«Те, кто не умер, танцуют диско»

В DVI Холдинг решили пока приостановить интенсивное развитие в регионах России и сосредоточиться на приобретении и доработке там торговых недостроев. Это позволит быстрее набрать критическую массу действующих объектов в портфеле компании. Потом уже можно думать о новом строительстве, но неторопливом, считает президент холдинга Вячеслав Каминский.

Можно ли подвести предварительные итоги кризиса, что осталось в регионах?

Многие проблемы во время кризиса были вызваны эмоциональными, можно сказать паническими реакциями. Они сопровождались падением потребительского спроса, увольнениями, сокращениями.  Сейчас этот спрос вышел на некий реалистичный уровень, и по сравнению с 2009 годом он не хуже. Поэтому можно сказать, что падение прекратилось. Ритейл сейчас начал развиваться более активно. Игроки, которые остались и которым удалось выжить, стали занимать освободившиеся ниши. Банки начали выдавать деньги, кредиты стали более доступны.

Тем не менее, с банками не так все радужно, проблемы с получением кредитов по-прежнему остаются?

В общем-то, да. Девелоперский бизнес пострадал в кризис сильнее всех. До сих пор его плохо кредитуют. А арендные ставки пока невысокие. Упав год назад, они еще не отыграли падение. Хотя стоимость строительства уже вышла на докризисный уровень. По некоторым позициям она даже начала расти: цемент, арматура.

Что ваша компания потеряла в кризис?

Что мы потеряли? Мы потеряли деньги. Банки подняли ставки, арендаторы стали испытывать сложности и выходить из проектов. Хотя мы пострадали от этого меньше, чем многие другие. 

А кто из арендаторов уходил?

Местные по большей части оставались, а крупные федеральные стали уходить. Съехал «Домовой», например.

Вы снижали ставки аренды?

Старались не делать этого. Ведь параллельно банки стали повышать ставки по кредитам. 

И какой выход?

Мы действовали по ситуации. Прежде у нас был какой-то люфт, какая-то маржа - мы получали арендную плату и часть платили банку. В кризис эта прибыль съелась. И выхода тут было не найти. Ну, нам еще валютный курс помог. Арендные договоры мы заключали в долларах. Когда доллар вырос, платежи в рублевом пересчете увеличились. А кредиты мы брали рублевые. Это немного помогло.

А сейчас ситуация как-то выровнялась? Видите какие-то знаки перемен?

Сейчас ситуация стабилизировалась после падения. Главное для всех было понять, до какого дна падаем. Теперь вроде упали, и падать дальше некуда. Опять же рынок акций мгновенно среагировал, начался их рост. Стали падать кредитные ставки. Хотя в России развитие с западным не совпало. У них там ставки до нуля падали, чтобы поддержать экономику. А у нас росли, чтоб ее забить. Таким образом, те, кто не умер, танцуют диско.

Вы не умерли?

Нет, мы не умерли, мы пока танцуем, правда, скорее, ламбаду.

Какие стратегии вы применяете, чтобы выжить?

Мы решили приобретать недострои и доводить их до ума. Плюс в том, что недострои быстрее реализуются. Если ты берешь землю, то от начала работы над участком до ввода объекта в эксплуатацию проходит 2-3 года. А при входе в недостроенный проект – год с небольшим. Вторая важная составляющая сейчас – то, что банк готов кредитовать наши проекты.

Они готовы кредитовать ваши девелоперские проекты или только недострои?

Они готовы в принципе нас кредитовать. Просто работа с недостроем более эффективна как бизнес. Понятно, что в этом случае банк входит, когда собственник уже вложил 30% своих средств и на 30% построил объект. Поскольку многих не кредитуют вообще, и на рынке есть объекты, которые зависли и не могут достроиться, то для нас это эффективная политика.

Какие объекты вас интересуют?

Торговые.

Вы уже присмотрели что-то?

Пока рассматриваем варианты, но таких, чтобы прямо завтра выходить на сделку, нет. Наверное, заманчивые объекты разобрали. А остались все с какими-то проблемами. Например, девелопер вошел в конфликт с банком. Банк обиделся на девелопера и арестовал все, что можно. Девелопер сказал: ага, если так, тогда не получишь документацию. И сжег ее, предположим. И теперь оба сидят: у девелопера все арестовано, а банк тоже ничего не может сделать, ни экспертизу провести, ни реконцепцию - документов нет. Или, например, другой случай. Банк все арестовал, а потом обанкротился. Девелопер нашел деньги, готов работать, но объект арестован, а банка уже нет. И что делать? Ни достроить, ни продать. Таких ситуаций множество, пытаемся в них разобраться.

А в каких городах вы ищете?

С населением от 500 тыс. и выше.

А много таких объектов вообще?

Объектов много, но в основном предлагают ерунду. Только что предложили такой объект, что и врагу не пожелаешь. В центре то ли Воронежа, то ли Ульяновска. Объект 40 тыс. кв. м. Из них восемь этажей надземных, два этажа подземных, каждый по 3-4 тыс. кв.м площади. Получается здание в форме свечки, а разместить в нем хотели торговый центр. Понятно, что инвесторы этого объекта мыслили утопически. Он никогда не будет жить.

