Презентация Stiles & Riabokobylko

13 апреля 2004 года компания Stiles & Riabokobylko в ассоциации с Cushman & Wakefield Healey & Baker провела презентацию, посвященную основным тенденциям и новым проектам на рынке офисной недвижимости в Москве. Ежегодно проводя подобные мероприятия, компания Stiles & Riabokobylko ставит своей целью привлечь внимание девелоперов, инвесторов и представителей крупных компаний, представляя подробные обзоры рынка офисных помещений, информацию об основных проектах и инвестиционные аспекты в этой сфере. В этом году презентацию посетило более 300 гостей.

Первая часть презентации традиционно освещает положение на рынке офисов Москвы в прошедшем году. Глава отдела исследований компании «Стайлз энд Рябокобылко Дарья Афанасьева отметила основные тенденции 2003 года, которые, как ожидается, будут характеризовать развитие рынка ещё в ближайшие два года:
1)выделение проекта Москва Сити в отдельный деловой район
2)продолжающаяся децентрализация офисного рынка за пределы Садового кольца, подстегнувшая строительство бизнес-парков и офисных центров за МКАД
3)повышение качества редевелопмента и реконструкции бывших индустриальных зданий, нацеленных на более качественных и требовательных арендаторов.

В 2003 году продолжилась стадия подъема рынка. Принимая во внимание ожидаемые объемы спроса и нового строительства в 2004 году, переход рынка в стадию перенасыщения в следующем году не ожидается. Общее предложение офисов классов А и Б в настоящее время равно 3.25 миллиона кв.м. В 2003 году объем строительства был равен запланированному впервые за последние 5 лет после кризиса 1998 года. Объем строительства в 2004 году оценивается в 560 тысяч кв.м, из которых одну четвертую составляют офисы класса А. Ставки аренды офисов класса А в среднем возросли на 3% в 2003 году, в то же время арендные ставки высшего сегмента офисов класса А, так называемых прайм-помещений, увеличились всего на 0.5%. Специалисты предполагают, что даже при увеличении предложения офисов арендные ставки класса А останутся на прежнем уровне, либо слегка возрастут в 2004 году, поскольку спрос на такой класс офисов значителен, однако немногие девелоперы в Москве способны построить здание, действительно отвечающее стандартам класса А.

Вторая часть презентации была посвящена новым офисным проектам, завершение которых ожидается в 2004 – 2005 годах, ситуация рассматривалась в основных деловых районах Москвы.

В Центральном деловом районе были отмечены следующие объекты офисной недвижимости:
•Страстной 9 – офисный проект российского девелопера Капитал Групп в самом центре Москвы – на Бульварном кольце, рядом с Пушкинской площадью. Завершение строительства планируется в декабре 2004 года. Общая площадь проекта превышает 19 тысяч кв.м, из которых порядка 11 тысяч займут офисы
•Романов Двор III – третье здание успешного бизнес-центра Романов Двор, занимающего практически половину квартала между Романовым переулком и Моховой улицей. Девелопер –MCD Group. Общая площадь здания составляет приблизительно 12 000 кв.м. Реализация всего бизнес-центра Романов Двор осуществляется поэтапно. В первом здании комплекса общей площадью 6500 кв.м, построенном в 1997 году, разместились офисы различные крупных фирм и корпораций. Второе здание, строительство которого было завершено в конце 2003 года, представляет собой многофункциональный комплекс с инкорпорированным торгово-развлекательным сегментом общей площадью 40000 кв.м. Завершение строительства третьей фазы бизнес-центра Романов Двор ожидается в мае 2005 года
•Офисный центр Волна на проспекте Сахарова 8 – проект компании Энергокапиталстрой. Офисное здание общей площадью свыше 24 000 кв.м, из которых порядка 21 000 займут офисы
•New Century – проект знаменитой корейской компании Lotte Group. Строительство этого многофункционального офисно-развлекательного и гостиничного центра общей площадью порядка 85 000 кв.м завершится в середине 2006 года. По предварительной информации, около четверти здания будет отведена под офисы
•Малая Бронная 31-32 - здание на углу Малой Бронной и Садового кольца, возводимое компанией OST Group. Общая площадь здания составляет порядка 7 300 кв.м, из которых 5 300 – офисы. Строительство здания завершится в первом квартале 2005 года

