Удача девелопера – правильно угадать рынок недвижимости

В минувшем году рынок складской недвижимости был одним из самых актуальных и разогретых сегментов коммерческой недвижимости. Спрос на качественные складские площади всё время возрастает, уровень качества объектов также показывает значительную позитивную динамику. На рынке появляются и новые интересные форматы, которые активно занимают свою нишу. Все эти тенденции в ближайшее время, скорее всего, будут только усиливаться. О том, как выглядит сегодня рынок складской недвижимости России, и каким он будет завтра, мы побеседовали с Игорем Богородовым, главой филиала Raven Russia.

На каких географических направлениях сейчас развивается складской рынок Москвы, какие более и менее популярны?

Если кратко остановиться на рынке в целом, то тенденция «перекоса» ввода новых объектов на юге Москвы, которая существовала в последние несколько лет, сменилась некоторым «перекосом» на северное направление. Между Ленинградским и Дмитровским шоссе, в районе бетонки А-107, сейчас анонсировано и строится большое количество проектов: ЛП «Север», Ghelamco, «Радумля», «Никольское и новый проект PNK на Рогачевском шоссе. Все названные проекты далеко не маленькие и их общий объем в случае реализации всех планов может значительно превысить 1 млн кв. м, что даст большую нагрузку на дорожные сети. В связи с этим вызывает сомнение пропускная способность двухполосной «бетонки», без того загруженных Ленинградки и Дмитровки и, конечно, узкого шоссе, упирающегося в железнодорожный переезд в районе Лобни.

Наша компания в настоящий момент не планирует активно участвовать в разделе и без того тесного «пирога» на этом направлении. Посмотрим, как будет развиваться ситуация, какие из заявленных проектов будут введены реально. Мы же будем реализовывать новые фазы проектов на востоке («Ногинск») и юге («Климовск»), а также новый проект на Новорижском шоссе – трассе с наилучшей на сегодняшней день транспортной доступностью, которая к тому же сейчас реконструируется и будет расширена до 6-8 полос в каждом направлении.

Какие форматы складов сейчас наиболее популярны? Верите в перспективы формата self-storage?

Вряд ли удивлю вас, если скажу, что сейчас популярны те же форматы, что и всегда – современные склады класса А, имеющие надежного собственника, хорошую транспортную доступность и качественную техническую составляющую. Если говорить о складах в аренду, а именно таким направлением занимается наша компания, то востребован формат строительства универсального склада с последующей сдачей в аренду, а не строительство под конкретного заказчика. Прелесть универсального склада в том, что он может быть адаптирован под требования конкретных арендаторов, что мы с успехом и делаем все эти годы. Если не упоминать устройство дополнительных доков, отделку офисов, строительство зарядных и прочие улучшения, которые стали, скорее, стандартными работами арендодателя, то востребованы такие форматы улучшений: устройство мультитемпературных складов, адаптация склада под хранение специального товара, требующего лицензирование и/или с повышенными требованиями по вентиляции и противопожарной защите, а также устройство легкого производства и сборки. Склады формата самообслуживания пока делать не планируем.



А как вы относитесь к формату build-to-suit?

Могу сказать, что мы абсолютно открыты к диалогу с арендаторами и имеем все причины быть успешными в данном направлении: у нас есть земельные участки, доказанный опыт самостоятельного проектирования и строительства, большой опыт управления готовыми проектами, наличие достаточных финансовых возможностей, профессиональной команды и т.д. Вот только формат строительства уникального объекта под конкретного заказчика с последующей долгосрочной арендой в настоящее время не сильно востребован самими заказчиками. Клиенты предпочитают либо финансировать строительство специфическими объектами недвижимости, и выкупать их в собственность, либо арендовать универсальные качественные складские комплексы, адаптированные под конкретные задачи.



Какие нововведения и тенденции проявлялись за последнее время?

Выделю несколько различных тенденций. Во-первых, сейчас все чаще требуется готовить складские помещения для арендатора «под ключ», четко под все его запросы. Инвестиции в эти улучшения, как правило, идут за счет собственника объекта, правда, ставка аренды корректируется с учетом проведенных работ. При этом хочу отметить, что далеко не все девелоперы готовы выполнять такие работы за свой счет – в этом одно из преимуществ работы с нами. Во-вторых, течением времени здания становятся более совершенными и технологичными – появляются новые технологии пола, освещения, пожарной безопасности и многого другого. Третье – девелоперы стали все больше смотреть на удаленные от столицы участки, благодаря чему появляются новые складские комплексы в зоне до 30-40 км от МКАД и дальше. При этом нужно понимать, что при хорошей проходимости шоссе это, казалось бы, большое расстояние окажется сравнительно легко доступным по времени. Ну и если говорить об арендаторах, то в последнее время мы отмечаем активизацию компаний рынка электронной коммерции, которые нуждаются в качественных складских комплексах класса А с отличной доступностью для хранения и обработки большого объема своих товаров. К примеру, мы в прошлом году подписали договор аренды с одним из крупнейших игроков этого сегмента – KupiVIP – по «Климовску». Насколько мне известно, подобная тенденция характерна и для европейских рынков.



