Аттестат зрелости

Массовое появление на рынке крупных инвестиционных фондов можно считать одним из главных индикаторов его зрелости. Анонсируя огромные планы и обещая миллиарды долларов вложений, такие фонды никогда не торопятся скупать все подряд, обращая внимания только на проекты, соответствующие их собственным стандартам качества, либо тесно сотрудничают с девелоперскими компаниями, способными им эти стандарты дать. Именно поэтому их высокая активность означает, что на рынке достаточно и тех и других. В текущем году одним из наиболее заметных игроков стал ирландский инвестиционный фонд Quinn Group, сделавший ряд крупных приобретений. О текущих проектах и будущих планах компании мы решили поговорить с региональным менеджером по странам Восточной Европы, Питером Куином.

Один из ирландских деловых журналов назвал ваш выход на российский рынок шагом в неизвестность, имея в виду высокие страновые и политические риски. Согласны ли вы с этим утверждением?
Quinn Group присутствует на российском рынке уже достаточно давно, и я могу сказать, что финансовые риски в вашей стране отнюдь не столь высоки, как это принято считать на западе. Напротив, средняя доходность наших проектов сейчас превышает 10%, поэтому даже в случае её возможного снижения, она все равно будет выше, чем в Великобритании и Ирландии, где эта цифра составляет 4-5%. Конечно, определенные риски есть, но мы готовы их на себя принять. У нас есть деньги, и мы готовы ими рискнуть, потому что считаем, что потенциальная прибыль покроет все возможные риски.
Среди международных инвестиционных фондов работающих в России Quinn Group – один из самых активных, в тоже время ваши приобретения носят достаточно разноплановый характер: DIY, офисные и складские комплексы. Что это? Осознанная попытка диверсификации или у вас просто пока нет определенной стратегии на этот счет?
Да, действительно, у нас есть проекты и в торговом, и в офисном, и в складском секторе. Мы пристально наблюдаем за всеми сегментами рынка. Мы готовы инвестировать практически в любой из них, если увидим там хорошие проекты, по которым сможем получить приемлемую доходность. В данный момент вы рассматриваем возможность вхождения в гостиничный бизнес, поскольку имеем все необходимые для этого знания и опыт: Quinn Group принадлежит 9 отелей в разных уголках Европы.
Ходили слухи, что ваша компания интересовалась возможностью покупки Radisson SAS Славянская и даже проводила финансовый аудит отеля…
Мы всегда очень тщательно все взвешиваем, прежде чем приобрести какой-либо объект. Могу сказать, что на гостиничном рынке мы рассматриваем около 20 различных вариантов, одним из которых действительно был Radisson SAS Славянская. Однако мы решили не приобретать этот отель, поскольку он не соответствует некоторым нашим требованиям.
Как вы в целом оцениваете уровень российских девелоперских компаний, с которыми вы работаете в России? Я слышал, что мистер Куинн лично летал в Россию, чтобы проконтролировать ход строительства и остался не совсем доволен…
Мистер Куинн летает в Россию регулярно, примерно каждые шесть недель, проверяет, как продвигаются дела на наших проектах. Последний раз он посетил Кутузов Тауэр и нашел, что там дела идут очень хорошо, мы очень довольны как девелопером проекта (Финансстройинвестмент. – прим. Арендатор.ру), так и нашим консультантом (Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. – прим. Арендатор.ру). Каждый из них проделал огромную работу, пул арендаторов на этом объекте уже практически сформирован, и мы рассчитываем на то, что проект будет очень успешным, поскольку спрос на рынке офисной недвижимости сейчас крайне высок.
Готовы ли вы самостоятельно заниматься девелопментом, без привлечения местных партнеров?
Мы работаем с местными девелоперами, потому что они знают этот рынок лучше, чем мы. У них есть необходимые связи, которых у нас пока нет. Тем не менее, в будущем мы также не собираемся становиться девелоперами. При этом, хотя мы работаем с местными компаниями, мы всегда на 100% являемся собственниками объекта, потому что хотим контролировать инвестиции, которые мы делаем. Мы не хотим быть совладельцами. Мы - лендлорд, мы хотим быть собственниками готового продукта, но вместе с тем, мы уделяем большое внимание и очень пристально следим за теми компаниями, с которыми мы работаем.
