Поворот не туда

Хотя полная или частичная либерализация экономической деятельности является одним из обязательных атрибутов развитого рынка, на российском рынке недвижимости этот процесс уже долгое время движется вспять. Вместо того, чтобы сокращать правовые, политические и административные барьеры, государство предпочитает роль самостоятельного игрока, проводя свою политику через создание государственных и полугосударственных корпораций. О целесообразности такого подхода мы решили поговорить с председателем Комитета по инвестиционной политике Торгово-Промышленной Палаты РФ, председателем совета директоров Rodex Group Антоном Даниловым-Данильяном.

Антон Викторович, насколько и в каких случаях вы считаете оправданным государственное вмешательство в экономику?
Если говорить об экономике в целом, то есть такое понятие как «провалы рынка». Это различные проблемы, которые возникают, когда предприниматели, действуя в собственных интересах, оставляют вовсе без внимания некоторые сферы экономики или нарушают интересы третьих лиц. Например, нарушают права работников, не выполняют в полной мере контрактные обязательства, загрязняют окружающую среду и многое-многое другое. Для того чтобы закрывать эти провалы рынка в мире, собственно, и развивались различные формы государственного регулирования. Это объективная неизбежность. Вопрос, как обычно, в том, чтобы не перегнуть палку, поскольку, если государственное регулирование становится избыточным, инвестиции уходят туда, где оно или отсутствует совсем, или присутствует, но в меньшей, так сказать «разумной», степени. Инвесторы легко могут переориентироваться на другие страны, где им предоставляют лучшие условия. Скажем, где не хуже прибыльность, но где выше надежность вложений и предоставлены абсолютные гарантии репатриации капитала и прибыли. Для нас это вопрос не праздный. В каком состоянии сейчас находится эта проблема? Могу сказать одно: в значительной степени мероприятия по снижению административных барьеров были в последнее время свернуты или пересмотрены. Например, несколько лет не могли согласовать закон о саморегулируемых организациях. Наконец, он был принят, и мы очень надеемся, что сейчас форсированно будет разворачиваться работа по созданию СРО, которые будут принимать на себя различные функции, в том числе и те, которые связаны с контролем и надзором. Таким образом, мы надеемся, что у нас возникнет новый этап в дерегулировании и все-таки государство вернется на те позиции, которые разумны с точки зрения развития рынка, роста конкурентоспособности российских предприятий и вообще с точки зрения перехода на так называемый инновационный путь развития.