Есть ли вообще среди таких объектов достойные? Ведь вместе с недостроем вы приобретаете и никудышную концепцию и прочие проблемы любительского девелопмента.

Мы либо сразу берем нормальные объекты, либо такие, которые поддаются редевелопменту. Потому что все подряд брать нет никакого смысла. И ведь мы не гонимся за тем, чтобы приобрести десяток объектов. Нам бы один-два купить, доделать и запустить. А потом мы все равно вернемся к строительству с нуля.

Почему вы в таком случае отказываетесь от своих земельных участков?

Потому что они оказались не очень удачными для торговых объектов. Сейчас продаем два участка – в Саратове и Краснодаре. В Саратове участок за чертой города, отличное место для коттеджного поселка. В Краснодаре участок тоже в принципе хороший, но из него лучше сделать что-то другое, а не ТЦ. Там вокруг уже выросли торговые конкуренты. Кроме того, деньги важно задействовать вовремя.  Если мы имеем возможность продать землю сейчас и вложить полученные средства в недострои, то потом мы снова купим землю, когда она нам понадобится. Считаю, что это был минус нашей компании: покупка многих участков, интенсивное развитие и так далее. Сейчас мы стараемся развиваться более консервативно. Не надо никуда бежать.

А вы бурно развивались до кризиса?

Сколько было денег, так и бежали. Было бы больше денег, бежали бы еще быстрее. Тогда все вкладывали в недвижимость, а деньги для этого  брали в долг. Была такая национальная забава – строительство торговых центров. Мы не избежали общих ошибок. Покупали участки, причем недешевые, делали преддевелопмент, тратились. А лучше было бы один торговый центр построить, потом второй, третий, замахнуться на четвертый. Как-то постепенно.

Сколько вы теряете сегодня на продаже земли? Все-таки раньше участки дороже значительно были.

Нет, мы, слава Богу, брали дешево. И продаем дешево. Правда, у нас есть, например, тюменская земля, которую мы не продадим за столько, за сколько купили. Но краснодарскую и саратовскую продадим немножко дороже. Но, повторю, для денег важен фактор времени. Если учесть, что средства были вложены в землю и не работали на нас в это время, то прибыль вся сошла на нет. Тут не до прибыли. Убытки бы сократить.

Вы рассматриваете это как новую стратегию развития компании: отказ от участков, покупка недостроя?

Я бы не назвал это совсем новой концепцией развития компании. Например, ижевский ТЦ «Столица» мы сделали из недостроя. За год и три месяца объект завершили. А вот Екатеринбург, начавшийся на нулевой фазе, у нас тянется уже 4 года, третий год Волгоград. Дело в том, что завершить недостроенный проект все же легче, чем строить объект с нуля.

А как дела с вашим бизнес-центром в Москве? Нашли покупателя?

Мы решили попрощаться с этим центром. У нас есть покупатель, мы получили за здание задаток. Должны закрыть сделку после майских праздников. А сами останемся здесь как арендаторы.

Договор аренды уже подписали?

Да, предварительный.

А какие ставки будете платить?

Как у всех. Ставка колеблется от 9 до 15 тыс руб в год.

Почему вы решили избавиться от БЦ?

Получилось так, что кредитная нагрузка была высокая, а ставки аренды низкие. К тому же БЦ не на 100% заполнен.

А что с «КомсоМОЛЛОМ» в Екатеринбурге?

В принципе торговый центр готов на 99%. Идет пуско-наладка систем. Закончены отделочные работы. Все доклеивается, докрашивается. Арендаторы вышли на отделку. Мы предполагаем, что на эти работы потребуется 1,5–2 месяца. К июлю этого года хотим открыться. А в эксплуатацию объект планируем ввести в середине июня. Все сейчас зависит не от нас, а от принимающих, контролирующих органов.

Какой процент заполняемости арендаторами?

68%.

Как вы оцениваете для себя эту цифру?

Как успех. Думаю, к Новому году мы выйдем на 90%.

Возвращаются ли крупные операторы в регионы?

Мы собираемся завершить комплектацию пула арендаторов за счет местных игроков. Это ритейл по франшизе в основном.

А вам не кажется, что чем больше процент местных арендаторов, тем ниже качество ТЦ?

Нет, не ниже, если местный оператор открывает брендовый магазин. Потому что менеджмент бренда контролирует и мерчандайзинг, и оформление витрин. Если магазин мультибрендовый, то качество действительно может упасть. Кстати, интересно было наблюдать за инертностью реакции ритейлеров. Когда в ноябре 2008 года случился кризис, торговцы еще не успели испугаться и заказывали летние коллекции без учета падения спроса. Летом все сидели с остатками товара и не знали, что делать. В итоге ритейлеры решили, что не надо заказывать так много. Пришла зима – у них низкие обороты. Что случилось? Слишком мало заказали. Сейчас вроде ситуация выровнялась.

Так что, возвращается жизнь в регионы?

