Пришла доходная волна

Столь долгожданный бум на рынке коммерческой недвижимости Петербурга похоже начался. Только за последние полгода в городе на Неве открылось более десятка высококачественных офисных зданий. А заявленные объемы ввода современных торговых площадей способны превысить общее количество открывшихся торговых центров за последние десять лет.

Оптимизм девелоперов основан, прежде всего, на пока еще явном дефиците высококачественных современных площадей во всех сегментах доходной недвижимости. А также со значительным повышением инвестиционной привлекательности Северной столицы среди западных инвесторов в офисную, торговую и гостиничную сферы.

Количество – на качество
Пожалуй, самая главная тенденция на рынке бизнес-центров Северной столицы - постепенное смещение акцентов с количественных показателей на качественные. Сегодня на различных этапах реализации находится не менее десятка проектов по созданию бизнес-центров класса «А». Большая их часть должна была принять арендаторов еще в прошлом году, но этого так и не произошло по разным причинам. Несоблюдение девелоперами заявленных сроков ввода объектов пока, к сожалению, остается некой традицией для Питера.

Так или иначе, но в последние полгода произошел долгожданный «выброс» на рынок качественных офисных площадей в бизнес-центрах классов «А» и «В+» (см. таблицы 1). Так, в конце первого квартала текущего года начала заселяться арендаторами вторая очередь бизнес-центра «Северная столица» в Волынском переулке. К настоящему моменту объект заполнен практически на 100%.

В текущем месяце, наконец, прошел госкомиссию деловой центр «Веда-Хаус» на Петроградской набережной (инвестор – ЗАО «Веда-Система»). На площади 22 000 кв. м помимо офисных помещений разместились ресторан с собственной пивоварней, кафе, два конференц-зала, водно-оздоровительный комплекс и паркинг на 40 автомобилей.

Компания Ruric AB вывела на рынок сразу три бизнес-центра – «Густаф» и «Магнус» на Васильевском острове, в помещениях которых заканчиваются ремонтные работы, а также офисный центр «Оскар» на наб. реки Фонтанки.

Готовы принять арендаторов два бизнес-центра сети «Сенатор»: на ул. Чайковского и Садовой. Официальное открытие первого из них запланировано на начало июля этого года. А вот офисное здание на Садовой улице ХК «Империя» решила сдать целиком одному арендатору, имя которого пока не известно.

Как сообщают аналитики петербургской компании «Бекар. Консалтинг», в высококлассных офисных зданиях в настоящее время наиболее востребованы помещения размером 100–200 кв. м. При этом довольно часто арендаторы заинтересованы в больших офисных блоках, от 500 «квадратов».

По данным петербургского офиса компании Colliers International, за последние полгода ставки аренды на офисы в бизнес-центрах класса «А» увеличились в среднем на 3% и находятся в диапазоне от $480 до $700 за кв. м (без НДС, включая эксплуатационные расходы). К наиболее крупным сделкам за рассматриваемый период можно отнести аренду помещений в бизнес-центре «Северная столица» компанией Siemens и Raiffeizen BANK (по 1000 кв. м каждая).

Таким образом, на сегодняшний день к действующим бизнес-центрам класса «А» в Петербурге можно отнести 15 офисных зданий общей площадью более 60 000 кв. м. Однако, заполняемость таких объектов, как и прежде, достигает 99%, что говорит о недостатке и востребованности высококачественных офисных площадей.

Доходность бизнес-центров класса «А» оценивается специалистами в 10-12% годовых. Но рост числа объектов данной категории в Северной столице все еще сдерживается экономичностью местного бизнеса по сравнению с тем же московским (стоимость строительства бизнес-центра «А»-класса в обеих столицах достигает $2 500/кв. м, арендные же ставки в Москве выше на $100-200/кв. м и более). Кроме того, наиболее привлекательными для инвестиций по-прежнему остаются проекты бизнес-центров класса «В», доходность которых в 1,5-2 раза выше.

Ниже, но не хуже
Бизнес-центры класса «В» на сегодняшний день являются наиболее перспективным и динамично развивающимся сегментом. В 2002-2005 годах данный сектор рынка оставался лидером по вводу новых площадей (в 2003 году - около 70 тыс. кв. м, в 2004 году – 77,5 тыс. кв. м, в 2004 году – 224,5 тыс. кв. м, в 2005 году - 94 тыс. кв. м).

