Финансирование не для всех

С момента начала кредитного кризиса, поразившего мировую финансовую систему, прошел уже почти год, однако конца ему пока не видно. Цены на недвижимость в США продолжают падать, а проблемы с ликвидностью возникают то у одного, то у другого крупного банка. Впрочем, как поведут себя в дальнейшем финансовые рынки пока предсказать трудно, однако эксперты в один голос утверждают, что «звезда» коммерческой недвижимости не закатится при любом исходе. Как показала практика, не в деньгах девелоперское счастье, поскольку качественные проекты, так или иначе, найдут своего инвестора. Как это сделать и что для этого нужно, выясняли участники второй ежегодной конференции "Современные способы финансирования коммерческой недвижимости: Лизинг, Проектное финансирование, IPO".

Эффект бабочки

Как бы то ни было, тот факт, что мировая финансовая система сегодня действительно глобальна, уже ни у кого не вызывает сомнения – ипотечный кризис в США в той или иной степени затронул всех. «То, что финансовые рынки стали глобальными, привело к тому, что все банки пострадали от финансового кризиса, – рассказал в своем выступлении замдиректора отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle Андрей Брагинский . Так, на сегодняшний день признанные потери от финансового кризиса составили $200 млрд., еще 100 млрд. будут списаны до конца года. Впрочем, хотя кризис ликвидности до сих пор чувствуется и на развивающихся рынках, для российского рынка коммерческой недвижимости его итоги сводятся к повышению стоимости денег и ужесточению требований к заемщикам. «Условия кредитования, безусловно, ужесточились, – считает управляющий директор ALUR Investments and Development Михаил Уринсон. – Если раньше финансированием проектов недвижимости занималось достаточно большое число финансовых институтов, в том числе широкий круг иностранных игроков, то с сентября прошлого года их число резко существенно снизилось». По словам Михаила Уринсона, с рынка ушли иностранцы и некоторые спекулятивные банки, многие заняли более консервативную позицию. По сути на сегодняшний день в игре остался лишь ограниченный круг известных всем крупнейших банков, которые испытывают ажиотажный спрос на финансирование со стороны девелоперов, не успевая обрабатывать кредитные заявки. Подобные проблемы испытывают сегодня также и те, кто предоставлял акционерный капитал. Если раньше предпочтение отдавалось банковскому финансированию, а к акционерному прибегали в последнею очередь, предлагая при этом крайне агрессивные ставки, то сейчас все пошли к фондам, которые теперь справедливо рассчитывают на рост ставок капитализации. Впрочем, для рынка такая ситуация абсолютна нормальна, поскольку инвестор в период дефицита всегда имеет возможность диктовать свои условия. Как признается директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка РФ Алексей Чувин , его компания регулярно проводит мониторинг текущего уровня процентных ставок и осуществляет корректировку цен на собственные кредитные продукты в сторону их повышения. Напомним, что последнее повышение произошло в Сбербанке две недели назад. По словам Алексея Чувина, судя по тому, как это повышение восприняли заемщики, денег на рынке сегодня нет совсем. «Удивительно, но 14–15% по 10-летним кредитам рынок сегодня воспринимает вполне нормально», – отмечает Алексей Чувин . Как мы видим, кризис российским банкам только на руку. Дефицит на рынке денег даст им возможность работать на гораздо более выгодных условиях, таких как повышение доли собственных средств девелопера, снижение сроков и увеличения процентов по кредитам.

Разумная альтернатива

Хотя банковское финансирование сегодня и считается основным способом финансирования проектов в коммерческой недвижимости, современный рынок финансовых инструментов предлагает девелоперам и альтернативные варианты. Возможность их применения в российских условиях стала главной темой, обсуждавшейся во время второй сессии «Современные способы финансирования недвижимости». О практике применения форвардного финансирования рассказал директор по инвестициям Raven Russia Виктор Малеванкин . «По сути оно напоминает проектное финансирование, однако финансирующим институтом выступает не банк, а конечный инвестор, который позже станет владельцем объекта и будет получать стабильный денежный поток от его эксплуатации. Второй стороной при этом является девелопер, стратегией которого является выход из проекта и получение девелоперской прибыли», – поясняет эксперт. Инвестор при этом, как правило, готов профинансировать сделку в полном объеме, однако «цена вопроса», как и уровень риска, будет зависеть от этапа, на котором он входит в проект. По общему правилу те компании, которые наименее знакомы с рынком, готовы начинать вкладывать денежные средства с момента получения разрешения на строительство, опытные инвесторы – на более ранних стадиях и уж совсем в редких случаях, когда у девелопера имеется солидный track-records и большой опыт сотрудничества с инвестиционными фондами, он может рассчитывать на финансирование приобретения непосредственно участка или проекта.

