Рынку грозят серьезные изменения

В начале мая Госдума приняла в первом чтении поправки в Гражданский Кодекс РФ. Впервые в ГК РФ планируется выделить отдельную главу, посвященную праву собственности на здания и сооружения, также вводятся новые положения о вещных правах на земельные участки. О том, чего ждать девелоперам и физическим лицам от этих поправок расскажет Алексей Коневский, руководитель практики по земельному праву , недвижимости и строительству компании «Пепеляев Групп».

Алексей, какой процент принимаемых поправок в законы, имеет отношение к недвижимости? От всего количества принимаемых законопроектов?

В процентах сказать сложно, но то, что вносится очень много изменений в общие положения гражданского кодекса, касающиеся юридических лиц, корпоративного управления, регулирование сделок и иные положения – это факт. Во многих сферах, помимо недвижимости, нас ждут серьезные изменения.

Когда нам стоит всего этого ждать?

2 мая законопроект был принят в первом чтении. Впереди – второе чтение, которое является самым длительным по времени обычно, т.к. положения законопроекта на этой стадии детально рассматриваются и редактируются. Единственное, пока не понятно, как быстро этот процесс будет идти. Я надеюсь, что Госдума все-таки уделит ему достаточное внимание, так как многие поправки являются довольно спорными и неоднозначными с точки зрения, в том числе с точки зрения практики их применения.

А можно поподробнее о том, что вызывает у Вас сомнение?

Конечно. Например, предлагается ввести обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью помимо требования о государственной регистрации. У нас давно этого не было. Сейчас нотариальное удостоверение обязательно лишь в некоторых случаях, например, в договорах ипотеки, предусматривающих возможность внесудебного обращения взыскания. В остальных случаях – нотариальное удостоверение не требуется.

С чем это связана необходимость введения этой поправки?

Сложно сказать. Скорее всего, авторы законопроекта считают, что таким путем будет достигнута какая-то стабильность и лучшее качество сделок, так как нотариус при совершении сделки, тщательно ее проверяет на предмет законности. Но с другой стороны, мы должны понимать, что сделок с недвижимостью совершается достаточно большое количество. Приведу пример, по статистическим данным Росреестра, опубликованным на его сайте, за январь – март 2012 г. в подразделения Росреестра подано 160 152 заявления о государственной регистрации в Москве и 358 528 – в Московской области. Пусть не все эти заявления связаны с регистрацией сделок, но цифры впечатляют. И все это количество сделок сейчас предлагается взвалить на плечи нотариату. И встает вопрос, а справятся ли нотариусы с такими объемами?

А как Вы можете прокомментировать реализацию принципа единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости?

Сейчас будет предусмотрено, что земельный участок и находящееся на нем здание, принадлежащие одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте, как единая вещь.

Раньше у нас был закреплен принцип, что здание является главным объектом, а земельный участок следует судьбе здания, то теперь этот принцип несколко трансформируется. У собственника участка и собственника недвижимого имущества будет взаимное преимущественное право на приобретение. То есть если вы хотите продать здание, то сначала вы будете обязаны предложить объект собственнику земельного участка. И только когда собственник земли откажется от приобретения, вы сможете предложить объект другим лицам.

Собственнику земельного участка объект предлагается по льготной или рыночной цене?

По рыночной, по той же цене и на тех же условиях, на которых продавец намеревается его продать . Но не стоит забывать, что у нас большинство земельных участков находится в государственной и муниципальной собственности, и соответственно, встает вопрос – зачем это право преимущественной покупки государству? Вряд ли у государства и органов местного самоуправления есть цель выкупить все объекты недвижимого имущества.

Может тут дело в том, что чиновники хотят все контролировать?

Вряд ли Скорее всего разработчики законопроекта не оценили тщательно всех последствий и того что при этом создаются неоправданные дополнительные барьеры для заключения сделок по отчуждению недвижимого имущества.

А сколько у собственника земельного участка есть времени на раздумья?

Месяц.

Возможно ли выставить такой объект на аукцион?

Конечно. Но преимущественное право покупки в этом случае все равно сохранится.

А как изменятся права собственности на самовольную постройку?

Смягчаются требования на легализацию самовольных построек. Сейчас предусматривается, что легализовать самовольную постройку может только собственник земельного участка. Арендатор не может. В законопроекте предусмотрено, что право собственности может быть признано за лицом, которое обладает правами на участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если такое право, предуcматривает возможность строительства.

