам?

Да, это можно рассматривать как беспокоящий фактор, потому что может привести рынок к монополизации, когда контролировать его будет ограниченное количество людей, а большинство ни малейшей возможности участвовать в нем не будет иметь возможности. Если такая ситуация будет продолжаться, то развитие таких крупных доминирующих компаний, как, к примеру Х5, которые занимают порядка 35% розничного рынка России, может привести к конкурентным проблемам. Конкуренция улучшает рынок, снижение уровня конкуренции его несомненно ухудшит. Сегодняшняя ситуация может привести к тому, что люди будут получать только то, что предлагается, и рынок не будет развивать свои возможности. В частности по эффективности. Сегодня на российском рынке примерно 20% средств тратится впустую, потому что качество управления проектами низкое, неэффективно строятся здания и используется пространство. С усилением монополизации будет снижаться уровень мотивации к строительству высококлассных уникальных зданий. Очень важно для рынка иметь компании, которые бы строили здания, служащие иконой в своей сфере. Они могут быть недостаточно коммерчески обоснованными, и прибыльными, но они показывают класс. Если брать современные проекты, к сожалению, в России нет подобных высококлассных зданий.

Если говорить о примерах в Великобритании, то можно рассмотреть здание банка Ллойд, проект Ричарда Роджерса. Форма здания абсолютно неэффективная и безумная, но все знают о нем. К сожалению, очень мало высококлассных международных архитекторов приходят и проектируют в России.

А как же Норман Форстер? Вроде бы он активно проектировал в Росси в последние годы.

Эти архитекторы достаточно активно работают на стадии разработки концепции, но не завершили пока еще ни одного проекта, которые можно было бы считать произведением искусства. Или скорее, иконой, знаковым проектом что ли. Иногда требуется безумец, чтобы завершить такой проект. Часто эти здания не зарабатывают денег, но являются знаковыми, этапными для рынка.

В России вызывает беспокойство тот факт, что девелоперы, строящие неудачные проекты сегодня продолжают консультировать банки, как строить здания в будущем.

Собираетесь ли вы расширять свое присутствие на российском рынке?

Да, мы планируем увеличить свое присутствие в России и предоставить девелоперам альтернативный существующему консалтинг, который может послужить мостом между качественным строительством на Западе, западными деньгами и российским рынком недвижимости.

Какими проектами вы занимаетесь сейчас?

Мы работаем с западными инвесторами, которые присматриваются к российскому рынку. Мы также пытаемся работать с крупными российскими инвесторами и девелоперами, интегрируя их российский опыт и наше знание качества. Мы начали анализ ряда очень крупных проектов в Москве и Санкт-Петербурге на их начальной фазе. Наша стратегия состоит в том в том, чтобы повысить эффективность российского рынка недвижимости в целом путем создания и внедрения новых стратегий управления и развития. Мы пытаемся убедить рынок в том, что предварительное исследование и заключение по проекту до того, как он начнет строиться, намного важнее самого процесса строительства. Для западных инвесторов очень важно провести такие исследования перед тем, как они начнут вкладывать деньги в покупку недвижимости в России, а для местных инвесторов и девелоперов важно проводить такие исследования, чтобы облегчить жизнь в процессе строительства. В общем, если мы будем увеличивать свое присутствие на рынке, мы будем больше привлекать иностранные деньги и иностранных девелоперов.

Вы несете какую-то новую философию в отличие от работающих на рынке западных консультантов – Knight Frank, Colliers International, Jones Lang LaSalle и других?

Есть расхождение в терминологии, которое достаточно проблематично для российского рынка. Основная специализация агентов, которых вы имеете в виду, это брокерские услуги, то есть финансовые расчеты по продажам, покупке недвижимости и по заполнению площадей арендаторами. Мы отличаемся тем, что мы не занимаемся брокерской деятельностью. Наша задача – помочь инвесторам понять, как они могут увеличить отдачу от своих инвестиций. Мы помогаем пересмотреть проектные решения и затем построить объект. Мы помогаем управлять проектированием, строительством и затратами. Также мы консультируем владельцев, как наилучшим образом использовать недвижимость. Это те области, где агенты, которых вы перечислили, не являются экспертами. Лишь небольшая часть сотрудников этих компаний занимается консультированием, остальные же сотрудники продают и сдают помещения. 100% нашей работы заключается в развитии проектов. Мы не говорим, что агенты – это плохо, мы сотрудничаем с ними очень плотно. Однако наша задача – не продать, а принести свой сбалансированный взгляд на проблему. Очень часто инвесторы приглашают нас в качестве независимых экспертов для обследования технического состояния здания, документации. Часто нас привлекают в очень сложные многосоставные проекты. За последние 2 года мы исследовали проекты недвижимости общей стоимостью 10 млрд. евро по заказу инвесторов, которые хотят купить недвижимость.

Применимы ли ваши методы на российском рынке?

Те же самые приемы снижения рисков могут быть применены и на российском рынке. Этот рынок стратегически важен и у него есть потенциал преодолеть все трудности, которые на данный момент существуют. Однако ожидания людей получения сверхприбылей сегодня стоит поумерить. Год назад все говорили, что они смогут получить 70% возврат от своих инвестиций в России, в то время как в Европе 20% уже является приличной цифрой. Сегодня принимается 15-20% возврата. Все что сверх – это замечательно. Но теперь Россия – это нормальный образованный рынок. Когда пройдет шок от драматических изменений, все войдет в нормальное русло. Но возможность зарабатывания денег на рынке уже сегодня сохраняется лишь для тех, кто будет работать честно и эффективно. Когда проекты выбиваются из временных и денежных рамок, это заставляет всех участников проекта нервничать. Недостаток контроля и уверенности в процессе реализации проекта – это основной барьер для инвесторов в Россию. Очень часто инвесторы обвиняют разрешительную систему, бюрократию, но по большей части – это проблемы команд и внутренних бизнес-процессов девелоперов.

А как же ИКЕЯ, которая не может запустить свой самарский магазин уже два года?

Я не знаком с этой ситуацией настолько, чтобы обсуждать ее. На мой взгляд российские правила и законодательство хоть и достаточно бюрократичны и строги, но вполне понятны. И много возможностей для использования этих законов в личных целях. Некоторые организации предоставляют на согласование документацию, недостаточно детализированную и завершенную. Они пытаются срезать путь, чтобы ускорить процесс получения разрешений и прибегают к различным незаконным способам согласования. Они уверенны, что эти незавершенные документы будут приняты. И удивляются, когда им не удается получить требуемое разрешение.

Дело в том, что в России существует огромный недостаток в контроле проектирования. Проекты очень часто незавершенны, и вносимые изменения только увеличивают его стоимость. Поэтому такие компании не могут рассчитать, во сколько им обойдется проект и в какие сроки он будет завершен. Такое состояние неопределенности тревожно для международных инвесторов. Я сам видел в России здания, идеальные по документации, но в реальности они бы не смогли пройти проверку пожарной инспекции. Такие риски создают неуверенность в российском рынке в целом. Однако в рамках международного рынка недвижимости Россия является быстроразвивающимся рынком. Не стоит забывать, что когда около 20 лет назад открылся рынок Центральной Европы, проблемы были такие же. Но очень важно, как эти проблемы будут здесь решаться в дальнейшем.

Беседовал Рафаэль Хайбрахманов

Ответы на все вопросы, касающиеся привлечения инвестиций, вы сможете получить на круглом столе «Девелопмент 2010: Будущее начинается сегодня», организуемом порталом «Арендатор.ру»