Девелопмент недвижимости в Лондоне

С 27 июня по 2 июля в Лондоне прошел семинар для российских специалистов в сфере недвижимости «Девелопмент объектов смешанного использования». Семинар проводили ведущие девелоперы и консультанты Великобритании. О своих впечатлениях о работе лондонских коллег и недвижимости Лондона рассказывает Президент Группы компаний Becar Александр Шарапов.

Принципы выбора архитекторов для проектов Лондона
Создание объекта недвижимости является командной работой. В практике лондонских девелоперов – создание сборной команды специалистов под каждый отдельный проект. Первым к работе привлекается руководитель проекта (его также можно назвать продюсером проекта). В его задачи входит подбор специалистов в команду, согласование целей проекта с собственником (заказчиком), а также контроль над исполнением проекта. Однако главная и наиболее важная задача руководителя проекта – привлечение архитектора. После согласования целей проекта главным идеологом становится именно архитектор, а не заказчик и даже не менеджер проекта. В Англии заказчик, скорее, расстанется с менеджером проекта, чем сменит архитектора в разгар работы. Неудачно выбранный архитектор может развалить проект, но при этом виноватым все равно останется девелопер. Поэтому английские девелоперы придают выбору архитектора проекта большое значение, выделяя три типа: бюджетный архитектор, коммерческий архитектор и «звезда».

«Бюджетный» архитектор выбирается, как правило, при ограниченном бюджете проекта, когда средства на оплату архитектора выделяются по «остаточному» принципу. Как правило, «бюджетные архитекторы» это либо молодые специалисты, либо архитекторы, не имеющие опыта реализации подобных проектов, но готовые «набивать руку» за небольшой гонорар. Проект, созданный бюджетным архитектором, может оказаться весьма успешным за счет нестандартного подхода. Однако чаще такие проекты оказываются проблемными в реализации и сложными в эксплуатации. Риски привлечения бюджетного архитектора высоки, а доходы чаще всего бывают ниже запланированных.

Второй тип – «коммерческий» архитектор – хороший специалист, имеющий опыт реализации похожих проектов, знающий особенности и «подводные камни» создания подобных объектов. Коммерческий архитектор ориентирован на создание крепкого разумного проекта в рамках запланированной доходности - это практически гарантированный результат. По соотношению цена – качество коммерческий архитектор является оптимальным выбором для заказчика.

Третий тип – архитектор-звезда. Приглашение «звезды» серьезно увеличивает бюджет проекта и, скорее всего, увеличит и сроки его окупаемости. Средние для Лондона сроки окупаемости – 8-10 лет при привлечении звезды превращаются в 15-20 лет. При этом возрастает и срок эксплуатации объекта. Средний срок жизни доходного здания в центре Лондона – 25-30 лет. После этого здание, как правило, признается устаревшим и сносится для строительства на этом месте более эффективного объекта. Но архитектор-звезда создает оригинальный, необычный проект – произведение искусства, возможно, неоднозначный и спорный. Велика вероятность того, что данный проект повысит известность заказчика, объект станет престижным и известным зданием вне классификаций, возможно даже памятником архитектуры. Такой проект останется популярным и востребованным даже через 50-100 лет.

Крупнейшие проекты Лондона
Примером звездного проекта может считаться здание компании Swiss Re, из-за своей формы и цвета названное жителями Лондона «Огурцом». Архитектор проекта – Норманн Фостер – известнейший английский архитектор, один из лидеров стиля хай-тек. Несмотря на то, что здание было построено в 2005 году, оно уже признается специалистами «вехой в истории архитектуры». Окупаемость этого проекта по прогнозам стремится к 20 годам, однако для собственника объекта было важно продвижение имени своей компании, а уже во вторую очередь – доходность проекта. Арендная ставка в «Огурце» сегодня одна из самых высоких в Лондоне. Ставка состоит из нескольких частей: базовая ставка 600 фунтов за м2, оплата обслуживания внутри здания – 150 фунтов за м2, местный налог (обеспечение инфраструктурой со стороны местных властей) -130 фунтов за м2. Итого ставка составляет 880 £.

