Война план покажет

Творческий процесс - очень тонкая вещь: говорят, зачастую писатели сами не знают, как поведут себя созданные ими герои и чем закончится роман. У девелоперов происходит то же самое: за время работы над проектом может быть пересмотрена его концепция, целевая аудитория, поменяться внешний контур зданий или их этажность и функционал. Пока арендаторы, покупатели и даже инвесторы будущих объектов недвижимости вынуждены "относиться с пониманием" к таким процессам.

Что такое хорошо и что такое плохо

Любой проект от его начальной идеи и до конечного воплощения проходит несколько важных жизненных этапов: проводятся маркетинговые исследования, разрабатывается общая и архитектурная концепции, проект проходит всевозможные согласования во всевозможных инстанциях и процедуру получения различных технических условий. Все это время он дорабатывается, переделывается и изменяется в зависимости от вновь появившихся условий.

Но одно дело – когда в ходе этого дорабатывается проект, совсем другое – когда пересматривается его концепция в целом. По словам Михаила Васильева, руководителя аналитического отдела "Панфилов, Подкова & Партнеры", "изменение концепций проектов - явление в настоящее время на российском рынке очень частое". Причина этого явления проста – после прохождения нескольких этапов работы над проектом к его авторам приходит понимание того, что их идея в целом – нежизнеспособна. "Либо она была недостаточно детально проработана изначально, либо на этапе разработки не были в должной степени учтены все параметры рыночной ситуации. Как вариант, подобное может произойти в результате невысокой компетенции специалистов", - подтверждает Михаил Васильев.

То есть или рыночная ситуация так быстро меняется, или изначально присутствовали недоработки, и у девелопера неожиданно наступило "прозрение" - сколько есть проектов, сколько партнеров в них участвует – столько и версий развития событий. К слову, сразу несколько потенциальных респондентов отказались комментировать этот материал, назвав его скользким и пояснив, что "любое высказывание может негативно отразиться на репутации компании, несмотря на то, что это объективные реалии нашего рынка".

Тем не менее одна тенденция прослеживается достаточно четко – сегодня существует целая масса проектов, предложенных потенциальным инвесторам, которые никогда не будут реализованы в их первоначальных видах.

Продавцы воздушных замков

Нагляднее всего прожектерством грешат властные структуры и архитекторы. Стремясь во что бы то ни стало внести свое имя в историю, они предлагают просто фантастические проекты, порою забывая о таких вещах, как экономическая целесообразность задуманного. В качестве примера можно привести проект общественного центра "Самарский" (конгломерат коммерческой недвижимости общим объемом около 1 млн кв. м под Самарской площадью) – инициативу правительства Самарской области, которую планируется воплощать в жизнь на условиях частно-государственного партнерства.

Павел Донской, министр строительства и ЖКХ Самарской области, следующим образом высказался об этом проекте: "Он может стать визитной карточкой Самары. Это интересный, зрелищный проект, но я не знаю, каков он с точки зрения экономической целесообразности".

Абсолютно нежизнеспособным с точки зрения возможности реализации сегодня представляется и проект "Старая бухта", имеющий второе символичное название - "Гонконг в Самаре". На территории, предназначенной для застройки, в исторической части города, расположены судоремонтный завод, железнодорожная ветка, частично не обустроенная зона порта. Для того, чтобы расчистить площадку и подготовить ее к строительству, требуется такой объем инвестиций, который под силу разве что Роману Абрамовичу, если ему вдруг придет в голову идея инвестировать в этот фантасмагоричный проект.

Стремление "замахнуться на самого Вильяма Шекспира" прослеживается и у частных компаний. Часто, опираясь на опыт Москвы и Санкт-Петербурга, федеральные девелоперы имеют в планах реализации в регионах аналогичные по масштабу и классности проекты. Понимание того, что местный рынок пока не готов их "проглотить", приходит "по ходу пьесы".

Юлия Никуличева, директор отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle, приводит следующий пример: "В Уфе разработан проект офисно-гостиничного комплекса площадью около 100000 кв. м неподалеку от центра города. Это много для Уфы, не исключено, что проект придется сокращать. Также сложно назвать рыночным желание некоторых девелоперов предложить формат апартаментов в рамках бизнес-центров. Но этот формат только недавно начал развиваться в Москве, в регионах потребности в нем еще нет, да и вообще: факторы, которые двигают рынок коммерческой недвижимости в столице и в регионах - разные. И это нельзя не учитывать".

Примером подобного подхода в Самаре является выход московской корпорации "СУ-155" из проекта "Город мира". Результатом стала масса изменений в планах этой глобальной застройки, в частности, уменьшение изначально запланированного на 90000 кв. м "Регионального делового центра" до 14500 кв. м.

