Межрегиональные барьеры размываются

На прошедшей выставке Expo Real Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства представил огромный стенд для иностранных инвесторов. О новых проектах нам рассказал генеральный директор фонда Александр Браверман.

РЖС – довольно молодая организация на рынке. Как Вы считаете, многого вы уже достигли?

Если честно, я не занимаюсь самооценкой и фонд тоже.

Первый аукцион прошел спустя почти год после создания фонда. Почему так долго собирались?

Если взять во внимание, что фонд образовался с нуля, то есть вообще ничего не было, если взять год до вовлечения первого участка и проведения первого аукциона, то мы считаем, что это более чем быстро. Со второго года у фонда нет никаких бюджетных средств. И не будет. В первый год было проведено 12 аукционов, во втором около 60, в этом году будет проведено более 100 аукционов.

Помимо жилищных проектов, в Вашем портфеле есть площадки под индустриальные парки. Расскажите о них.

Индустриальные парки для нас являются одним из перспективных направлений деятельности. Мы считаем, что индустриальные парки влекут за собой увеличение количество рабочих мест, а оно, в свою очередь, потребность в жилье. А потребность в жилье влечет за собой потребность в строительных материалах. Поэтому у нас в этом году намечена реализация 6-7 подобных парков. Механизм создания таких парков чрезвычайно простой – если не требуются федеральные деньги, то сам план утверждает субъект российской федерации.

На Ваш взгляд, цены на земельные участки в последнее время увеличилась в связи с изменениями в законодательстве?

Мы можем опираться на те цифры, которые есть у нас по уже реализованным проектам. Цена земли в общей цене квадратного метра не превышает 10%.

Кто выступает покупателями на аукционах? Новые или старые инвесторы?

Как правило, это компании, которые работают в том регионе, в котором выставляется участок, но межрегиональных барьеров у нас нет. Мы считаем это одним из главных достижений фонда. К примеру, участок в Краснодаре недавно был куплен компанией из Татарстана, компания из Приморья вплотную интересуется участками, которые расположены не только во Владивостоке, но и участками, расположенными в Санкт-Петербурге и Ленинградской Области.  В Кировской области участок приобрела компания из Перми.

То есть все-таки сейчас более активны региональные инвесторы?

Да.

А как Вы оцениваете заявления о том, что сейчас нужно развиваться в регионах, так как Московский рынок перенасыщен?

Если говорить о том, что компаниям нужно работать в регионах, я абсолютно поддерживаю такое направление, потому что прибыль в 25%, полученная в Москве, практически не отличается от прибыли, полученной в любом другом регионе.

С чем Вы связываете интерес инвесторов из одного региона проектами другого региона?

Это говорит лишь о нормальном инвестиционном климате региона и о размывании межрегиональных барьеров.

Как Вы оцениваете активность иностранных инвесторов?

Из тех инвесторов, с которыми мы беседовали на Expo Real 2011, большая часть была иностранными. Но я был бы осторожен пока с прогнозами, т.к. проекты, связанные с освоением комплексной жилой застройки и иных проектов довольно затратные, а это означает, что они под силу только крупным компаниям. А раз это под силу только крупным компаниям, значит компании консервативны, а если они консервативны, значит они медленно принимают решения.

Губернаторы не проявляют недовольства, когда Вы на их территории проводите операции по передаче прав собственности на землю? Кто доставляет больше проблем - региональные власти или самостройщики на федеральных землях?

Совсем наоборот. Губернаторы самым активным образом вовлекают участки в оборот. У нас подписаны соглашения со всеми субъектами РФ без исключения. Губернаторы во многих случаях по запросу застройщиков рассматривали эти участки и не могли вовлечь их в оборот в силу федеральности. Поэтому основная часть инициатив по вовлечению в оборот участков как раз идет от губернаторов. Что касается препятствий, ряд участков действительно была попытка вовлечь незаконным образом. И те застройщики (или иные структуры) пытаются по мере сил оказать давление как в судебном, так и во внесудебной порядке. Пока мы не проиграли ни одного суда, все идет своим чередом.

Расскажите поподробнее про «голландские аукционы» по вашим земельным участкам.

Мы не подменяем и не противопоставляем два механизма - механизм аукционов на земельные участки и механизм «голландских» аукционов по снижению цены на квадратный метр. По нашему мнению (и мы обсуждаем это законодательно), необходимо вносить поправки в законы, и мы ожидаем их в ближайшее время. Голландские аукционы будут проводить по отдельным категориям граждан, перед которыми у государства имеются обязательства: военнослужащие и члены их семей, чернобыльцы, вынужденные переселенцы. И тогда, конечно, для застройщика будет - для этих категорий с гарантированным сбытом - это будет выгодно. Что касается аукционов по повышению цены, в любом случае в структуре затрат застройщика, по нашей статистике, цена на земельные участки не превышает 10%. Это вполне приемлемо, это обычная цифра.

Не планирует ли фонд передавать земельные участки бесплатно?

Планирует. В случае законодательного акта, который касается жилищно-некоммерческих объединений граждан (кооперативов), фонд под такие объединения будет передавать участки безвозмездно. Более того, они будут попадать в контур инфраструктурирования, и участникам жилищно-накопительных объединений граждан будут также предоставлены проекты повторного применения. Если сложить три составляющие, то наши расчеты показывают, что удешевление квадратного метра составит 30%, а может, и больше.

Это чтобы стимулировать объединения граждан в строительные объединения и снижать девелоперскую маржу.

Как к фонду относятся те организации, у которых фонд забирает земли?

Есть обостренный системный конфликт с Российской академией сельскохозяйственных наук. Он объективен. Города, в каком бы направлении они ни развивались, закольцованы, как правило, землями Россельхозакадемии. Использование этих земель, по оценке Счетной палаты в результате проверки, крайне неэффективно. Более того, многие из них включены в зону жилой застройки в соответствии с планами развития городов или субъектов РФ. Исходя из этих двух посылок, губернаторы вносят нам предложения по вовлечению этих участков в процесс жилищного строительства. Мы в этом смысле сталкиваемся с системным сопротивлением Российской академии сельскохозяйственных наук, которая имеем устойчивую привычку распоряжаться этими участками по своему усмотрению. После выхода постановления 234 правительства РФ о том, что все федеральные земли предоставляются через одну организацию -- через Фонд РЖС, срок действия председателем правительства продлен до 2016 года. Конечно, механизм стал другим. Насколько мы понимаем, после анализа работы фонда, в том числе анализа Счетной палаты, было принято решение продления действия постановления до 1 января 2016 года.

Часть своих земельных участков Фонд застраивает самостоятельно, а часть передает регионам для того, чтобы они их застраивали. На участках Фонда уже стоят дома, а как дело обстоит с участками, которые переданы в регионы?

Есть 466-й приказ Минэкономразвития, который утвердил форму мониторинга за тем, что происходит на тех участках, которые были переданы субъектам. Мы отреагировали инициативой сократить срок вовлечения участков в оборот с трех лет до одного года. Если он не вовлечен, возвращается обратно в фонд, и фонд выставляет его на аукцион.

Беседу вела Анастасия Кременчук