Еще одна работа Норманна Фостера – район More London. Данный проект реализуется на территории 6 га в центре Лондона. Ранее эта территория была занята под склады. Сейчас на этой территории находится здание мэрии Лондона, отель Хилтон (4 звезды, 245 номеров) и офисные здания. Плотность застройки района очень высока – 50 тыс. кв.м. на гектар. Благодаря центральному расположению арендные ставки в офисных зданиях делового района More London достаточно высоки - 625 фунтов за м2. Базовая ставка 400 фунтов за м2, оплата обслуживания внутри здания – 75 фунтов за м2, оплата обслуживания всего комплекса - 20 фунтов за м2, местный налог -130 фунтов за м2.

Многофункциональный комплекс Broatgate – проект реконструкции старого лондонского вокзала – типичный проект, выполненный коммерческим архитектором. В команду были подобраны специалисты, которые уже имели опыт редевелопменета вокзалов. Вокзалы в Лондоне в последние 20 лет являются частыми объектами реконструкции и оптимизации. Достоинства этих объектов, делающие их привлекательными для девелоперов, заключаются в том, что вокзалы притягивают большие потоки людей, и застроены неэффективно (например, старыми складскими помещениями). Трудностью таких проектов можно считать тот факт, что людской поток, генерируемый вокзалом, обычно направлен в город, при этом все площади, годные под застройку, обычно находятся за вокзалом. Поэтому девелоперы обычно проектирует на таких территориях большое количество культурно-развлекательных объектов, призванных завлечь людей. Проекты редевелопмента существенно увеличивают эффективность вокзальных территорий и позволяют сохранить памятники архитектуры (сами вокзалы).

Проект Broatgate был начат в 1984 году, его реализация разбита на 12 фаз. Здание вокзала превращено в торгово-офисно-развлекательный комплекс. Планируемая площадь помещений – 500 тыс. кв.м., в настоящее время построено 350 тыс. кв.м. Проект Broatgate (как большинство крупных проектов) рассчитан на реализацию в сроки, превышающие 1 цикл рынка недвижимости. Циклом рынка специалисты называют срок от начала роста до начала падения цен. Данный проект пережил уже два цикла рынка: на время падения цен (снижения спроса) проект останавливался, во время роста – возводились новые площади. Разбиение проекта на 12 фаз позволяет сделать данный проект эффективным, поскольку на рынок не выходит одновременно слишком большое количество площадей.

Интересно рациональное использование территории в данном проекте: например, есть здание, встроенное в бывший железнодорожный мост, или небольшая круглая башня, буквально «втиснутая» в 10 метров между двумя зданиями. Часть офисов находится даже в стеклянных переходах между зданиями. С другой стороны необходимость привлекать посетителей в эту зону заставило девелоперов усилить развлекательную часть – в центре территории находится широкая арена, на которой проводятся мероприятия и постоянно работает команда аниматоров.

Проект King Kross – называют крупнейшим проектом развития территории в Европе. Площадь территории – 40 га. Данная территория прилегает к вокзалу St Pancras, куда сейчас прокладывают новый путь для поездов Eurostar. Благодаря строительству этого тоннеля в 2008 можно будет добраться от Лондона до Парижа всего за два с половиной часа (сегодня этот путь занимает 3 часа). Предполагается, что вокзал St Pancras - станет центром железнодорожного сообщения Британии.

Право развивать данную территорию получила компания, строящая тоннель - будет получать не только доходы от тоннеля, но и от данной территории. Работы ведутся с 2001 года – пока все еще проводятся исследования и создается концепция. Компания постоянно устраивает дискуссии, готовя общественность к изменению данной территории. Проект планируется закончить к 2015 году.

На территории King Kross большое количество складских комплексов, которые являются памятниками архитектуры – сносить их нельзя. В зданиях бывших складов планируется создать торговые зоны, коммерческую школу искусств. Большое количество культурных объектов, расположенных на территории, является якорем для привлечения потоков посетителей в малопроходимую зону, находящуюся за вокзалом.