По данным различных консалтинговых компаний, в первом полугодии текущего года было введено в эксплуатацию более 30 тыс. кв. м офисных площадей класса «В». Таким образом, общий объем офисных площадей средней категории в настоящее время составляет порядка 350 тыс. кв. м.

В Выборгском районе несколько месяцев назад открылся бизнес-центр класса «В+» - CEREAN. Для управляющей компании «Адвекс-Траст» это первый объект в сфере девелопмента. Отличительной особенностью бизнес-центра является то, что он построен «с нуля». Сумма инвестиций в проект оценивается в $3 млн. Предполагаемый срок окупаемости – семь лет. Общая площадь здания составляет 3 150 кв. м (арендопригодная – 2 750 «квадратов»). Еще до сдачи объекта госкомиссии, в ноябре прошлого года, по большинству площадей была достигнута договоренность с различными арендаторами. Однако всем им пришлось впоследствии отказать, так как здание целиком решили отдать одному арендатору – петербургскому разработчику программного обеспечения «Рексофт». «Адвекс» заключил с программистами договор аренды на три года по цене $260–300/кв. м в год.

В настоящее время заключены предварительные договоры аренды большей части площадей бизнес-центра «Константа» (инвестор - ОАО «Промышленно-строительный банк»). Объем инвестиций в проект составил $20 млн. Общая площадь девятиэтажного бизнес-центра - около 16 000 кв. м, арендопригодная – чуть более 11 000 кв.м. Помимо офисных площадей (7 300 кв. м) в состав бизнес-центра вошли торговые помещения (около 3 000 кв. м), рассчитанные на крупного сетевого арендатора – компьютерный супермаркет, гипермаркет бытовой техники и электроники или мебельный магазин. Площадь офисных помещений варьируется от 70 до 150 кв. м, ежемесячные арендные ставки – в пределах $30-36 за кв. м (включая НДС, коммунальные и эксплуатационные расходы).

Как сообщили в компании «Бекар. Консалтинг», основная масса заявок в бизнес-центрах класса «В» ориентирована на небольшие офисы, однако их доля по сравнению с предыдущими годами несколько снизилась. Если раньше около 50% арендаторов снимали офисы размером 40-50 кв. м, то в настоящее время количество таких арендаторов составляет лишь 25%. В бизнес-центрах класса «В» достаточным спросом пользуются также помещения размером 50-100 кв. м и более 100-200 кв. м. При этом средняя заполняемость превышает 95%.

За первое полугодие 2006 года запрашиваемые ставки аренды на помещения класса «В» увеличились в среднем на 2% и колеблются в диапазоне $270-490 (без НДС, включая эксплуатационные расходы).

Среди наиболее крупных сделок по аренде офисных помещений в первой половине 2006 года в петербургском подразделении Colliers International отмечают аренду компанией «Сан Майкросистемс СПб» 6 000 кв. м в недавно открывшемся деловом комплексе «Келлерманн-Центр» на 10-ой Красноармейской ул., 22. Кроме того, другая IT-компания – «Рексофт» - арендовала целиком бизнес-центр CEREAN на ул. Пархоменко, 10 (3 500 кв. м арендопригодных площадей). А оператор сотовой связи «МТС» снял 1 600 кв. м в офисном центре «Сенатор» на Чапаева, 15.

Один другого больше
Прогнозируемый объем ввода в эксплуатацию площадей в торговых центрах в текущем году составляет 650-680 тыс. кв. м (против 380 тыс. кв. м в 2005 году). На данный момент этот показатель выполнен почти на 50% - за первое полугодие введено 300 тыс. кв. м площадей в составе современных торговых комплексов (см. таблицу 3).

По мнению аналитиков, значительный рост ввода качественных торговых площадей в торговых центрах приведет к нарастанию «миграции» арендаторов из объектов старого поколения в новые концептуальные комплексы, что заставит многие объекты пересмотреть свою ценовую политику. Кроме того, встанет вопрос о реконцепции неудачных, либо устаревших проектов. Первый пример – торговый центр «Космополис», открывшийся во второй половине прошлого года и уже заказавший реконцепт у петербургской IB Group в связи с отсутствием запланированной посещаемости.

