Больше, чем ретейл

В профессиональном сообществе уже не один год обсуждается, приживутся ли ритейл-парки в России. Вопрос не праздный – мы узнаем о перспективном формате все больше, и коммерческие успехи зарубежных ритейлеров наглядно демонстрируют его популярность. При этом в России на сегодняшний день есть все предпосылки для успешного старта нового направления. Впрочем, пока ни одна аналитическая статья не обходится без заявления экспертов о том, что у нас этот формат до сих пор не востребован.

Генеалогия ритейла

Считается, что самым первым толчком к развитию формата ритейл-парк стали Великая Депрессия и возникшая в том же 10-летии европейская торговля по принципу «траффик» (большие магазины с низкими ценами на окраинах городов). Для уменьшения расходов на организацию торговли был снят барьер между покупателем и товаром, а штат продавцов составил всего несколько человек, находящихся на выходе из магазина.

Однако в том виде, как мы понимаем этот формат сегодня, ритейл-парки начали появляться только в конце XX века. Впрочем, с тех пор его развитие происходило настолько интенсивно, что позволило специалистам заговорить о нескольких поколениях ритейл-парков. «Первые ритейл-парки были открыты в конце 1970-х – начале 1980-х годов, в основном, в Америке и в Восточной Европе, – говорит Гари Кромптон, замначальника отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle. – Они представляли собой простые покрашенные коробки, их название – боксы – перешло и в сегодняшний день». Арендаторами big-box были, в основном, торговые компании, реализующие товары для дома». Затем на рынок пришли более продвинутые операторы, как например американская TК Max и Leroy Merlin. Вместе с ними в конце 1990-х постепенно начали возникать и новые требования к помещениям, а также желание снизить арендные ставки.

На сегодняшний день согласно действующей классификации ритейл-парк представляет собой единое строение или комплекс из одно–, двухэтажных магазинов (боксов), построенных в одной архитектурной концепции, принадлежащих различным операторам и использующих единую парковочную зону. Как правило, это открытая парковка – что минимизирует затраты девелопера на проект. Этой же цели подчинен и принцип возведения ритейл-парка – он и построен, и отделан дешевыми материалами, имеет максимум рабочей площади и минимум площадей общего пользования. Также на уменьшение арендной платы влияет и расположение за городской чертой, где земля стоит дешевле. Классические ритейл-парки отлично функционируют рядом с городами с населением 100 тысяч человек. Зона обслуживания – получасовая доступность на машине. Необходимая составляющая ритейл-парка – крупные «якорные» арендаторы, чья доля, как правило, составляет от 70 до 90% (в обычном ТЦ – до 50%).

По сути подобные инфраструктуры сами по себе больше напоминают города-спутники. «Сегодня на подобной территории наряду с максимально широкими спектрами различных товаров также представлены и услуги, – отмечается в комментарии отдела исследований и аналитики компании Praedium. – Например, автосалон соседствует с техцентром и магазином запчастей, недалеко может располагаться автотюнинг. Товарные группы в рамках одной территории должны непременно дополнять друг друга. Однако при этом есть одно условие – избегать конкурирующих арендаторов. Кроме того, в ритейл-парке нет бутиков, они представлены дискаунтерами».

Аналитики отмечают тенденцию изменения потребительского поведения – покупатель все чаще обращает внимание на цену, о чем говорит растущая популярность дискаунтеров. В этом случае ритейл-парк дает возможность дискаунтеру снизить операционные расходы за счет низкой арендной платы. Таким образом, данный формат удовлетворяет требованиям девелопера (финансирование проекта в пригороде обойдется дешевле и быстрее, чем в городе), интересен операторам (низкие арендные ставки, синергический эффект нескольких крупных «якорей») и притягивает потребителя (цена, ассортимент). Какова же ситуация со столь привлекательным форматом в нашей стране?

Ритейл-парк в России

Парадокс в том, что, открывая российский ритейл-парк (или заявляя о запуске проекта), реализующая его компания, как правило, оговаривает, что это не вполне заявленный формат. Примером может служить «Ритейл Парк» на Варшавском шоссе (47 тысяч кв. м, реализован силами корпорации «Гарант-Инвест»). По сути термином, который становится у нас все более популярным, назван один из крупнейших столичных торговых центров. ГК «Ташир», реализующая подобные объекты в Москве, Калуге и Липецке, сознательно включает ритейл-парк в инфраструктуру «Сити-парка». Сергей Бадмаев, руководитель «Сити-парка» в Калуге (торговая площадь 70 тысяч кв. м), снова делает поправку: «назвать классическими ритейл-парками объекты, возводимые ГК «Ташир», нельзя. Потому что РП – это прежде всего набор «якорных» арендаторов, собранных в отдельно стоящем торговом городе с собственной инфраструктурой. Мы говорим все-таки об объектах городских и называем их ритейл-парками с достаточной степенью условности». В отделе исследований и аналитики компании Praedium отмечают, что самым близким к классическому, по западным меркам, ритейл-парку можно назвать проект, строящийся в Екатеринбурге, ГК «Оборонснабсбыт». Этот ритейл-парк общей площадью 200 тысяч кв. м (специализация – строительные и отделочные материалы, мебель, бытовая техника, товары для дома и сада) располагается в сердце транспортного узла – в непосредственной близости от международного аэропорта и магистральных развязок: Тюменское направление, Челябинское направление, основная федеральная трасса въезда в город. Но этот пример, скорее, исключение из правил, де-факто действующего в России, а именно – объекты, близкие к ритейлу по объему площадей, стремятся совмещать в себе функции торгового центра и парка развлечений.