Что вы можете сказать о рынке недвижимости, который традиционно считается рынком с наиболее высоким количеством административных барьеров?
Барьеров здесь действительно очень много. Еще до того, как вы начнете строительство, вам необходимо приобрести землю, перевести ее из одной категории в другую, потратить много денег на «неуставные» отношения с чиновниками и их экспертами, пройти кучу согласований. При этом те сроки, которые установлены для принятия решений, постоянно нарушаются должностными лицами: вроде бы что-то начинает двигаться, но тут же, на следующем этапе все останавливается, возникают самые разнообразные основания для возвращения дел в предыдущие инстанции, которые были уже пройдены. Таким образом, без соответствующего механизма превращения всего этого процесса в автоматически действующий этот чудовищный – особенно для малых и средних компаний – барьер сохранится. Потом, когда вы переоформили землю, разработали бизнес-план, у вас возникла возможность привлечения финансовых ресурсов для строительства (хотя это отдельная и очень сложная тема), вы сталкиваетесь с огромным количеством разрешений, необходимых, чтобы можно было начать реализовывать проект. Таких разрешений в разных отраслях насчитывается по-разному – от 30 до 180. Могу сказать, что списки, зашкаливающие за 50, я неоднократно видел своими глазами. Причем внутри этих списков есть «циклы», когда после прохождения определенного этапа согласования, выходишь на новый уровень, на котором принимаются какие-то корректирующие решения, и после этого вам снова приходится проходить уже ранее пройденные этапы. Для малого и среднего бизнеса зачастую такая ситуация невозможна как по времени, так и по затрате финансовых и организационных ресурсов. Только представьте, сколько людей надо нанимать, чтобы все это проходить. Другой путь – обращаться в специализированные организации, зачастую прикормленные соответствующими органами, которые, будучи фактически монополистами в предоставлении таких услуг, «дерут три шкуры» с предпринимателя и таким образом делают инвестиционный проект нерентабельным. Даже просто потому, что заплатить им требуется немедленно, а для того, чтобы получить средства в банке, необходимо представить уже согласованный инвестиционный проект. То есть в общем-то действует такая практика, что ТЭО проекта и получение всех разрешений – это та часть, которую предприниматель должен оплатить сам. Затраты на этом этапе оказываются очень высокими, и многие проекты рассыпаются, не найдя соответствующего финансирования. Однако даже если вы успешно прошли эту стадию, почти сразу приходят самые разнообразные проверяющие инстанции, и затраты на то, чтобы эти инстанции не наложили запрет на дальнейшее строительство, часто очень велики и не учитываются бизнесом первоначально. Самое обидное, если та же самая инстанция, которая уже согласовала проект, и при этом стройка идет в точности в соответствии с этим проектом, приходит уже как проверяющий орган и показывает вам или старый СНИП, или стандарт, или какое-то ведомственное решение, или техническое условие, которое почему-то не было учтено ранее. На основании этого решения составляется акт необходимости приостановки строительства или внесения весьма затратных исправлений. Предприниматель тут же «пускается во все тяжкие», и все это самым негативным образом влияет на реализацию самого проекта. Проверяющий прекрасно знает, что если реализация проекта затягивается, и при этом предприниматель обратился к проектному финансированию или к банковскому кредитованию, он окажется в жутких убытках и пойдет на все, чтобы разрешить сложившеюся ситуацию, поскольку судебная процедура очень длинная, и у него просто нет времени. Да, одна и та же инстанция сначала согласовала, а потом тут же выстраивает новый барьер, но судиться некогда – проще заплатить. И это вот безумие продолжается практически с каждым инвестиционным проектом. И в особенности с теми, которые реализуются недостаточно крупными компаниями, не имеющими возможности привлечь какой-то административный ресурс для того, чтобы снять в общем-то откровенный административный рэкет. Можно, конечно, обратиться к каким-то иным органам, например, прокурорского надзора, но нужно сделать это быстро, потому что если эти органы и восстанавливают справедливость, то делают это очень долго. В любом случае, подобная практика самым негативным образом сказывается на отношениях власти и бизнеса, падает моральный климат в обществе, коррупция укореняется, а конкуренцию выигрывают те, кто в наименьшей степени ориентируется на нравственные правила.

При этом у нас широко распространена практика, когда компания начинает строительство, не имея на руках всех необходимых документов и таким образом заранее подставляя себя под удар…
Это происходит скорее от незнания, потому что таких документов 1000 и надо быть семи пядей во лбу, чтобы знать все требования, которые предъявляются государством к соответствующему участку бизнеса. Таких специалистов почти нет, а если они и есть, то они работают в крупных компаниях, где могут много заплатить за подобного спеца. Средним компаниям они просто недоступны. В результате возникает ситуация, когда предприниматель, желающий работать строго по правилам и честно, просто не имеет возможности работать по закону, хотя бы потому, что не может разобраться во всех аспектах регулирования. Хотя, конечно, есть и компании, которые все знают, но сознательно обходят закон. Нарушители есть нарушители. Однако я повторяю, что основная проблема в тех барьерах, которые лишь формально законны, а в большинстве случаев – неразумны, необозримы, взаимно противоречивы.