В Замоскворечье были выделены следующие офисные проекты:
•Тобтим – торгово-офисный комплекс класса А, открытие которого состоится в июне этого года. Общая площадь комплекса составляет 17 500 кв.м, из которых офисная часть занимает порядка 7 500. Предварительные договоры аренды уже заключены практически на 80% офисных площадей
•Балчуг – офисное здание на Садовнической набережной общей площадью свыше 31 000 кв.м, из которых более 17 000 кв.м займут офисы. Балчуг является продуктом совместного девелопмента компании CMI Development и S+T Group. Завершение строительства планируется на июль 2004 года
•Аврора Бизнес Парк – вторая очередь бизнес-парка, строящегося московским девелопером Форум Пропертиз. Первая фаза бизнес-парка площадью более 12000 кв.м закончена в конце 2002 года. Вторая очередь бизнес парка состоит из трех зданий (B, C & D) общей площадью более 50 000 кв.м, из которых почти 31 000 – офисы. Завершение строительства второй фазы планируется на начало 2005 года
•Легион Девелопмент-1 – одно из зданий офисного комплекса на Большой Ордынке 40, выкупленное компанией Легион Девелопмент у первоначального девелопера – Системы Галс. Общая площадь здания превышает 45 тысяч кв.м, из которых порядка 30 тысяч кв.м составляет офисная часть. Завершение строительства ожидается в апреле-мае этого года.

Среди наиболее интересных проектов, расположенных в Белорусском районе были отмечены следующие:
•Проект Капитал Групп на Брестской. Его строительство должно быть завершено в ближайшие 2 месяца. Общая площадь здания – 15 000 кв.м, из них около 10 000 кв.м – офисная часть. Четыре верхних этажа займет сам девелопер, Капитал групп, остальные этажи предлагаются в аренду
•Пекин – многофункциональный комплекс, сочетающий в себе гостиницу, офисы и торговый центр с подземной парковкой будет возведен на Триумфальной площади. Общая площадь комплекса превысит 110 000 кв.м, из которых почти половину займут офисные помещения. Девелопером проекта Пекин выступает Система Галс. Завершение строительства ожидается в июне 2007 года
•Дукат Плейс. В этом здании, расположенном практически в центре Москвы, разместится почти 30 000 кв.м офисов прайм-класса. Завершение строительства намечено на сентябрь 2005 года

Среди наиболее интересных проектов офисов класса А в Новослободском районе были представлены:
•Бизнес-центр, который строится компанией Капитал Груп в 1-ом Лесном переулке. Его общая площадь составляет 47 600 кв.м, из которых офисная часть составит порядка 38 000 кв.м. Завершение строительства ожидается в конце 2004 года
•Эрмитаж Плаза от девелопера Форум Пропертиз. Это деловой центр площадью 38 000 кв.м, офисная площадь в нём составляет 27 000 кв.м. Окончание строительства планируется на 2-3 квартал 2005 года

В районе Сокол в ближайшие два года ожидается выход на рынок таких проектов как:
•Мерседес Бенц Плаза – офисное здание на Ленинградском проспекте 39. Общая площадь здания более 15 000 кв.м, из которых порядка 9 800 – офисные помещения. Часть офисов займет компания Даймлер Крайслер, она будет ключевым арендатором. Завершение строительства планируется на первый квартал 2005 года
•Сименс Бизнес Парк – офисное здание на территории комплекса ЦСКА, расположено на Ленинградском проспекте. Ко-девелопмент компании Сименс и Система Галс. Общая площадь здания порядка 40 000 кв.м, из которых офисных площадей свыше 27 000 кв.м. Компания Сименс займет около 17 000 кв.м, остальные площади будут предложены в аренду. Завершение строительства ожидается в конце 2005 – начале 2006 года
•Сокол Бридж – комплекс из двух современных офисных зданий на улице Зорге, в районе метро Полежаевская. Общая площадь проекта составляет порядка 50 000 кв.м, из которых около 40 000 кв.м – офисы. Завершение строительства – конец 2005 года
В Шаболовском деловом районе столицы отмечают следующие проекты, которые выйдут на рынок в текущем и следующем году:
•Pollars Бизнес Центр - современный офисно-деловой комплекс, состоящий из трех зданий общей площадью 60.000 кв. м на огороженной и охраняемой территории площадью 1,7 га. Девелопером проекта выступает компания Миракс, подразделение компании Строймонтаж. Завершение строительства планируется в первом квартале 2005 года.
•Зацепа 39 – офисное здание класса В общей площадью более 12 000 кв.м, из которых 7 800 кв.м – офисные площади в непосредственной близости от Садового кольца. Завершение строительства здания ожидается в мае этого года
•Ленинский 13 – проект компании Стимул Групп на Ленинском проспекте. Общая площадь здания превышает 33 000 кв.м, из которых порядка 16 000 – офисные площади. Завершение строительства планируется в середине 2005 года

По причине невысокой девелоперской активности в Басманном, Фрунзенском и Таганском районах столицы новые офисные проекты на презентации отмечены не были.