Объективная реальность

Главными условиями для реализации и функционирования проектов формата ритейл-парка отдел исследований и аналитики компании Praedium называет в первую очередь большую площадь под застройку и платежеспособность населения, занимающего близлежащие территории. «Подобные проекты целесообразно строить вблизи больших развитых городов, – говорится в комментарии. – Для Московского региона зона строительства подобных объектов находится за чертой города и уже даже не вокруг МКАД, где функционирует множество торговых центров, а разумнее размещать ритейл-парки на скоростных трасах, соединяющих Москву с Ригой, Владимиром, по Горьковскому или Киевскому шоссе». Сергей Бадмаев, однако, сразу отмечает слабые стороны региональных РП: «Инвесторам и девелоперам хорошо известна эта проблема: хотя низкая арендная ставка компенсируется невысокой стоимостью земли, реально во многих регионах МО цена региональной земли достаточно высока, поскольку спрос на коттеджные поселки эту цену поднял. Таким образом, цена земли в пределах более отлаженной транспортной доступности не достаточно низкая, а обеспечение земли коммунальными сетями не соответствует ожиданиям инвестора, которому приходится включать и этот пункт в собственную статью расходов».

Гари Кромптон назвал еще одну, не очевидную для российских предпринимателей причину задержки развития у нас этого формата: «На сегодняшний момент в городе пока есть участки с хорошей транспортной доступностью. Как ни странно это отодвигает развитие традиционного ритейл-парка. В Европе не было возможности развивать торговые центры непосредственно в черте города, и именно засчет этого начал развиваться данный формат. В России девелоперы пока сконцентрированны на формате торгового центра, который выгодно развивать в городской черте».

Кроме того, девелоперы понимают, что, развивая ритейл, придется взять на себя риски связанные с административными барьерами, слабо развитой дорожной инфраструктурой и логистикой. Гари Кромптон считает, что и огромная территория страны становится обременяющим фактором. «Ведь из Москвы или еще откуда-нибудь невозможно управлять сразу несколькими магазинами. С другой стороны, нерентабельно под один магазин, например, в Новосибирске создавать целый офис, соответственно, чтобы развиваться в каком-то регионе, нужно открывать там хотя бы три-четыре магазина, чтобы они окупали себя», – считает эксперт. И отмечает, что тут скажется отсутствие у российских ритейлеров опыта, а значит, и проблема языкового барьера при приглашении специалистов из-за рубежа. «Если говорить в этой связи о европейском опыте, то там, даже выходя на французский или итальянский рынок, ритейлеры уже рассчитывают охватить страну, и это не так сложно. В США, как и в России, это гораздо сложнее просто в силу обширной географии», – замечает Гари Кромптон.

Говоря об уже стоящем ритейл-объекте, невозможно обойти проблему конкуренции присутствующих в нем операторов. Сергей Бадмаев считает, что для крупного объекта в 200 тысяч кв. м девелопер сегодня практически не в состоянии набрать пул арендаторов, чтобы среди них не было внутренней конкуренции или она была бы снижена до предела. Поэтому зачастую мы сталкиваемся с тем, что в крупных объектах будет три крупных магазина парфюмерии и косметики, два – бытовой техники и т.д. То есть основная проблема российских ритейлеров сегодня в том, что они делят свой целевой спрос с конкурентами.

На сегодняшний день выбор операторов действительно не так велик. В Европе среди классических арендаторов ритейл-парков можно выделить продуктовые сети (как AUCHAN, DIY (OBI), спорттовары (Decathlon), электроника (Media Мarkt), бытовая техника и мебель (IKEA). Одежда (Zara, H&M) – в виде аутлетов и дискаунтеров. Среди российских торговых сетей, способных заинтересоваться этим форматом, эксперты отмечают «Техносилу» и «М.Видео». Таким обозом, арендаторы вряд ли станут проблемой будущих big-box, все перечисленные европейские торговые сети уже давно и активно работают в России. Другое дело, что арендовать им пока нечего и в ближайшее время ситуация с российскими ритейл-парками вряд ли изменится, поскольку новых проектов в этом сегменте пока так никто и не заявлял.