Жизнь без «серых схем»

Формально лизинг коммерческой недвижимости существует в нашей стране уже достаточно давно, но как инвестиционный инструмент, эта услуга пока слабо востребована основными игроками рынка. Однако, несмотря на наличие серьезных отраслевых рисков, а также ряда нормативно-правовых ограничений, по мнению экспертов, в ближайшие несколько лет широкое применение лизинговых схем должно стать одной из главных тенденций рынка рефинансирования объектов коммерческой недвижимости.

В России официальной датой рождения финансовой аренды или лизинга считается 29 октября 1998 года – день принятия одноименного федерального закона. Хотя, по замыслу разработчиков, новый финансовый инструмент должен был стимулировать компании активней инвестировать в средства производства, а также обеспечивать эффективность этих вложений, на тот момент лизинг воспринимался бизнесом больше как форма относительно законной оптимизации налоговых платежей.
В сделках с недвижимостью лизинг вообще использовался крайне редко. В основном из-за двойного перехода права собственности на объект, который предусматривала лизинговая схема, в начале и в конце сделки. Помимо сложной процедуры государственной регистрации, гражданское законодательство того времени предусматривало необходимость каждый раз заверять такую сделку у нотариуса, причем стоимость подобной услуги составляла 1,5% от стоимости проводимых операций.
Отмена этой нормы в 2000 году, по сути, мало что изменила в структуре отрасли. Активное развитие таких сегментов, как лизинг оборудования и транспорта заставило многие компании временно забыть о сделках с недвижимостью. Поэтому, на сегодняшний день, этот рынок, по выражению, заместителя начальника управления лизинговых операций Альфа-Банка Ивана Перелешина, до сих пор находиться в «предстартовом состоянии». По данным исследования, проведенного рейтинговым агентством «Эксперт РА», доля зданий и сооружений в портфеле лизинговых компании в 2006 году едва превысила 1%. В тоже время, по мнению экспертов, потенциально этот рынок способен расти на сотни процентов в год. В чем же основа подобного оптимизма?
Во-первых, как ни странно, это несовершенство и негибкость отечественной банковской системы. Так, принято считать, что лизинговая схема обеспечивает клиенту более гибкий подход по сравнению с тем, что ему могли бы предложить в банке при оформлении кредита. Лизингодатель и лизингополучатель сами договариваются между собой о графике и размере платежей, а также определяют наиболее удобные для лизингополучателя условия договора – срок его действия, дальнейшее распоряжение имуществом и т.д. Кроме того, в этом случае от клиента не требуется залог – в его качестве выступает лизинговое имущество. «Вероятность получения финансирования вырастает в разы, - отмечает Иван Перелешин. – В первую очередь потому, что предмет лизинга остается в собственности лизингодателя в течение всего срока действия договора, а это снимает с лизинговой компании ряд серьезных рисков, в том числе и риск неплатежей». Получается, что клиенту желающему получить денежные средства под залог объекта недвижимости, гораздо выгодней использовать лизинговую компанию, чем обращаться в банк напрямую.
Вторым важным фактором называют западный опыт. На сегодняшний день, доля операций с недвижимостью в портфеле европейских лизинговых компании колеблется, по разным данным, от 30 до 50 процентов. «В условиях развитой экономики, такой финансовый инструмент как лизинг востребован среди компаний любого масштаба, особенно в среднем и малом бизнесе», - объясняет данный феномен директор направления инвестиций и консалтинга компании Prime City Properties, Алексей Першин. Конечно, российскую экономику пока ещё сложно назвать развитой, однако, определенные положительные сдвиги в этом направлении мы можем наблюдать уже сейчас.

Налоговые каникулы для собственника
Третье, и самое главное, преимущество лизинговых схем определяется, в первую очередь, индивидуальными для каждой страны особенностями налогового законодательства. В теории российская налоговая система в этом отношении достаточно либеральна. По одному только налогу на имущество, применение лизинговых схем позволяет 3-х кратно сократить отчисления в бюджет, за счет применения ускоренного коэффициента амортизации и сокращения балансовой стоимости здания. «Чтобы воспользоваться правом на ускоренную амортизацию, налогоплательщик должен закрепить положение о применение повышенного коэффициента амортизации в учетной политике для целей налогообложения, в противном случае возможны споры с налоговыми органами», - предупреждает партнер, руководитель группы по недвижимости, Делойт СНГ, Грэм Поуви.
Приведем простой пример. Если вы приобретайте здание стоимостью в $10 млн., то за 30 лет вам придется заплатить около $3 млн. платежей по налогу на имущество, а при применении лизинговых схем – только $1 млн.. В дальнейшем у вас будет уже прямая экономия, так как всю стоимость здания вы списали в затраты.
По сути, если бы не налоговые преференции, лизинг бы практически не отличался от таких наиболее распространенных схем приобретения недвижимости, как оплата в рассрочку или аренда с правом выкупа. Другая часто используемая схема – ипотека, также проигрывает лизингу именно по части налогов. «Проценты по ипотеке относятся на себестоимость только по ставке в 1,1 большей, чем ставка рефинансирования (на момент написания статьи 10,5 – прим. «Арендатор.ру») - отмечает генеральный директор лизинговой компании «Медведь», Павел Голубков. – В то время как при лизинге все платежи относятся на себестоимость».