Вы могли бы приобрести долю в одной из них, как Raven.
Нет. Сейчас мы в этом не заинтересованы.
Повлиял ли на ваши инвестиционные планы кризис ликвидности?
Отличительной особенностью нашего бизнеса является то, что мы финансируем свои приобретения из денежных потоков, которые генерирует наш европейский бизнес. Кризис ликвидности, конечно, серьезно пошатнул позиции многих глобальных игроков, однако в этом смысле на нас он не имел особого влияния.
В последнее время было много сообщений о различных проектах Quinn Group, как в России, так и за и её пределами, расскажите о них, пожалуйста.
Мы действительно работаем по нескольким новым направлениям, выходим на новые рынки. На данный момент у нас уже есть договоренности по нескольким крупным девелоперским проектам в Индии, около 200 тыс. кв. м. отелей и офисов, а также два mix-used центра. Точно также как и в России, мы видим на этом рынке большой потенциал для быстрого экономического роста, поэтому мы готовы принять на себя возможные риски и вкладывать деньги в бизнес в этой стране. Огромные перспективы есть и у российских региональных рынков, и у нас уже есть там несколько крупных проектов. В частности, складской комплекс Q - Park Казань, строительство которого должно завершится в феврале 2008 года. Там сейчас активно продвигается процесс сдачи в аренду. Кроме того, мы планируем построить ещё несколько складских комплексов, подобных Q-Park, поскольку видим все возрастающую потребность в качественных складских площадях.
Однако я слышал, что Q-Park оказался не таким успешным, как вы ожидали, и что там есть проблемы с набором арендаторов…
Проект рассчитан на долгосрочную перспективу, и мы не ждем, что он будет заполнен сию же секунду. Мы не торопимся, и готовы ждать наших арендаторов. Мы рассчитываем на крупные международные компании, с которыми будем иметь долгосрочные партнерские отношения.
В таком случае, на какие сроки окупаемости вы рассчитываете?
Мы рассчитываем на доходность около 11% в год, поэтому срок окупаемости составит 8-9 лет.
Какие покупки вы считайте наиболее успешными, а какие наименее?
На сегодняшний день у нас пока не было неудачных проектов, и мы рассчитываем вернуть свои вложения в каждый из них.
Есть ли у вас планы по выходу в России на другие перспективные рынки, я знаю, что в Европе вы начинали с производства, а уже потом занялись недвижимостью?
В России мы будем заниматься только недвижимостью. Даже в Европе в последние годы мы все меньше внимания уделяем бизнесу, связанному с производством и все больше концентрируемся на недвижимости, поэтому в России мы собираемся инвестировать только в недвижимость.
Как вы оцениваете инвестиционные возможности Сочи?
Мы рассматривали возможность приобретения нескольких объектов в Сочи, до того, как он стала олимпийской столицей. Сейчас мы решили отказаться от этой идеи, поскольку цены сильно выросли, кроме того, нам не очень нравится инвестировать в курортные города и курортную недвижимость. Мы предпочитаем инвестировать туда, где чувствуем себя уверенно, например в московский рынок офисной недвижимости. Что касается Сочи, то там сейчас реализуется много новых проектов и инвестируется огромное количество денег, поэтому цены там будут расти ещё очень долго. Мы не собираемся участвовать в этой гонке, поэтому пока не планируем реализовывать там никаких проектов.
Собирайтесь ли вы выводить на публичный рынок компанию целиком, либо одно из её подразделений?
У нас единственный владелец, Шон Куинн, и в отличие от российских компаний мы не нуждаемся в дополнительном привлечении денежных средств через IPO. Наш европейский бизнес генерирует достаточный поток денежных средств поэтому, по крайней мере, в краткосрочном периоде, мы не нуждаемся в деньгах.