У Вас есть данные, где сосредоточено большее количество самовольных построек?

Точных данных нет, но полагаю, что в Москве и Московской области больше всего.

И всегда есть вариант легализовать свою постройку через суд?

Не всегда, но в определенных обстоятельствах закон это позволяет.

Расскажите о возможных поправках в соседские права.

Соседскими правами обладаeт собственник одного участка в отношении соседнего земельного участка (соседних земельных участков). По существу это обязанность использовать свой земельный участок таким образом, чтобы не чинить неудобств соседям.

В соседские права, в числе прочего, входит, например: не допускать строения зданий, если они будут плохо воздействовать на соседний участок; допускать на земельный участок владельца соседнего участка для земляных или иных работ.

В каких случаях будут устанавливаться ограничения в публичных интересах?

Если ограничение не может быть установлено путем установления частного сервитута или обязательственного права.

Эти ограничения устанавливаются для прохода или проезда через земельный участок, ремонта коммунальных и других сетей, проведения дренажных работ и т.д.

Также планируется ввести много вещных прав?

Да. Перечень вещных прав значительно расшириется. К вещным правам относятся: право собственности, право постоянного землевладения, право застройки, сервитут, право личного пользования, ипотека, право приобретения чужой недвижимой вещи, право вещной выдачи, право оперативного управления и право ограниченного владения земельным участком.

Расскажите про наиболее спорные права.

Во-первых, хотелось бы рассказать о праве застройки. Оно предусматривает владение и пользование земельным участком в целях возведения на нем зданий и сооружений и их последующей эксплуатации. Право застройки дается на срок от 50 до 100 лет. И лицо, которое возвело на участке объект, получает право собственности на него. А когда у права застройки закончится срок, право собственности на здание переходит к собственнику земельного участка. Разработчиками это право задумывалось как более привлекательная альтернатива праву аренды земельного участка. Однако, нужно констатировать, что более привлекательным оно не является. Не говоря уже о том, что введение права собственности, ограниченного сроком, является, на мой взгляд нонсенсом.

Возможно ли продление этого права?

Пока законопроект этого не предусматривает.

А кому будет интересно воспользоваться правом застройки?

Я думаю, застройщикам многоквартирных жилых домов или лица, которые возводят объекты на основании концессии. А если речь идет об объекте коммерческой недвижимости, тогда возникает вопрос: зачем это нужно застройщику?

Существует ли опасность оттока застройщиков из строительной отрасли с этими нововведениями?

По-видимому, разработчики этого не боятся. Но это очень сильно повлияет на весь рынок. Скорей всего, застройщикам придется получать земельные участки в собственность.

Недвижимость – это то, чем во всем мире люди владеют сто лет и больше, передают по наследству. И нельзя взять всех и заставить в короткие сроки переоформить одни права на другие. Даже срок, скажем в пять лет, является для недвижимости очень коротким. Поэтому, если вводятся какие-либо изменения, то они должны вводится постепенно, при безусловном сохранении прав, которые возникли ранее. Нужен постепенный переход, а не резкий. Иначе всех начнет трясти и лихорадить.

Также будет отменено право безвозмездного пользования?

Это право было отменено для всех субъектов, кроме государственных и муниципальных органов и учреждений. Частные субъекты были обязаны преобразовать это право в право аренды, или выкупить право собственности. Сейчас это право восстанавливается для всех субъектов, но будет называться право постоянного землевладения. Оно предполагает, что вы можете пользоваться земельным участком с целью извлечения из него природных свойств без права строительства. То есть оно может заменить аренду участков лесного фонда, аренду сельхоз земель для сельскохозяйственного производства и т.д. Это право не предполагает возможности строительства каких бы то ни было объектов.

Мы можете дать свою субъективную оценку этому проекту изменений в ГК? Каких ждать последствий? Кто останется в плюсе, кто в минусе?

Однозначно выиграют нотариусы, так как получат огромный новый рынок. Может быть юристы. Пострадать могут застройщики и рынок недвижимости в целом. Оборот недвижимости значительно усложнится. Также это может оттолкнуть зарубежные компании от ведения бизнеса в России. Поскольку для повышения инвестиционной привлекательности нашему рынку не хватает стабильности и предсказуемости правил игры.

Беседу вела Анастасия Кременчук