Выходит, что девелопер порой "немного мечтает", рисуя в воображении мощный и красивый проект, который хотелось бы подарить рынку. Действительность же вынуждает спуститься с небес на землю и пересматривать прекрасные, но совершенно нерыночные идеи.

Создание экономически нецелесообразных концепций – это не только следствие "мечтательности" девелоперов. В ряде случаев прослеживается и четкий расчет на незнание "особенностей" рынка со стороны потенциального инвестора. Схема здесь достаточно простая: в ходе "различных мероприятий" "девелопер" получает в собственность некий участок земли, для самостоятельного развития которого нет возможности. На него "сажается" красивый архитектурный проект (или мастер-план развития территории, если речь идет о комплексной застройке), который и представляется рынку как "суперпривлекательный для инвестирования". Начинается следующий этап – хождение по потенциальным инвесторам с демонстрацией красивых картинок. От жизнеспособного проекта он отличается ровно на отсутствие в нем глубокого маркетингового и экономического обоснования, а также технической возможности реализации подобной идеи. Например, возможности перевода земель из одной категории в другую или изменения типа их зонирования.

Существенным препятствием может стать и сопротивление общественности. В этом смысле показателен пример проекта CloverGroup. Столичная компания, купившая здание фабрики-кухни, прилегающий к нему участок и проект по этому участку, разработанный Studio Bartoli, уже не первый год не может приступить к его реализации. Причина – активная работа общественного движения "Фабрика-кухня", препятствующая положительному решению по этому проекту в ходе общественных слушаний. Представители компании CloverGroup отказываются давать официальные комментарии по этому поводу, и остается только предполагать: если это движение существует, значит, это кому-то очень нужно. Вопрос, как в итоге поведет себя в данной ситуации CloverGroup, остается открытым.

Создание проекта оправданно, когда он "посажен" на конкретный земельный участок, прошел хоть какие-то согласования, имеются разрешительные документы. В этом случае стоимость участка, по мнению экспертов издания Rent&Sale, резко возрастает – на 60-70% от первоначальной цены. При отсутствии подобных условий, для здравого инвестора, подобный "прожект" по стоимости отличается от исходной цены самого земельного участка на столь незначительную сумму, что наличие этих "картинок" сводится на нет.

Когда оно живое

Другой сценарий развития событий наблюдается в работе по реальным коммерческим проектам – в отличие от фантастических и спекулятивных. Они претерпевают изменения по совсем иным причинам.

Одним из главнейших факторов изменения концепций таких проектов являются формы и объемы финансирования. Сегодня местные девелоперы часто решают задачу привлечения инвесторов по ходу работы. В Самаре сегодня есть сразу несколько проектов, с полностью разработанной и озвученной концепцией и даже пакетами согласований, которые "провисли" по причине отсутствия "стратегического инвестора". Не факт, что в случае положительного сценария развития ситуации вхождение нового участника – того самого инвестора – оставит эти проекты в первоначальном виде.
Еще одна из краеугольных причин постепенного формирования девелоперского проекта, в ходе которого он неизбежно изменяется, кроется в структуре "процедурного вопроса".

"Подготавливать согласования по проекту комплексно девелоперу нецелесообразно, поскольку документы имеют определенный срок действия, нет единого кадастрового плана российских земель и т. д.", - поясняет Юлия Никуличева.

В результате девелоперы начинают готовить проект практически "вслепую", не располагая точными данными о технических и административных возможностях участка. Естественно, за исключением случаев, когда они могут заранее получить информацию и согласовать условия проекта в администрации. Однако "административный фактор" может внести в проект и форс-мажорные обстоятельства.

"В качестве примера из своей практики могу привести МФК "Монолит" в Челябинске: в связи со сменой администрации города произошла приостановка строительства на всем челябинском рынке, по "Монолиту", как и по многим другим объектам, были передвинуты даты ввода в эксплуатацию на полтора года. В результате компания LCMC повторно проводила исследование рынка и разработку концепции МФК, уже с учетом новых реалий рынка", - рассказывает Дмитрий Золин, управляющий партнер компании LCMC.

Сдвиг сроков реализации объекта, как повод пересмотреть его концепцию, актуален и для сетевых проектов федеральных девелоперов. Многие из них, разработав проект для одного города, порой годами ищут и оформляют земельный участок под строительство в другом. А время идет, рынок меняется. Поэтому не исключено, что, например, самарский вариант проекта ТРК "Планета", разработанный и запланированный компанией "РосЕвроДевелопмент", подвергнется существенной корректировке.Сам девелопер пока отказывается озвучивать конкретные аспекты данного ТРК, до тех пор, пока не решится вопрос с земельным участком.

Планирование в условиях неопределенности

Заложником всех условностей реализации проектов, особенно в сфере торговой недвижимости, в конечном счете становится прямой потребитель рынка – потенциальный арендатор или покупатель площадей еще не существующего объекта.