Среди основных открытий этого года - торгово-развлекательные комплексы «Гранд Каньон», «Южный полюс», «Варшавский экспресс» и др.

Последний объект был открыт в апреле в здании бывшего Варшавского вокзала на набережной Обводного канала. Открытие цокольного этажа состоялось в начале месяца, а 15 апреля своих первых посетителей приняли магазины, расположенные на первом и втором этажах комплекса. Здание Варшавского вокзала было передано под реконструкцию холдинговой компании «Адамант» (она же – инвестор проекта) осенью 2003 года. Проектом предусматривалась реставрация, капитальный ремонт, модернизация ценной исторической застройки и благоустройство территории. Объем инвестиций в проект составил 40 млн евро. Почти половина площадей объекта, около 17 тыс. кв. м, отводится под развлечения: мультиплекс на девять кинозалов (оператор – московская компания «Каро Фильм»), развлекательный комплекс-казино «Шангри Ла» (Storm International), боулинг AMF, семейная и детская зоны отдыха.

В том же месяце на Малом проспекте Васильевского острова открылась первая очередь торгово-развлекательного комплекса «Шкиперский молл». Инициатором проекта является Группа компаний «СиБ». Объект представляет собой два корпуса – трехэтажный и пятиэтажный, объединенные между собой торговыми галереями. Общая площадь объекта составляет около 20 000 кв. м, из которых под торговые помещения отводится 13 тысяч «квадратов». Часть первого этажа комплекса отведена под супермаркет «Патэрсон» (2 500 кв. м). Также на территории объекта представлены магазины «Техношок», «Л’Этуаль», Palmetta, «Бюстье», бистро «Чайная ложка» и др. Объем инвестиций в строительство первой и второй очереди торгового комплекса составляет $16 млн. Соинвесторами ГК «СиБ» выступили московские «МДМ банк» и сеть универсамов «Патэрсон».

Во второй очереди «Шкиперского мола», возведение которой планируется завершить до конца текущего года, разместятся боулинг «Космикс» (также выступает соинвестором проекта), развлекательный центр для всей семьи Star Galaxy, мультиплекс на 9–10 залов.

Третья очередь объекта разместится на месте бывшего корпуса Института радиоаппаратуры. Завершить проект полностью ГК «СиБ» рассчитывает к середине 2007 года. В целом объем инвестиций оценивается в $32 млн. В итоге общая площадь «Шкиперского мола» составит 40 000 кв. м.

Торгово-развлекательный комплекс «Южный полюс» открылся во Фрунзенском районе (на пересечении пр. Славы и Пражской ул.). Общая площадь объекта составляет 35 000 кв. м, арендопригодная – почти 25 тысяч «квадратов». На трех торговых уровнях комплекса разместились продовольственный супермаркет, магазин бытовой техники и электроники, детский универмаг, игровой центр для всей семьи, ресторанный дворик, а также более 70 бутиков площадью от 100 до 350 кв. м. Концепцию для «Южного полюса» разработала IB Group, известная в Петербурге по таким проектам, как торговые центры «Сенная» (ул. Ефимова, 3) и «Галерея 1814» (пр. Стачек, 7). Объем инвестиций в проект оценивается почти в $30 млн. При этом соинвесторами строительства выступила часть «якорей»: московские сети «Перекресток» и «М.видео». Среди других якорных арендаторов объекта: супермаркет Intersport, семейный игровой центр Star Galaxy, боулинг на 30 дорожек. Диапазон арендных ставок в молле (за исключением «якорей») варь¬ируется в пределах $70-100/кв. м в месяц с учетом НДС и оплаты коммунальных услуг. Помимо известных в Северной столице операторов – Мotivi, Axara, Camaieu, Mexx, TJ Collection, Ille de Beautе – в состав арендаторов комплекса вошли новички, только осваивающие местный рынок ритейла. Среди них британская сеть Peacocks (площадь магазина – 650 кв. м), польская Reserved и российская Savage.