То есть рынок недвижимости – не место для малого и среднего бизнеса?
Да, к сожалению, пока это так, если говорить о честном бизнесе. Очевидно, что рынок ожидает концентрация. Работать на нем, соблюдая все обязательные требования, смогут лишь 10–20 крупных компаний. Нормальному малому бизнесу здесь места не будет, точно также, как не будет места для кооперативов, которые, по мнению некоторых государственных лоббистов этой идеи, будут самостоятельно заниматься застройкой земельных участков под малоэтажное строительство, привлекая небольшие строительные компании. Тот вид государственного регулирования, который сейчас имеется, активно способствует или нарушению законов, или выдавливанию с рынка малых и средних предприятий.

Получается, что вместо того, чтобы создавать условия для работы бизнеса, государство предпочитает создавать новых игроков. Идея государственной строительной корпорации уже несколько лет витает воздухе…с определенной натяжкой сейчас такой корпорацией можно назвать «Олимпстрой», хотя это скорее проектная структура. Как вы считаете, станет ли она эффективным инструментом решения «олимпийских» задач?
Вы знаете, за рубежом даже оборонные задачи часто решают частным методом, вообще без какого-то государственного вмешательства. Это означает, что нет такой априорной заданности в пользу государства. С другой стороны, это не означает, что этот инструмент нельзя использовать для решения каких-то задач. Другое дело, что эти задачи должны быть действительно, во-первых, общегосударственные, во-вторых, такие структуры должны создаваться для решения именно временных задач. В этой связи «Олимпстрой» как нельзя лучше подходит под эту идеологию, и если «Олимпстрой» для решения задач, связанных с подготовкой к Олимпиаде, будет привлекать частные организации, то это наиболее разумный вариант частно-государственного партнерства.
Если говорить об отдельной государственной строительной организации, которая непосредственно владеет строительными мощностями и самостоятельно осуществляет строительные работы, то – это, на мой взгляд, непродуктивное направление. Мы знаем примеры дочерних строительных организаций у многих естественных монополий. Практически не испытывая акционерного контроля за своей деятельностью, такие компании в разы завышают объемы затрат при реализации тех или иных инфраструктурных объектов.

Согласитесь, что то же самое может произойти и с «Олимпстроем»…
Если «Олимпстрой» будет проводить соответствующие аукционы и тендеры, то сохраняется очень серьезный шанс, что злоупотребления государственными средствами не будет. Особенно если тендеры будут проводиться открыто, если главным критерием станет цена, а не какие-то другие особенности участников тендера. Если идти последовательно по этой линии, да еще и не пожалеть средств на то, чтобы ревизоры были совершенно независимы и не боялись забирать объекты у тех застройщиков, которые нарушают сроки, даже без компенсации им собственных инвестиций. Только в этом случае можно надеяться на то, что это все будет более или менее правильно. Причем это государственные задачи, которые частный бизнес решать не будет. Строительство крупных инфраструктурных и социальных объектов – это не тема для бизнеса, но следить за тем, чтобы соответствующие порядные организации были действительно максимально эффективными и не «отдаивали» дополнительно деньги из бюджета, безусловно, необходимо.

