На языке денег

По справедливому выражению топ-менеджера одной крупной компании, девелоперский бизнес сегодня – это умение быстро генерировать новые активы. Поэтому, для того чтобы эффективно работать на этом рынке, компания, которая хочет быть успешной, должна, прежде всего, научиться находить общий язык с инвесторами, а это, как известно, большой искусство. На каком языке разговаривает сегодня рынок капитала, пытались выяснить участники первой ежегодной конференции «Современные способы финансирования коммерческой недвижимости», прошедшей при поддержке Русско-германской лизинговой компании 15 мая в гостинице Арарат Парк Хаят.

Если проследить эволюцию вопросов, который задавал себе девелопер в нашей стране за последние восемь лет, то получится примерно следующая картина. Где взять деньги? Как получить кредит? Облигации? Не пора ли на IPO? Таким образом, умение привлекать финансирование всегда играло, и будет играть ключевую роль при реализации девелоперских проектов. Меняется только форма и мера потребности в деньгах. Так, после кризиса 98-года, обвала фондового рынка и всеобщего финансового коллапса эта потребность была основной у любого девелопера. Первыми золотое дно здесь почуяли банки, что, в принципе, и предопределило развитие рынка. «На сегодняшний день именно кредитование является основным инструментом финансирования девелоперских проектов», - заявил в своем выступлении директор управления финансирования строительных проектов Сбербанк РФ Алексей Чувин. По его словам, при всем многообразии, которое сейчас предлагается девелоперу, кредитование – единственное, что в полном объеме и в нужное время способно обеспечить его необходимыми ресурсами. Причем, «если раньше была такая ситуация, что вы либо берете кредит на условиях банка – либо не берете вообще, то сейчас это вопрос дискуссионный», - отмечает руководитель отдела консультаций по недвижимости ERNST&YOUNG Ольга Архангельская. В своем докладе, посвященном проблеме прозрачности и юридической чистоты, она также обратила внимание на возросшую роль банковского контроля и мониторинга процесса реализации строительного проекта. Конечно, сегодня банки стали гораздо более гибкими по отношению к девелоперам и гораздо охотнее выдают деньги. «Если раньше соотношение собственных средств к заемным должно было быть приблизительно 30 на 70, то теперь допускается и 20 на 80, и 10 на 90, а в особых случаях и 100», - подтвердил Алексей Чувин. Более высокая доля заемных средств в проекте неизменно ведет к увеличению рисков неплатежей, поэтому, стремясь контролировать возросшие риски, банки создают у себя отделы мониторинга строительства.

Дорога на IPO
Конечно, следует различать такие принципиально разные вещи как привлеченный и акционерный капитал. Однако если предприятие активно работает с банками, оно может выходить на IPO, достигнув максимальной капитализации, то есть только тогда, когда это ему действительно нужно. Свое видение отношений девелоперской компании с финансовыми институтами представил заместитель председателя правления корпорации Mirax Group Андрей Клецко. По его словам, банковское кредитование, как инструмент привлечения инвестиций, эффективно лишь до определенного момента. Mirax, судя по всему, этот рубеж уже перешагнула. Среди инструментов, которые компания использует сейчас Клецко выделил рублевые облигации и CLN (кредитные ноты. – прим. Арендатор.ру