О пользе низких температур

Поступательное развитие самарского рынка коммерческой недвижимости нарушено: девелоперы «заморозили» большой объем проектов, и в 2009-2010 гг. город недополучит около 530 тыс. кв. м площадей для ведения бизнеса. Но действительно ли это является потерей для рынка? Лишь небольшую часть проектов можно назвать по-настоящему качественными и интересными, которые не только смогут выдержать проверку временем, но и «настояться», как хорошее вино, и будут «поданы к столу» как раз к десерту, когда рынок будет готов к восприятию новых площадей. Большинство отложенных проектов, которые раньше девелоперы беспрепятственно вывели бы на рынок, настолько слабо проработаны и неактуальны даже сегодня, что, будучи реализованными, не принесли бы пользы ни рынку, ни инвесторам, ни потребителям. И теперь им дан шанс уйти с рынка без потерь.

МИНУС 530 ТЫС. КВ.М.

Одним из наиболее явственных последствий кризиса в Самаре стало замораживание части девелоперских проектов. Некоторые из них находятся на стадии проектирования и предпроектной подготовки и в ряде случаев неизвестны рынку, относятся к долгосрочной перспективе или представляют собой «проекты ради проектов», не имеющих финансово-экономических обоснований и, возможно, даже реальных стремлений девелоперов воплотить эти планы.

Но многие объекты, над которыми велась реальная работа, так или иначе были включены в рынок. Например, полностью сформирован проект многофункционального жилого комплекса «Шипка» от GSH Management, в разработке находятся проекты ТОЦ на ул. Советской Армии/Московском шоссе и БЦ на пересечении Московского шоссе/ул. Потапова от компании «ИНДЭСТ-Development» (ГК «Союз») (несмотря на то, что компания не раскрывает подробной информации по этим проектам). Для некоторых готовых проектов даже начинался предварительный подбор арендаторов - это II очередь ТРК «МегаСити» от компании «Виктор и Кº», ТРК «Планета» от компании «РосЕвроДевелопмент» и ТРЦ на территории завода «ВолгаКабель» от X5 Development (по последней информации, сейчас девелоперское подразделение X5 Retail Group выставлено на продажу).

Часть самарских приостановленных проектов уже подготовлена к СМР и заморожена в этой стадии (БЦ «Портал-Plaza» от компании «Портал», БЦ «Самара-Сити» от ГК «Уран»). Еще над несколькими объектами, находящимися на данный момент в начальной стадии строительства, работа ведется, но задержка старта и темпы строительства не позволяют надеяться на своевременный ввод объектов в эксплуатацию. Это монобрендовый магазин «Бенеттон» (реконструкция здания швейной фабрики «Красная звезда») от «Бенеттон Групп», ТРЦ «Синема-Сити» от ООО «Синема» (ГК GSH), ТРК Brand Hall от ГК «Берег». ТРК компании «РТМ-Девелопмент» на ул. Физкультурной, 103, частично построен, но девелопер сначала объявил о заморозке проекта, а потом и о намерении продать его. Строительно-монтажные работы на БЦ на пр. Карла Маркса/ул. Авроры от ГК «Берег» близки к завершению, но объект находится в таком состоянии уже полгода, и вероятность его сдачи в обозримом будущем - под большим вопросом.

Таким образом, в Самаре в ближайшие 1-2 года не выйдет на рынок 12 крупных торговых и офисных центров. «Провисло» около 413 тыс. кв. м торговой недвижимости, из которых около половины приходится на долю двух крупных проектов столичных девелоперов (ТРК «Планета» и ТРЦ на территории завода «ВолгаКабель»), а остальные площади - это относительно небольшие проекты, которые ведут самарские компании. Из офисной недвижимости заморожено и отложено 117 тыс. кв. м, причем речь идет о высококачественных проектах класса А и В. Итого, в ближайшие год-два Самара недополучит свыше 500 тыс. кв. м коммерческих площадей. В 2009 году, по оценкам журнала Rent&Sale, может быть введено в эксплуатацию примерно по 100 тыс. кв. м помещений в торговых и офисных центрах – это объекты, которые на данный момент наиболее близки к сдаче.