Один из крупнейших проектов Лондона – район Canary Wharf , который является частью Докленда. Девелопер проекта - Canary Wharf Group – канадская компания. Проект был начат в 1986 году, он также разбит на фазы и рассчитан на несколько циклов рынка. Сейчас район включает в себя 18 офисных центров, 1 торговый центр, 1 конференц-центр и 5 паркингов. В районе также строится и жилье. Делается это для того, чтобы квартал не пустел по ночам. Отсутствие жилой функции в деловом квартале провоцирует акты вандализма.

Площадь недвижимости, построенной в Canary Wharf на сегодняшний день составляет 1 млн. 600 тыс. м2. Планируется довести количество площадей до 5 млн., в результате чего район Canary Wharf будет включать в себя около 10% офисной недвижимости Лондона. Однако на сегодняшний день застройка района приостановлена, поскольку последние построенные офисные площади практически не заполняются – офисы стоят пустые уже 3 года. Сегодня девелоперы ожидают очередного подъема рынка, чтобы продолжить застройку.

Интересной особенностью этого проекта является большая подземная площадь: целый подземный город. Фактически из любого здания района Canary Wharf можно попасть в другое здание, не выходя на улицу. Подземные площади используются в качестве торговых галерей и ресторанных комплексов. Там же под землей находится вход в метро.
Эта особенность, не свойственная для недвижимости Лондона, связана с канадскими корнями компании девелопера. Для Канады с ее холодным климатом создание подобных подземных городов является очень эффективным. Кстати, Россия, сходная по климатическим условиям с Канадой, могла бы перенять этот опыт.

Еще один интересный проект Лондона – реконструкция знаменитого Уимблдонского стадиона. Делается этот стадион на деньги налогоплательщиков. Это будет крупнейший стадион в мире. Стоимость м2 на этом проект 2 тыс. фунтов – одна из самых низких в современном мире (в среднем стоимость кв. м. стадиона составляет $5 тыс. или 3 тыс. фунтов). При этом стоимость одного посадочного места на данном стадионе – наоборот одна из самых высоких в мире – 4 тыс. фунтов. Это связано с тем, что вместимость данного стадиона 90 тыс. зрителей, что не так уж много с учетом его территории – 15 га. Большую часть территории займут общественные зоны - торговые, развлекательные, в том числе отель на 400 номеров. Фактически этот стадион является многофункциональным комплексом. В него входит 4 тыс. кв. м. жилья, 45 тыс. кв.м. торговых площадей, 63 тыс. кв.м. офисов и 14 тыс. кв.м. развлекательных площадей. Площадь самого стадиона составит примерно 180 тыс. кв.м.

Район Paddington Basin (его площадь 3,5 га) – считается сложным по структуре – раньше там были расположены кварталы бедноты – часть домов людей с низким достатком там сохранилось. Сегодня этот район застраивается жильем различного уровня и офисами. Жильцы новых домов вынуждены нанимать охрану, для того чтобы защитить свое жилье от соседей. Мэр Лондона считает недопустимым разделение города на бедные и богатые кварталы, полагая, что это провоцирует раскол общества. Это спорная позиция, поскольку соседство людей с разным уровнем достатка создает дополнительную социальную напряженность. Однако, исходя из позиции властей, при строительстве любого жилья – даже самого элитного, часть площадей выделяется на социальные нужды. Таким образом, в Лондоне ушли от создания элитных кварталов.

Кстати, интересная особенность лондонского рынка жилья – там распространена не продажа квартир в собственность. А продажа права аренды на 99 лет. Делается это с тем, чтобы через 100 лет устаревшее здание можно было снести без нарушения прав собственности. При этом право аренды на этот срок стоит немногим дешевле, чем право собсвенн6ости. Права аренды могут передаваться по наследству.