Экспансия иных
В текущем году запланированы к вводу в эксплуатацию торговые объекты, сроки реализации которых переносятся с прошлых лет. Например, торгово-развлекательный комплекс «Родео Драйв» или первая очередь «Сити–Молла» (см. таблицу 4). Выйдет на рынок и ряд крупных объектов иностранных девелоперов: «Питер Радуга», «Словацкий Дом», две «МЕГИ» и воплощающий в себе новую для петербургского рынка концепцию retail park «Северный молл». Девелопером этого проекта выступает итальянская компания Promocentro Italia. На участке площадью 50 га на пересечении пр. Культуры и КАД проект реализуется совместно с инвестиционной компанией Thesis. Первый камень в фундамент проекта был заложен в апреле 2005 года. Общая площадь первой очереди составит 35 тыс. кв. м (объем инвестиций – около 50 млн евро). Одним из якорей станет гипермаркет Real (17 тыс. кв. м). Вторая очередь предусматривает строительство еще нескольких торговых центров. Общий объем инвестиций оценивается в 180-200 млн евро. Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на середину будущего года.

До конца текущего года специалисты прогнозируют стабильные темпы прироста арендных ставок на качественные торговые помещения – на уровне 5-13%. Но в ближайшие два года с ростом конкуренции будет наблюдаться усиление дифференциации арендных ставок не только в зависимости от местоположения объекта, но и от класса, уровня и концептуальной идеи.

Средний уровень заполняемости торговых центров сегодня составляет порядка 96%. Наибольшим спросом у арендаторов пользуются помещения площадью 150-300 кв. м; якорные операторы арендуют более крупные площади (1 000 - 15 000 кв. м).

Если звезды зажигают…
В первой половине текущего года гостиничный рынок Петербурга пополнился всего одним крупным отелем категории «четыре звезды» - гостиницей «Кемпински Отель Мойка 22» на набережной реки Мойки. Официальное открытие отеля состоялось весной, однако в тестовом режиме он работает уже с прошлого лета. Владеет объектом ООО «Мойка 22», дочерняя структура ЗАО «Петербургское агентство недвижимости» (ПАН). В 2004 году был заключен договор на управление отелем между ЗАО «ПАН» и международной сетью Kempinski.

Гостиница, которую сами владельцы позиционируют как отель «четыре звезды с плюсом», состоит из трех отдельных зданий, соединенных между собой двумя атриумами. В ней насчитывается 197 номеров (из них 23 – категории luxe). Также в состав гостиницы входят оздоровительный центр со спа-комплексом, бар на 128 посадочных мест, ресторан (114 мест), лобби-бар с каминным залом (67), чайная комната и винный погреб. В отеле оборудованы три банкетных и конференц-зала общей вместимостью до 400 человек.

Объем инвестиций в проект составил 42 млн евро. Планируемый срок окупаемости – около 4 лет.

Среди других значимых событий, произошедших за последние полгода на гостиничном рынке города на Неве, - продажа холдингом ЛенСпецСМУ гостиничного комплекса «У Ростральных колонн», строительство которого ведется в непосредственной близости от стрелки Васильевского острова. Сделка состоялась в середине марта. Сумма контракта - 49 млн евро. В качестве инвестора выступила компания London & Regional Properties, владеющая 61 гостиницей в Европе.

Проект гостиничного комплекса в Биржевом переулке был выполнен в архитектурной мастерской Евгения Герасимова. Частью комплекса стали реконструированные бывшие винные склады купцов Елисеевых, построенные в середине XIX века. Общая площадь семиэтажного здания гостиницы на 280 номеров составляет более 25 000 кв. м. В ней разместятся бассейн, сауны, фитнес-центр, спорт-бар, рестораны и помещения для проведения конференций. Оператором отеля и спа-комплекса будет финская компания Holiday Club. Гостиница «У Ростральных колонн» станет первым проектом данного оператора в России.

На сегодняшний день в Петербурге на различных стадиях реализации находятся более 150 проектов по строительству и реконструкции отелей. Лидерами по созданию гостиниц, как и прежде, остаются четыре городских района: Центральный, Адмиралтейский, Василеостровский и Петроградский.

Так, в Центральном районе реализуется как минимум 10 проектов по созданию гостиничных комплексов высшего и среднего классов: расширение пятизвездочной гостиницы «Коринтия Невский Палас», проекты норвежской компании Wenaas и индонезийской Sampoerna (первый отель «шесть звезд») и др.