Практика российского рынка сложилась так, что чем раньше он становится участником какого-либо проекта, тем больше преимуществ перед коллегами и конкурентами он может получить. Как заметил Олег Каплиев, технический директор компании "Алько-Самара" (представитель сети "Л'Этуаль" ), иногда выгоднее заключить договор на этапе проектирования: "Есть возможность оговорить оптимальное месторасположение внутри ТЦ, получить разумные арендные ставки, своевременно выдать застройщику технические требования к планируемому помещению".

Схожее мнение высказал и Николай Юськив, директор департамента недвижимости ГК "Спортмастер": "В случае, когда арендатор входит в готовый проект, вносить изменения и влиять на ситуацию в ТЦ невозможно. Арендатору приходится подстраиваться, и не всегда это происходит успешно".

С другой стороны, вхождение арендатора или покупателя площадей в проект на ранней стадии, помимо преимуществ, влечет за собой и определенные типы рисков, связанных и с изменением концепции проекта и с перенесением по этой причине сроков ввода объекта в эксплуатацию.

"Если пересматривается первоначально запланированный состав арендаторов, в погоне за сиюминутной прибылью, меняется якорь, привлекающий совершенно другую аудиторию, то разрушается концепция равновесия. Это может весьма отрицательно сказаться на арендаторах: они не получат те потребительские потоки, на которые изначально рассчитывали, а также ожидаемой прибыли. В некоторых регионах были случаи "внезапного" изменения участников проекта, и компании "Л'Этуаль" приходилось отказываться от них", - рассказывает Олег Каплиев.

В случае задержки сдачи объекта, помимо срывов планов по развитию бизнеса, для ретейла налицо не только упущенная выгода, но и прямые убытки от необходимости хранить закупленный для реализации товар и платить зарплату сотрудникам. По словам Олега Каплиева, "особенно страдают ретейлеры, чей товар имеет ярко выраженную сезонность (продавцы одежды, обуви, спорттоваров и т.п.): им держать коллекции, которые не будут распроданы в ближайшее время, и одновременно закупать новые - невыгодно".

В сегменте офисной недвижимости, если объект долго не сдается, это может стать для него приговором: компании, для которых крайне важно обзавестись офисом в конкретные сроки, могут просто-напросто отказаться от аренды или аннулировать договор купли-продажи.

Поскольку в условиях российской действительности даже добросовестный девелопер не всегда может четко ответить на вопрос, будет ли объект сдан в срок, то, как заметил Михаил Васильев, может применяться следующий компромиссный вариант: "В договоре может прописываться право стороны, осуществляющей проект, перенести сроки ввода, при этом оговаривается период, за который арендатор должен быть уведомлен о подобной ситуации, а также сколько раз такая практика может иметь место. В случае нарушения договоренностей сторона, развивающая проект, может нести, в частности, штрафные санкции". Одним из вариантов этих санкций может быть снижение арендных ставок на некий период после запуска объекта. Но только вариантом, поскольку универсального рецепта разрешения проблемы изменения сроков сдачи объекта и/или концепции, по мнению экспертов издания Rent&Sale, не существует.

Бизнес по-русски

Профессиональные участники в целом не склонны драматизировать текущую ситуацию: ну да, на рынок может выйти не совсем тот объект, который был запланирован, не совсем тогда. По словам Дмитрия Золина, "любое изменение направлено в первую очередь на улучшение экономики объекта в целом, поэтому добавление или уменьшение функций будет зависеть от конкретного объекта, его класса прежде всего".

Какую-либо коррекцию в период развития претерпевает практически любой проект, что, по мнению девелоперов и консалтеров, является абсолютно нормальным. Арендаторы также выводят достаточно спокойное резюме. В частности, Николай Юськив подытожил: "В данном случае риск невелик. При грамотном, профессиональном заключении договора невозможна ситуация, когда при строительстве объекта "многое в нем может измениться" без серьезных причин. После завершения строительства арендатор принимает объект по тем параметрам и требованиям, которые были прописаны в договоре. В случае нарушения условий и параметров договора апеллирует к его тексту. Вопросы решаются в рамках заключенного договора путем разумных компромиссов, но всегда остается возможность для арендатора выйти из проекта".