Следует сказать, что отнюдь все проекты в Англии успешны. Причем ошибки случаются не только при реализации небольших проектов, но и при создании крупнейших комплексов. Примером может служить Купол 1000-летия Англии – огромный выставочный комплекс, построенный к юбилею 2003 года. Предполагалось, что в дальнейшем этот объект можно будет эффективно использовать как спортивную арену или развлекательный комплекс, передав объект девелоперам. Данный купол находится недалеко от Докленда, однако территория является депрессивной и неразвитой, о чем предупреждали консультанты, готовившие концепцию для Купола. Консультанты рекомендовали властям Лондона параллельно с Куполом развивать и прилегающую территорию – вложить деньги в транспортную инфраструктуру и благоустройство. Однако, как это часто бывает и в России, заказчик взял из подготовленной концепции только ту часть, которая ему понравилась – а именно идею дальнейшего привлечения девелоперов к развитию объекта. На сегодняшний день, данный Купол является самым большим крытым сооружением в мире, однако девелоперов для него не нашлось, несмотря на проведенные тендеры. Проект остается убыточным. Сейчас этим Куполом снова занимаются консультанты, разрабатывая возможности его использования. Рассматривается даже вариант сноса, при котором на месте Купола будет создан совершенно другой проект.

Бывает, что консультанты ошибаются и «в обратную сторону». Так, например проект «Глаз» - самое высокое в мире колесо обозрение, подаренное городу компанией British Airways. Этот объект изначально не планировался как доходный – он должен был простоять всего три года. Создатели данного объекта имели опыт строительства небоскребов и применили эти технологии при возведении опор и подъема конструкции. Стоимость проекта составляла 75 млн. фунтов, и при этом он окупился за 2 года. В итоге «Глаз» решили не разбирать, и он продолжает приносить доход.

Особенности рынка недвижимости Лондона
На рынке Лондона действует около 400 частных фондов. Общий объем средств фондов, созданных для вложения в недвижимость составляет около $180 млрд. На лондонском рынке активны английские и немецкие инвестиционные фонды. Также сейчас на рынок выходит много австралийских и азиатских фондов – рынки этих стран сейчас перенасыщены и они ищут новые поля для вложения средств.

Большинство девелоперских проектов Лондона, предназначены для перепродажи. После запуска проекта, создания пула арендаторов и начала нормального функционирования объекта, девелопер выходит из проекта, а в проект приходит институционарный инвестор. Проекты нацелены на то чтобы генерировать поток доходов в долгосрочной перспективе. Срок согласования проекта в Лондоне в среднем составляет 3 года. Когда речь идет о центральной части Лондона девелопер часто просто вынужден приглашать архитектора звезду, поскольку ни коммерческий, ни бюджетный архитектор не могут согласовать проект в центре (особенно высотный). Звездному архитектору в этом помогает репутация и кредит доверия к его работам.

Очень большое влияние на проекты имеет общественное мнение и муниципалитет. Для получения поддержки муниципалитета необходима поддержка жителей района (а не наоборот, как обычно бывает в России). Поэтому жители активно информируются о ходе проекта – им предлагаются различные бонусы, социальная инфраструктура. Ведутся общественные обсуждения, круглые столы. Как, например, с проектом King Kross, общественные обсуждения по поводу которого ведутся уже 5 лет.

Проекты государственного значения реализуются за счет и по инициативе государства. Частные инвесторы в проект привлекаются уже на более поздних этапах, когда создана инфраструктура района. Таким государственным проектом сегодня является проект Олимпийской деревни. Власти преследуют двойную цель – проведение Олимпиады 2012 не только принесет Лондону доход от туризма и рекламы, но и позволит развить депрессивный район, где сейчас строится Олимпийская деревня.

Интересна и практика изъятия земли для государственных нужд в Лондоне. В Великобритании считается, что право собственности священно, однако интересы нации стоят превыше всего. Поэтому в случае, когда интересы государства затрагивают тот или иной земельный участок или строение, находящееся в частной собственности, власти сначала пытаются выкупить данный участок, причем по рыночной цене. Практика показывает, что большинство объектов, выкупаемых государством у частных лиц, продается даже по ставкам чуть выше рыночных.