За пределами сформированных деловых районов, то есть в районе ОТА было выделено 2 деловых центра:
•Бизнес центр на 2-ой Поклонной улице 9 – мультифункциональный деловой центр на западе Москвы рядом с Кутузовским проспектом, который строится компанией KV Engineering Общая площадь проекта составляет 102 000 кв.м, из которых порядка 43 000 кв.м займут офисы. Завершение строительства этого бизнес центра ожидается в середине 2006 года
•Особо на презентации был отмечен проект Крылатские Холмы Бизнес Парк. Это уникальный проект – первый бизнес парк класса А в Москве, расположенный на западе Москвы, в Крылатском. Комплекс состоит из четырех офисных зданий, общая площадь которых составляет 58 000 кв.м, оборудованных по последнему слову инженерной техники. Помимо гибкой планировки и качественной отделки, комплекс предлагает арендаторам исключительное количество парковочных мест, что для здания подобного качества в центре недостижимо. Арендные ставки в здании на 25-30% ниже, чем в аналогичном здании в центре. Компании- арендаторы по достоинству оценили этот проект – первое здание, завершение строительства которого ожидается в декабре 2004 года уже сдано на 70%, а второе, которое должно быть построено к февралю 2005 года, на 20%.

Одним из самых важных проектов на рынке офисов Москвы, безусловно, является проект Москва Сити, чье влияние будет основополагающим в ближайшие несколько лет. История проекта берет свое начало в конце 80-х – начале 90-х годов, когда Правительство Москвы приняло решение создать специальную деловую зону на Краснопресненской набережной. Первым завершенным проектом Москва Сити стал пешеходный мост Багратион и Башня 2000, законченные до финансового кризиса в 1998 году, после чего строительство было заморожено на несколько лет. Активное строительство Москва Сити было возобновлено только в 2002 году, после того, как все свободные участки были распределены между девелоперами и инвесторами.

Один из пионеров застройки Москва Сити, компания Енка, планирует завершить строительство первого здания комплекса – Набережная Тауэр – в третьем квартале этого года. В настоящее время 17-тиэтажное офисное здание, предлагающее около 17 500 кв.м офисов, сдано на 50%. Второе здание комплекса, 27-миэтажное здание, предлагающее порядка 29 000 кв.м офисов будет завершено во втором квартале 2005 года. Однако, жемчужина этого комплекса – 55-тиэтажная башня площадью более 127 000 кв.м будет построена к первому кварталу 2007 года.

Проект Капитал Групп Город Столиц – первый проект строительства в Москве небоскребов, сочетающих в себе офисы и жилье. Он представляет собой 2 небоскрёба и 2 куполообразных здания общей площадью более 200 тысяч кв.м, офисная площадь в которых составит более 70 тысяч кв.м.

Техинвест – один из наиболее эффективно спланированных проектов Москва Сити. Здание будет построено в 2007 году, его общая площадь составит 207 тысяч кв.м, офисная– 108,5 тысяч кв.м.

Проект Северная Башня от Северстальтранс оригинален тем, что архитекторам удалось идеально вписать проект в окружающую обстановку и найти решение по размещению парковки внутри контура здания, которое позволяет офисным помещениям находится на этажах выше рампы Третьего кольца. Общая площадь – 74 300 кв.м, офисная площадь – 32 300 кв.м

Башня Федерация – проект фирмы Строймонтаж. В настоящее время это одно из самых высоких зданий Москва Сити. Его завершение в 3-ем квартале 2007 года принесёт на рынок более 300 000 кв. м офисов, торговых помещений и апартаментов. Проект Сити Терминал будет объединять все транспортные артерии Москва Сити, а также многофункциональный комплекс, внутри которого разместится таможенный терминал, гостиница для пассажиров, офисы и торговые помещения. Строительство завершится в 2007 году, офисная площадь проекта составит более 170 тысяч кв.м

Один из самых амбициозных проектов Москва Сити и самое высокое здание в мире – Башня Россия высотой почти 650 метров будет построена Московской Девелоперской Компанией к 2010 году – к открытию выставки ЭКСПО – 2010.

Завершающая часть презентации 2004 Office Market была посвящена аспектам инвестирования в коммерческую недвижимость. Специалист компании Stiles & Riabokobylko по инвестициям Николас Оливант в своём докладе отметил, что несмотря на то, что размер рынка для инвестирования в офисные помещения в Москве пока невелик, в настоящее время он очень быстро развивается. Сроки кредитования растут, а доходность кредитов, оставаясь по-прежнему привлекательной для банков, постепенно снижается. Страховые компании и пенсионные фонды остаются практически исключенными из финансирования коммерческой недвижимости, тем не менее, их вовлечение должно последовать за ростом экономики в целом. Кредит остаётся для инвесторов привлекательным при его достаточном сроке, что как правило предполагает 11 лет амортизационного периода при полном погашении через 6-7 лет.

Несколько лет назад под долгосрочным риском в России понимали 3 года, что вполне понятно, но больше не соответствует действительности, поэтому сейчас можно говорить о периоде в 7 лет. Пройдёт ещё немало времени, прежде чем долгосрочный риск будет предполагать 15 лет. В то же время, финансирование коммерческой недвижимости в России зависит от такого определения долгосрочного риска, но можно с уверенностью сказать, что со временем условия долгосрочного инвестирования в этой стране будут соответствовать условиям на других развитых финансовых рынках.