Купить или арендовать?

По объему строительства Челябинск входит в пятерку российских городов-миллионников, что говорит не только о значительном спросе на жилье в столице Южного Урала, но и о развитии отрасли в целом.

Однако дефицит качественных офисных помещений, как международного уровня, так и
классом пониже, ощущается в городе достаточно остро, особенно - в центре города. Такое положение дел обусловлено неравномерным ростом цен аренды офисов в зависимости от месторасположения зданий (от 15 до 30% в год) и достаточно большим разбросом самих цен.
Между тем рыночная экономика не раз уже подтверждала струю мудрость: свято место пусто не бывает. Свежий пример -ситуация с благоустроенными торговыми площадями, которых лет 5-7 назад в Челябинске катастрофически не хватало. Один только "Торговый центр" отвечал требованиям, предъявляемым к цивилизованным торговым офисам. Однако в
последние два-три года в столице Южного Урала как грибы растут гипермаркеты:
"Молния", "Никитинский", "Калибр", "Синегорье"...
По словам управляющего фондом "Монолит-Инвест" Евгения Рагозы, года два назад в Челябинске и некоторых других городах области получило развитие новое направление -
строительство коммерческой недвижимости. Речь идет о строительстве торговых и развлекательных комплексов. Эту коммерческую недвижимость строят, как правило, не для того, чтобы продать - доход извлекают либо от сдачи ее в аренду, либо владельцы размещают на ее площадях собственные торговые и сервисные комплексы.
На этом рынке, считает г-н Рагоза, местные строители имеют достаточно сильные позиции и не опасаются конкуренции со стороны иногородних, в первую очередь - столичных компаний.
Эксперты полагают, что на рынке офисной недвижимости в ближайшем будущем произойдет то же самое, что и на рынке коммерческой недвижимости, тем более что границы между этими рынками достаточно зыбки.
Бизнес мелких и средних компаний, сегодняшних арендаторов офисов в зданиях бывших или действующих НИИ и ведомственных институтов, быстро растет, их финансовые возможности увеличиваются, а соответственно -растут и запросы, причем достаточно высокими темпами. Спрос на просто качественные и элитные офисы неизбежно породит ответное
предложение.
Сегодня в Челябинске уже строится несколько новых бизнес-центров, причем один из них класса "А". Инвестором строительства выступает группа компаний "Мизар". По словам совладельца группы Семена Мительмана, в Челябинске офисов такого класса до сих пор не было. Дело в том, что существуют определенные требования для офисов такого уровня:
наличие подземной парковки и зала для пресс-конференций; дублирующие системы
жизнеобеспечения (энерго- и водоснабжение, тепло, телефонная связь и др.);
улучшенные отделка, система воздухоснабжения и вентиляции; централизованные
система кондиционирования и охраны, а также другой разнообразный сервис. Все
это предусмотрено в новом бизнес-центре.
Наружная отделка, строящегося 20-этажного здания - специальные алюминиевые панели трех цветов с композитным материалом внутри, имеющим низкую степень возгорания.
На 17-ти этажах будут расположены офисы, а на 20-м этаже -вертолетная площадка.
Первый этаж займет молодежная кофейня в африканском стиле, 2-й - ресторан,
на 3-м этаже расположится центр всевозможных услуг.
Проект здания разрабатывал институт "Гражданпроект", выигравший проведенный "Мизаром"
конкурс, а строительство ведет компания "Монолит". Многое здесь делается впервые: впервые в Челябинске строится 20-этажное здание, впервые купол делают из железобетона, а не из металлоконструкций, применяется монолитная заливка полов. Остекление будет производиться энергосберегающими стеклами французской фирмы "Лявербель".
Строительство бизнес-центра группа компаний "Мизар" осуществляет за счет собственных и заемных средств. Однако взятого кредита (более 100 млн рублей) уже не хватает: проект оказался очень капиталоемким.
"Отчасти это связано с тем, что здание строится в центре - подвести к нему всю необходимую инфраструктуру, не создавая проблем окружающим, было достаточно сложно", -рассказал совладелец группы компаний "Мизар" Виталий Рыльских.
Для обеспечения бесперебойного энергоснабжения здания была куплена и смонтирована первая в Челябинске блочная тяговая сборная подстанция. Сегодня коробка здания построена, подведены все коммуникации, идет внутренняя отделка помещений.
Общая площадь бизнес-центра составит около 10 тыс. кв. метров, из которых полезной площади будет 7-8 тыс. кв. метров. Сегодня инвестор уже заключает предварительные договоры аренды, причем арендаторы смогут сами проектировать для себя жизненное
пространство внутри здания. Примерно на 30% офисов заявки уже сделаны. Стоимость аренды вместе с коммунальными услугами в первые два года составит 300-350 руб. за кв. метр, что вдвое ниже среднерыночной цены. Это связано с тем, что внутреннюю отделку
помещений будут делать сами арендаторы. Примечательно, что иностранные компании, желающие открыть офис в Челябинске, уже обратили внимание на строящийся бизнесцентр, и некоторые из них вступили в переговоры с "Мизаром". Таким образом, "Мизар" в ближайшее время может занять на рынке офисной недвижимости весьма привлекательную и до
сих пор пустовавшую нишу. Примечательно, что "Мизар" планирует не продавать офисы в бизнес-центре, а только сдавать их в аренду. Как утверждают в компании, в Челябинске более распространенной является другая практика: офисные помещения продаются еще на этапе строительства. Однако в данном случае инвестор занял наиболее выгодную позицию: в ближайшие несколько лет офисы в центре Челябинска, по оценкам экспертов, будут стремительно дорожать, что позволит относительно быстро окупить проект и получить в
собственность весьма дорогостоящий актив.
Завершить строительство бизнес-центра планируется уже осенью этого года. Быстрая реализация подобных проектов - это еще одно подтверждение того, что развитие рынка офисной недвижимости в Челябинске имеет хорошие перспективы.