Безусловно, именно за арендатором и покупателем остается последнее слово – соглашаться на компромиссное решение или покинуть проект, начиная при этом заново поиск другого помещения, если этого требует развитие бизнеса. Например, Олег Каплиев рассказал журналу Rent&Sale о том, что компании "Л'Этуаль" однажды за время "сверхурочного" ожидания сдачи ТЦ в эксплуатацию поступило более интересное предложение о размещении магазина. Конечно, радует, что так все счастливо сложилось, но удивляет другое. Такая крупная сетевая компания совершенно буднично и спокойно заявляет о том, что "сверхурочно ожидала ввода объекта". И если бы более выгодное предложение не поступило, так и осталась бы ждать? Подобная толерантность потребителя рынка девелопмента отвечает на все вопросы "почему". Почему ситуация, когда в девелоперском проекте может измениться достаточно многое из того, что является существенным, воспринимается участниками рынка как "дело житейское"? Почему, как только появляются первые признаки проблем, арендатор или инвестор "надеется на лучшее" и не выходит из проекта?

В условиях дефицита качественных площадей в каждом отдельном регионе любой новый проект – шанс "сесть" в современный ТЦ (для офисной недвижимости этот тренд не актуален). Будущие арендаторы, особенно те, корпоративная культура и политика которых требуют высококлассных площадей, попросту "забивают место" (кстати, при раннем вхождении в проект ощутимых финансовых преимуществ они не имеют) и готовы держать его до конца. Потому что ему - арендатору, покупателю или инвестору - сложно найти достойную альтернативу.

Рынок, несмотря на все изменения, пока еще во власти продавца – автора проекта, девелопера. Свою негативную лепту сюда вносят пресловутый административный ресурс и незрелое законодательство, информационная закрытость каждого локального рынка. Все это в целом создает фактически "индивидуальные условия реализации" для каждого отдельного проекта. Понимая это и осознавая, что арендаторы и покупатели "его подождут", по сути, сегодня девелопер может позволить себе развести руками и заявить: "Так получилось". И рынок простит ему это.

Мнения

Юлия Никуличева, директор отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle
"Проблема задержки сроков строительства и изменения концепции объекта коммерческой недвижимости – это проблема развития рынка в целом. В условиях ненасыщенного рынка, недостаточно высокой конкуренции, девелопер не поставлен в такие рамки, при которых он обязан выполнить все требования по проекту, о котором заявлял изначально. Фактически сегодняшняя ситуация – наглядная иллюстрация того, что в России, в особенности в регионах, рынок недвижимости – это рынок девелопера, а не потребителя. Впрочем, винить во всем девелоперов, которые могут позволить себе необязательность, неправильно, поскольку существует масса объективных факторов, влияющих на сроки строительства, и многие из них лежат в плоскости административного ресурса. Органы государственной власти, которые, по сути, должны стимулировать девелоперские проекты, зачастую выполняют функцию ограничения и наказания. И пока власть не покажет свою заинтересованность в развитии территорий, от рынка сложно требовать слаженной работы".

Дмитрий Золин, управляющий партнер компании LCMC
"Изменение концепции оговаривается в том случае, если она плановая, когда девелопер еще на этапе бизнес-плана закладывает смену концепции через определенный период существования объекта на рынке. Как правило, такой подход применяется в регионах, когда население города не готово воспринять определенные торговые марки. Тогда в концепцию торгового центра закладываются марки, актуальные для этого региона в текущий момент, а в жизненном цикле объекта предусматривается ротация арендаторов через 2-3 года. Этот вариант просчитанной реконцепции обходится владельцу значительно дешевле".

Олег Каплиев, технический директор «Алько-Самара» (сеть "Л'Этуаль")
"В сложившейся ситуации, когда существует дефицит качественных торговых площадей, когда в условиях жесткой конкуренции происходит интенсивное развитие торговых сетей, арендатор, по сути, мало что решает. Девелопер, естественно, в первую очередь заботясь о своих вложениях, сроках возврата денежных средств, диктует свои правила. Арендатор (за исключением редких случаев) не может влиять на арендные ставки, на сроки строительства, на изменения, происходящие в процессе реализации, замену деталей интерьера и т. д. Если что-то не устраивает и не получается найти компромисс, он вправе выйти из проекта, но ему необходимо развиваться, ему нужны площадки. Поэтому прецеденты ухода с объекта – редкость".

Кстати

С тем, что у девелопера и потребителей имеется обоюдный интерес, трудно не согласиться, и, привлекая серьезного партнера, организатор должен постараться донести до него максимум информации. Исключение – когда девелопер сам затруднятся четко и ясно рассказать о своем проекте, который еще не до конца подготовлен, или подозревает, что он не сможет гарантировать исполнение задуманного. Например, в самарской ГК "Оникс" сообщили, что в строящемся бизнес-центре "Олимп" вероятность появления точек общепита будет зависеть от того, кто приобретет площади на 1-2 этажах, сам же девелопер, осуществляющий брокеридж, не продвигает специально эти площади под кафе или ресторан. Компания "Инвестфонд" - девелопер МФК "Капитал-Haus" - до сих пор не определилась с количеством торговых площадей в объекте, ссылаясь на то, что назначение некоторых из них определят их покупатели.