Обратная сторона лизинга
И все же, даже, несмотря на значительные налоговые преимущества, которые дают лизинговые схемы, на практике они используются пока достаточно редко. «На данный момент российский рынок коммерческой недвижимости не совсем готов к такому явлению как лизинг», - считает руководитель отдела консалтинга компании Praedium, Светлана Боталова. По её мнению, основным тормозящим фактором является общая нестабильность и нежелание лизингодателя заявлять реальную стоимость объекта недвижимости.
Действительно, в условиях «серого рынка» и непрозрачности ценообразования, применение лизинговых схем попросту теряет свою экономическую и финансовую целесообразность. Поскольку при возникновении значительных расхождений между заявленной и реальной стоимостью сделки, разницу, в любом случае, будет оплачивать одна из сторон. «Проблема «серых схем» в сфере недвижимости действительно является очень серьезной для финансово-кредитных организаций, в том числе и для лизинговых компаний, – делится наболевшим Павел Голубков. - Причина этого – сложившаяся ситуация на рынке недвижимости, когда продавцам более выгодно продавать свое имущество через «серые схемы», что, однозначно, не приемлемо для лизинговых компаний. Так, в постперестроечный период огромное количество собственников получили недвижимое имущество почти за бесценок. При его продаже, естественно, возникают обязательства по уплате налогов (в частности, налог на прибыль и НДС). Если недвижимость принадлежит предприятию, которое осуществляет эффективную деятельность, то уплата налогов не будет большой проблемой. В обратном случае, конечно, для собственника это очень нежелательная ситуация».
Другой серьезной проблемой, тормозящей развитие этого рынка, является запрет на приобретение в лизинг земельных участков. «В соответствии с действующим законодательством земельные участки не могут выступать предметом лизинга, поэтому переход права на земельный участок не может быть урегулирован договором лизинга - рассказывает первый вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец. По его словам, переход прав пользования земельным участком может быть урегулирован на основании отдельного договора, заключаемого лизингополучателем с обладателем прав на земельный участок (договора аренды).
Возвращаясь к налоговой тематике, стоит отметить целый комплекс проблем, связанных с возвратом и зачетом платежей по налогу на добавленную стоимость. По словам Грэма Поуви, налоговые органы могут отказать лизинговой компании в зачете или возврате НДС по ряду оснований. В частности, оформление первичных документов (договора лизинга и счетов-фактур) может послужить причиной споров с налоговыми органами о возможности вычета НДС (полностью либо частично) по лизинговым платежам.
Особенное отношение у налоговиков к операциям возвратного лизинга. Ситуация, когда компания продает имеющийся у неё объект недвижимости лизинговой компании, а затем берет его в финансовую аренду или лизинг (что делается в основном для пополнения оборотных средств), рассматривается ими как мнимая операция, не имеющая экономического смысла. Сложно сказать, с чем связана подобная оппортунистическая позиция, скорее всего, такая линия проводится в рамках негласной государственной стратегии по минимизации зачетов и возвратов НДС, причем, применяется такая стратегия не только в отношении лизинга, но и в других отраслях.

Кто клиенты?
И все же основные сложности лежат пока больше в ментальной плоскости. Потенциальные клиенты – компании, которым использование схем лизинга принесло бы дополнительную прибыль – в большинстве своем плохо проинформированы об этой возможности и она не вызывает у них доверия. Особенно это касается представителей регионов, большинство из которых хоть и нуждается в пополнении оборотного капитала, но продавать объект, даже если они тут же берут его назад в лизинг, категорически не желают. По мнению Алексея Першина из компании Prime City Properties: «Схема возвратного лизинга больше всего подходит именно тем компаниям, которые уже имеют в своей собственности недвижимость и нуждаются в привлечении дополнительных средств для увеличения оборота. Продав помещение по схеме возвратного лизинга, они остаются его арендаторами и при этом получают значительные средства, которые можно направить на расширение производства».
Если рассматривать рынок лизинга коммерческой недвижимости в целом, то основной его аудиторией являются растущие компании, которым необходимы средства на приобретение помещения (обычно офисного или складского), и при этом они планируют в будущем владеть этим помещением. В этом случае лизинг намного выгоднее традиционной аренды, поскольку после завершения договора помещение переходит в собственность клиента. Впрочем, как уже говорилось выше, широкое распространение этого способа рефинансирования будет происходить параллельно с окончательной легализацией взаимоотношений на рынке недвижимости и его выходом из «серой зоны».
Причем, судя по всему, в ближайшие годы скорость этих процессов будет только нарастать, особенно учитывая возможное (в свете грядущего вступление в ВТО) массовое появление на российском рынке крупных западных компаний.

P.S. Итоги голосования на сайте Arendator.ru
Готовы ли вы приобретать коммерческую недвижимость в лизинг?
Да (70,5%)
Нет (29,5%)

Евгений Бондарчук