В соседнем, Адмиралтейском районе возводится пять крупных гостиниц. В частности, так называемого бутик-отеля площадью 10 000 кв. м (120 номеров). Его инициатор, компания «Р.Э.Д.» (учредители – ОАО «Лесбумстройснаб» и ОАО «НПО «Прибор»), вложит в проект реконструкции двух домов на Вознесенском проспекте более $25 млн. Управляет проектом английская фирма Bovis Lend Lease. Сейчас ведутся переговоры с гостиничными операторами на предмет последующего управления гостиницей. Закончить возведение объекта планируется к маю 2008 года.

На Васильевском острове сегодня строятся или находятся в стадии проекта шесть гостиниц. На этот год запланировано открытие одной из них – четырехзвездочного отеля «Адмирал» на 2-й Линии. Девелопер – «Балтийская строительная компания», соинвесторы – ЦСР «Северо-Запад» и банк «Россия». Гостиница будет включать в себя 219 номеров. Открытие еще двух отелей может состояться в будущем году. Возведение семиэтажного гостиничного комплекса класса «четыре звезды» на 8-й Линии ведет эстонская MANUTENT O. Объем инвестиций в проект - около $30 млн. Заключен предварительный договор с гостиничным оператором Sokos Hotels на последующее управление отелем на 250 номеров. Другую гостиницу, на 14-й Линии, возводит ЗАО «ИВИ-93». Площадь будущего отеля, рассчитанного на 270 мест, составит более 7 000 кв. м. В нем разместятся 135 номеров, в том числе 30 - категории «люкс».

Наконец, в Петроградском районе в скором времени откроется отель «четыре звезды» - «Петрополь» на Большой Пушкарской улице. Вплоть до 1998 года в здании будущей гостиницы размещались различные учебные заведения. Затем объект был передан под инвестпроект ОАО «Петербургские отели», но по различным причинам инвестор так и не приступил к строительству, а в 2002 году переуступил его АК «АЛРОСА». Ввод девятиэтажной гостиницы общей площадью 17 500 кв. м должен был состояться еще два года назад. Однако возникла проблема со строительством трансформаторной подстанции, которая бы обеспечивала нужды отеля. Эти препятствия были устранены недавно. Вложения в строительство «Петрополя» составили $17 млн.

Еще один крупный гостиничный объект на 180–200 номеров будет открыт на бывшей производственной площадке ЗАО «Первая мебельная фабрика» (ПМФ), действующие мощности которой переведены в нежилую зону Приморского района. Партнером ПМФ в проекте на Петроградской набережной выступает туристический оператор «Балтик Трэвел Компани». Общая площадь гостиницы уровня «три-четыре звезды» составит 14 000 кв. м.

За последние несколько лет на петербургский гостиничный рынок не вышел разве что ленивый. Вкладывать собственные средства в этот бизнес стали все: застройщики и риэлтеры, страховщики и банкиры, нефтяники и владельцы торговых сетей. Рынок гостеприимства, до сих пор малоконкурентный, стал чрезвычайно привлекательным для инвесторов. Рентабельность проектов по созданию отелей в Северной столице практически достигла показателей доходности в офисном и торговом сегментах (см. таблицу 5). Поэтому, по мнению специалистов, высокая активность инвесторов в этой сфере сохранится еще как минимум два-три года.

Таблица 1. Бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в I полугодии 2006 года*

* ряд бизнес-центров находятся в процессе заселения арендаторами

** среднеарифметическое между $ и евро, но не ниже 30 руб.

Источник: ГК «Бюллетень недвижимости»

Таблица 2. Некоторые планируемые к вводу в эксплуатацию бизнес-центры

Источник: ГК «Бюллетень недвижимости»

Таблица 3. Торгово-развлекательные комплексы, введенные в эксплуатацию в 1 полугодии 2006 года

Источник: ГК «Бюллетень недвижимости», «Бекар. Консалтинг», Colliers International

Таблица 4. Некоторые планируемые к вводу в эксплуатацию торговые комплексы

Источник: ГК «Бюллетень недвижимости», «Бекар. Консалтинг», Colliers International

Таблица 5. Сравнительная окупаемость и доходность объектов коммерческой недвижимости

Источник: London Consulting & Management Company