Однако если собственник по каким-то своим причинам не хочет продавать спорный объект, исполнительная власть имеет право подать на него в суд. И суд уже принимает решение о принудительной продаже – только в том случае, когда интересы нации действительно требуют выкупа. Такая схема исключает ситуацию, когда коррумпированные чиновники действуют в интересах бизнеса, частных лиц, претендующих на данный объект.

Рынок недвижимости Лондона сейчас находится в стадии стагнации – то есть предложение превышает спрос. Из-за этого многие уже построенные офисные помещения стоят пустые. Проекты нового строительства замораживаются «до лучших времен». Так, например, здания в районе More London сданы примерно на 50%. Такая заполняемость в Лондоне сейчас считается нормальной, владельцы зданий не снижают ставки, а ждут роста рынка.

Из-за низкого спроса сами девелоперы и собственники уже не пытаются привлекать на объект арендаторов самостоятельно. Обычно для заполнения объекта привлекаются две брокерские компании, поскольку считается, что такая схема создает здоровую конкуренцию и стимулирует брокеров на более активную работу.

Помещения обычно сдаются целыми этажами. Стандартный срок заключения договора – 10 лет. На меньшие сроки собственники соглашаются неохотно, увеличивая арендную плату. Зато при заключении долгосрочного договора на 10 лет арендаторам дается полтора года арендных каникул (арендная плата не вносится, однако оплачивается обслуживание комплекса). Арендные ставки, как правило, пересматриваются раз в 5 лет. Депонент при аренде не требуется, однако повсеместно используется банковская гарантия. Это гарантирует то, что даже при разорении компании, собственник все равно получит компенсацию от банка.

В очень многих зданиях Лондона коммуникации, лифты, пожарные лестницы, машинные отделения, котельные вынесены вне здания – девелоперы стараются не занимать внутренние площади, увеличивая, таким образом, количество свободных помещений под аренду. Разумеется, такое решение возможно для Лондона только благодаря теплому климату.

Большинство площадей в новых зданиях имеют свободные планировки: отделаны только места общего пользования, которые чаще всего сконцентрированы в середине этажа. При этом девелопер заранее подготавливает несколько стандартных планировок, исходя из наиболее возможной специализации компании-арендатора – для юристов, для финансовой компании, для крупной корпорации.

В Лондоне повсеместно распространена практика, когда на этаж сданной офисной площади полагается всего одно парковочное место (площадь этажа обычно составляет 1000 м2). Считается, что только президент компании ездит на работу на собственном автомобиле. Остальные должны передвигаться на метро. Благодаря этому деловая часть Лондона освобождается от машин, сокращается количество пробок. Это общая практика в Лондоне, политика, поддержанная мэрией. Эта ситуация обратна той, которая складывается сейчас в Москве и Петербурге. Сегодня в столицах общим требованием к проектам является 1 парковочное место на 50 кв.м. офисной площади. При этом строители не хотят браться за такие проекты, поскольку строительство подземной части является убыточным. Из-за этого требования сокращаются объемы строительства. Можно предположить, что постепенно лондонская практика начнет распространяться и в России – когда количество машин и пробок достигнут критической точки.

Интересно отношение к лондонцев к памятникам архитектуры. В Лондоне очень много памятников промышленной архитектуры – ими признаны старые склады, газгольдеры, доки, пакгаузы и т.д. Эти памятники нельзя сносить, однако можно переносить, изменять и реконструировать. Например, многие старые доки превращены в жилые дома, в них надстроены стеклянные мансарды. Иногда старые краны на стенах доков, с помощью которых раньше поднимали грузы на верхние этажи, остаются в качестве архитектурной достопримечательности. Газгольдер, находящийся на территории King Kross будет перенесен на другое место – в него будет встроено новое круглое здание (там где раньше была емкость с газом).