Другим интересным способом привлечения инвестиций является мезонинный кредит. Как рассказала в своем выступлении заместитель директора представительства «Тригранит» Марианна Романовская , мезонинное финансирование – это один из вариантов bridge-кредита, которое отличается сроком (более короткий), типом обеспечения (отсутствие возможности залога объекта) и источником выплаты (выручка от продажи, а не от аренды). Среди основных отличий также можно выделить фиксированный процент (не привязан к LIBOR), более высокую ставку (по сравнению с проектным финансированием), обеспечение акциями, а не объектом, которого на момент заключения договора может не быть в наличии. Мезонинное финансирование применяется для сделок слияния и поглощения (первопричина появления). В недвижимости в случаях нового строительства, при рефинансировании и др., как правило, объект мезонина – крупный объект. Заключение договора о мезонином кредите выгодно обеим сторонам, для банка – это возможность получения более высокого процента, оптимизации LTV (Loan-to-value ratio (LTV) – отношение суммы кредита к рыночной (или оценочной) стоимости залога. Чем ниже этот коэффициент, тем больше вероятность того, что при обращении взыскания выручка от продажи залога покроет расходы кредитора по предоставленной ссуде. – прим. Арендатор.ру), а для заемщика – решение вопроса нехватки средств, особенно на начальном этапе. На мой взгляд, актуальность этого инструмента в дальнейшем будет только расти. Это связано, прежде всего, с увеличением требований банков к доле собственных средств в проекте.

Перспективы развития

Своевременное привлечение необходимых финансовых ресурсов считается важнейшим элементом жизненного цикла любой девелоперской компании. Чтобы выжить на современном рынке, такая компания должна постоянно наращивать обороты, работая со все большим количеством объектов. Тем не менее поддерживать самостоятельно высокие темпы возможно далеко не всегда. В определенный момент перед ее руководством встает вопрос о привлечении стратегического партнера. Именно таким путем решили пойти в компании Storm Properties, слияние которой с ГК ПИК недавно было признано экспертами сделкой года. Как заявил старший менеджер управления инвестиций Storm Properties Денис Астахов , основной целью партнерства было создание синергетического эффекта финансовой и интеллектуальной составляющей. «При этом каждый занимается тем, что у него получается лучше всего, – считает Денис Астахов . – Так, для маленькой компании привлечение средств для реализации капиталоемких проектов считается самым сложным этапом. Теперь этим будут заниматься наши партнеры. Со своей стороны мы можем внести знания, умения и опыт реализации проектов в сфере коммерческой недвижимости».

Другим, менее радикальным шагом может стать привлечение в проект private equity-инвестора. По мнению управляющего партнера Investment Management Group Максима Кунина , на сегодняшний день private equity является одним из немногих доступных способов привлечения капитала. И если последние два–три года такой способ использовали в основном мелкие и средние компании, то теперь к нему прибегают гораздо более крупные девелоперы, с капитализацией $1-2 млрд.

Не в деньгах счастье

И все же капиталоемкость проекта не является мерилом его успеха. Так, партнер CMS Cameron McKenna Владислав Сурков не видит связи между кризисом и теми проблемами, которые есть у девелоперских компаний. «И инвесторы и банки с удовольствием дадут вам деньги, если у вас будет продукт хорошего инвестиционного качества», – считает он.

Даже несмотря на кризис большинство фондов не покинули рынок, просто стали гораздо более избирательными по отношению к имеющимся проектам. «Качество проектов очень низкое, в большинстве случаев – это вина девелопера, и стоит удивляться тому, что финансовые институты не хотят иметь с вами дело», – заявляет Владислав Сурков. Правильная подготовка всех типов отчетности является одним из главных требований, предъявляемых финансовыми институтами к девелоперским компаниям. Руководитель отдела консультаций по недвижимости ERNST&YOUNG Ольга Архангельская отмечает необходимость иметь юридическую, операционную и финансовую прозрачность. «Все мы ведем учет по требованиям РСБУ, однако если речь идет о работе с международными инвесторами, то для успешного сотрудничества нужно стараться говорить с ними на одном языке, составляя аудированную отчетность по МФСО». Также все чаще инвесторы обращают внимание на управленческую отчетность, поскольку если финансовая отчетность – это ретроспектива, то управленческая – это взгляд в будущее компании, которое большинству из них, несмотря на кризис, видится в положительном свете. Как мы видим, рынок коммерческой недвижимости, работая в условиях финансового голода уже почти год, не только не потерял обороты, но и продолжает интенсивно развиваться.