Как сейчас выглядит распределение спроса на новые площади, среди каких видов арендаторов наблюдается повышение интереса к складским площадям?

Наиболее активны на рынке аренды складов в настоящий момент производители и дистрибьюторы, логистические компании, ритейлеры. Отдельно отмечу автопроизводителей, которые занимают все большую долю в объеме сделок в связи с локализацией производства в России. «Вес» каждого из перечисленных бизнес-сегментов в портфеле каждого собственника различен. Если говорить о Raven Russia, то российские и зарубежные компании у нас занимают примерно равный объем площадей, из них лидерами являются логисты, на втором месте – ритейлеры, далее – дистрибуторы и производители.



Как можно оценить эволюцию складского рынка страны за последние 12 лет?

Можно оценить именно как эволюцию, а не как революцию. Касательно нашей компании – мы придерживаемся принципа органичного развития, будем уделять пристальное внимание обслуживанию и эксплуатации уже введенных и сданных в аренду комплексов, входящих в портфолио, а также вводить новые комплексы в объеме около 100 тыс. кв. м в год. Возможно, меньше или больше – в зависимости от рыночной ситуации.

Считаете ли вы, что складской рынок нуждается в новой классификации?

Думаю, что классификация – это скорее условность, чем реальная необходимость рынка. Поясню: на текущем этапе развития складского сегмента арендаторы стали более опытными, они стали разборчивы и требовательны. Многие арендуют склад класса А уже не в первый раз, и потому могут объективно оценить, что собираются арендовать и по какой ставке, вне зависимости от того, как позиционируют проект – класс А, «новый класс А», А+ и прочее.

Но при этом, конечно, как один из инструментов классификация должна быть и может быть просто подкорректирована – что и делается периодически.



Почему данный сегмент рынка коммерческой недвижимости является наиболее дефицитным с высокими показателями спроса на данный момент?

Ответить на этот вопрос – фактически раскрыть тайны нашего бизнеса (улыбается). Удача девелопера – правильно угадать, какой рынок недвижимости будет самым дефицитным и востребованным, и сфокусироваться именно на него.



Как развивается рынок Петербурга?

Складской рынок Санкт-Петербурга в целом развивается более медленно, чем московский, но для нас – очень удачно. Спрос здесь меньше, но и конкуренция значительно меньше. Поэтому наш портфель в Петербурге, включающий «Шушары» и «Пулково», сдан практически полностью. Если говорить об особенностях петербургского рынка, то здесь высок спрос на складские площади со стороны иностранных компаний с хорошей репутацией. Еще одно отличие от столичного рынка – высокий спрос со стороны сборочных производств, к примеру, тех же автомобилей и электроники.



А какие региональные рынки России наиболее перспективны?

Наиболее перспективный регион российского складского рынка с точки зрения, как объемов строительства, так и объемов потребления – Москва. Кроме того, Санкт Петербург. Хочется назвать Владивосток, чтобы там начали строить наши конкуренты, но не буду. Москва – это крупнейший логистический и транспортный хаб России, из которого товары распределяются по всей стране. Спрос на качественные складские площади здесь еще далек от насыщения. При этом, активно работая в Москве и Санкт-Петербурге, мы не забываем про другие регионы – у нас есть весьма успешный проект в Ростове-на-Дону, в котором полностью реализована первая фаза, и в Новосибирске. Кроме того, у нас большой земельный банк в других городах России, мы постоянно мониторим ситуацию, отслеживаем спрос, собираем предварительные запросы арендаторов и в случае появления соответствующего объема спроса, можем начать строительство и в других регионах.



Какие планы у вашей компании, на какую стратегию и форматы объектов  вы делаете ставку?

Наша стратегия очень проста и понятна: мы нацелены не на сиюминутное получение прибыли, а на долгосрочное владение нашими объектами недвижимости и извлечение доходов по арендным платежам от надежных арендаторов. Также на дальнейшее органичное развитие и расширение портфеля за счет приобретения готовых объектов у других.