Помимо «Олимпстроя» еще одна госкорпорация заявляла о намерениях создать собственное девелоперское подразделение. Я имею ввиду «Ростехнологии», как вы считаете, будет ли их работа успешной, особенно в контексте того огромного лоббистского ресурса, которым обладает компания?
Действительно, совершенно иная ситуация с вторжением государственных корпораций в девелоперский бизнес, в те зоны, которые высокоэффективны, где хорошие прибыли и куда вторжение происходит не по причине кризисных явлений, а просто потому, что нечетко сформулированы зоны ответственности госкомпаний, и они имеют возможность создавать подразделения и дочерние компании фактически не по своему профилю. Главный вопрос – насколько мощным является административный и финансовый ресурс у государственной корпорации, чтобы создать на этом рынке гигантскую девелоперскую компанию, которая бы действительно стала играть очень значительную роль и достигла бы хотя бы 10 процентов рынка… На этот счет у меня очень большой скепсис, поскольку темпы развития частных компаний в этом секторе очень высоки. Главное – мы всегда исходили из того, что если есть возможность задействовать частные компании, например, через конкурс или тендер, – то лучше именно это делать. Аутсорсинг в этом случае гораздо эффективнее, чем попытка создать такие вот госкомпании, которые занимаются всем. Возвращаясь от теории к практике, в целом пока сложно сказать, как будет работать девелоперское подразделение в «Российских технологиях». Для эффективности управления государственной собственностью очень важен вопрос масштаба. Если число объектов, находящихся в управлении, очень велико, то тогда не хватит никаких специалистов, чтобы обеспечить эффективность управления этой собственностью. Собственно, процесс приватизации – это и есть реакция на вот эту неэффективность. Один из законов экономической кибернетики – чем сложнее у вас система управления, тем сильнее интерес средних звеньев начинает расходиться с задачами, которые ставит руководство этих больших и сложных экономических систем. В крупных корпорациях также наблюдаются эти процессы. Могу сказать, что даже частные организации, например банки, зачастую допускают то, что их среднее звено управления всеми правдами и неправдами пытается «навешивать» дополнительные откатные схемы при кредитовании. Вроде бы частный заемщик и кредитор – частный, а все равно присутствует звено, которое действует в своих собственных интересах. Что уж тут говорить о крупных государственных структурах, где нет нормального акционерного контроля, где директорат назначается, исходя из каких-то иных принципов, отнюдь не связанных с экономической эффективностью. Таким образом, мы сейчас наблюдаем, как развиваются «Российские технологии» с этой точки зрения. Конечно, мы желаем им удачи, надеемся, что количество объектов в управлении, которые они и создадут, и привлекут будет достаточным, но не чрезмерным, чтобы наладить эффективную работу. Однако при этом мы вполне допускаем, что при неблагоприятном развитии событий должную эффективность они не продемонстрируют.

Вы сказали, что бизнес девелоперских компаний развивается стремительными темпами, может ли кризис ликвидности замедлить их рост?
Это уже происходит, и это очень плохо. Здесь надо рассматривать возможности какого-то государственного содействия тем компаниям, которые просто не могут привлечь из-за кризиса ресурсы на тех условиях, которые бы позволили им эффективно функционировать. Насколько я знаю, таких механизмов пока нет, но они могут появиться в ближайшем будущем, если ситуация с ликвидностью не будет улучшаться. Я вполне допускаю возможность проведения аукционов среди девелоперских компаний по продаже финансовых инструментов (например, гарантий) государством. Покупать их будут те, кто предложит максимальную цену (например, процентную ставку). Главное – это должна быть чисто рыночная схема, иначе тут возникнет чудовищный лоббизм.

Идея интересная, однако банки, прежде чем дать деньги, внимательно изучают каждый проект. Будет ли такая возможность у государства?
А кто сказал, что этот аукцион будет проходить таким образом, что девелоперская компания будет получать ресурсы в полном объеме? Давайте говорить о софинансировании, согарантировании. Если какой-либо банк провел оценку проекта и подтвердил, что готов дать половину требуемой суммы по определенной ставке, тогда девелопер может идти на аукцион и попытаться вторую половину взять за меньшую цену.

То есть все-таки государственное регулирование в том или ином виде все-таки должно быть?
В первую очередь, государство должно обеспечивать все рынки ясными и четкими правилами игры и инфраструктурой. Это касается всех рынков, а не только тех, которые связаны со строительными проектами. Такова главная задача государства в этой сфере, но если оказывается, что инфраструктура очень дорогая для того, чтобы реализовать какой-то проект, то тогда государство должно оказывать бизнесу прямую поддержку. Самый простой путь – дать длинный и дешевый кредит или предоставить финансовую гарантию. При этом можно быть уверенным, что риски, действительно, распределяются: инвестор несет риски по основному проекту, а государство будет нести риск по инфраструктурной части.