Трудно обобщать. Регион региону рознь. У нас в Перми бизнес-центр класса В+, и мы сдаем его в аренду. Арендная ставка на уровне чуть ли не эксплутационных расходов плюс налог на имущество, плюс страховка. И при этом арендаторы стремятся заключить договор на 5 лет. В таких условиях мы решили не форсировать процесс и лучше подождать до осени. Ведь доля этих площадей по отношению к общей площади всех наших объектов небольшая.

А что изменится осенью?

Может, еще больше оживится ритейл, и подрастут ставки, на офисы в том числе. 

А как с конкурентной средой на региональных рынках?

Стало интереснее, потому что нет этой гонки девелоперов, меньше стало сумасшедших проектов. Меньше стало непонятных сетевых проектов. Для меня, например, был непонятен «Кит Кэпитал».

Да, вот в Оренбурге, например, уже несколько лет стоит готовый запущенный ТЦ «Кит». Пустой абсолютно, не хотите купить?

Нет. Эти ребята вообще странные. Покупали непонятные участки, лишь бы что-то схватить, капитализировать. При этом они воду очень баламутили. Хочешь ты, например, поставить торговый центр. Тут же появляется «Кит» и претендует на участок. А теперь их ТЦ стоят и непонятно, для чего они. Таких девелоперов стало меньше. Или вот случай в Липецке. Мы взяли участок по соседству с каким-то старым недостроем. Появился «Ташир», а следом еще кто-то. Купили участки рядом. И хотят строить: «Ташир» 90 тыс. кв.м, другой девелопер 70 тыс.кв.м. А мы хотели 50 тыс. Спрашивается, что бы там все вместе делали? За чем следят городские власти? Я потом задавал вопрос: как можно три ТЦ в одном месте строить? Они отвечают, это же не наше дело, вы конкурируете между собой. Хотя, казалось бы, здесь необходимо регулирование. Сейчас вроде такого уже нет. Все стали осмотрительнее, размышляют, анализируют.

А в Москву, Петербург вы никогда не планировали выйти?

Да как-то не очень. Мы каждый раз думаем, что уже поздно. Я вот, начиная с 2002 года, думаю, что поздно. И по-прежнему так думаю. А тут все строят и строят. Сейчас мы обсуждаем один проект в Подмосковье. Но пока на уровне размышлений.

А как с волгоградским ТРК «Слава»?

Мы достраиваем II и III очереди. Скоро запустим вторую очередь, третья очередь у нас «Castorama». Мы запускаемся поэтапно. 

А вы сами брокериджем занимаетесь?

Да, сами сдаем, сами управляем.

А почему не воспользоваться услугами агентов?

Потому что они сдают чужой ТЦ, а мы свой. У брокеров недостаточно индивидуальный подход. Они не сосредоточиваются конкретно на нашем объекте. Мы пытались работать с брокерами. Выходит так: они дают объявление в журнале. Там список из 15 торговых центров, которые к ним пришли на брокеридж. Вот, арендатор, смотри и выбирай. Если арендатор попал к тебе – удача. Попал к соседу – у него удача, у тебя провал. Брокер, тот же Colliers, не заинтересован убедить арендатора идти именно в твой ТЦ. Свои деньги он в любом случае получит.

Ну, хорошо, а как же: каждый должен заниматься своим делом, профессионально, международный опыт и все такое, что вы на коленке все делаете?

Они правы, но это для новичков. А мы такие же консультанты. Чем мы хуже Colliers? Я объездил весь мир, посмотрел столько торговых центров! Знаю концепции, понимаю наши ошибки, ошибки других ТЦ. Сейчас мы уже знаем, как надо поступать правильно. Впрочем, есть положительные примеры, когда региональным девелоперам консультанты действительно помогли сделать хороший ТЦ, а есть примеры отрицательные. Например, в Перми. Там консультанты надули щеки и сказали, что на четвертом этаже ни в коем случае нельзя делать торговую галерею, только офисы. В итоге, когда заполнили три этажа, арендаторы спрашивают: а что с четвертым? Туда можно встать? А там уже офисы нарезали. Пришлось делать реконцепцию, ломать построенное, ставить большую широкую лестницу и сдавать все под торговлю. Поэтому непонятно, кто эти консультанты: враги или друзья?

Ну и как настроение у вас? Грустно или вы радостно двигаетесь вперед?

Мы двигаемся вперед более радостно. Хотя не сказать, что стало легче. Впрочем, лично нам легче, потому что мы открываем объект в Екатеринбурге. И через полгода достроим Волгоград. Мы стремимся к тому, чтобы критическая масса уже построенных объектов была выше, чем строящихся. Это некий переломный момент для компании. Потому что если раньше мы имели два объекта, а строили три, то сейчас будем иметь четыре эксплуатирующихся и строить один.

Так будете выходить на IPO?

В ближайшие три года мы будем вводить соответствующую отчетность и форматировать компанию для IPO. Фактически IPO – это возможность получить больше дешевых денег. Если ты можешь кредитоваться дешево сейчас или вообще работать без кредитов, можно обойтись и без IPO. Мы в этом плане пока зажаты российскими условиями и российскими банками.  
Беседовал Рафаэль Хайбрахманов