Для сравнения: в 2007 году в сегменте торговой недвижимости была введена 191 тыс. кв. м, в сегменте офисной – всего 38 тыс. кв. м (без учета встроенно-пристроенных помещений в жилых комплексах). В 2008 году объемы прироста коммерческих площадей существенно увеличились: до конца года должно быть введено 300 тыс. кв. м помещений в торговых центрах (с учетом ТРК «Мега» компании IKEA) и 178 тыс. кв. м – в офисных. То есть если еще недавно можно было говорить о положительной динамике развития рынка коммерческой недвижимости, то теперь становится очевидным, что в количественном отношении его пик приходится на 2008 год: в следующем году будет введено в три раза меньше торговых и в два раза меньше офисных помещений, чем в текущем году.

СКОЛЬКО ВЕШАТЬ В ГРАММАХ?

Но означает ли для самарского рынка сокращение в ближайшем будущем прироста объемов новых площадей стагнацию и регресс? Очевидно, что эту проблему следует рассматривать в контексте спроса на коммерческую недвижимость, емкости рынка и адекватности проектов. Вообще, по словам Михаила Васильева, руководителя аналитического отдела компании «Панфилов, Подкова и партнеры» (г. Москва), «весьма распространенной методикой определения емкости рынка является сравнение числа коммерческих площадей по каждому сегменту (торговая, офисная, складская, гостиничная недвижимость) на одного жителя в городе N с аналогичным показателем, например, в Москве. Однако сравнительный анализ заведомо не способен дать адекватных результатов, поскольку в этом случае не учитываются особенности развития социально-экономических систем, различий в функциях городов, отраслях их специализации». Михаил Васильев рассказал журналу Rent&Sale об аналитической работе, в которой емкость рынка гостиничных объектов в г. Кемерово рассчитывалась исходя из отношения по городу Санкт-Петербургу.

Делался вывод, что, так как в Кемерово соотношение меньше, то можно вводить еще такое количество объектов, которого не хватает до достижения относительных показателей по Санкт-Петербургу. Но одна из функций Санкт-Петербурга (туризм) у Кемерово отсутствует, для этого города актуален практически исключительно деловой туризм (70-80% размещенных). Но и его показатели в Кемерово и Санкт-Петербурге различны, и это связано с особенностями экономик данных городов (отрасли специализации, объемы производств, социально политический ранг городов, объемы инвестиций, число ежегодно проводимых деловых, культурных мероприятий и т. п.). «В целом подобные сравнения могут быть в какой-то степени актуальны лишь для городов с сопоставимыми по функционалу и масштабам экономиками, со схожими характеристиками экономико-географического положения», - рассуждает Михаил Васильев.

Действительно, сравнивать Самару с Москвой и другими городами с более насыщенными рынками коммерческой недвижимости в попытках определить хотя бы ориентировочный «потолок» для нашего города некорректно. В упрощенно-сжатом виде адекватное определение емкости рынка выглядит так: в торговой и отчасти складской недвижимости она зависит от уровня и перспектив товарооборота, связанного в свою очередь с покупательной способностью населения, в офисной и в некоторых случаях гостиничной недвижимости – от уровня и перспектив деловой активности в регионе. Но при нормальном развитии экономики показатели товарооборота и деловой активности и, соответственно, потребность в новых площадях для ведения бизнеса существенно выше, чем в «стрессовой» ситуации. В условиях же экономической нестабильности многие компании уже предприняли ряд антикризисных мер (отказ от расширения бизнеса, от части используемых помещений), и в связи с этим эксперты констатируют снижение интереса к новым площадям. Как заметила Ирина Семенюк, руководитель ГК «Камертон» (г. Самара), «уже начиная с октября наблюдалось падение спроса на покупку и аренду торговых и офисных помещений со стороны банков, продуктовых сетей, мелкого бизнеса. Я бы не сказала, что снижение глобально, но такая тенденция существует». По данным Валентина Лобанова, генерального директора Поволжского Центра Развития (г. Самара), «осенью 2008 года наблюдался спад спроса и рост предложения, не характерные, например, для этого же периода 2007 года, что можно объяснить кризисным периодом». Если экономическая ситуация не изменится, в ближайшем будущем эта тенденция продолжится, считают эксперты.

Таким образом, емкость рынка во время кризисного периода в экономике ситуативно уменьшается, и в связи с этим перспективное сокращение ввода в эксплуатацию новых площадей в ближайшей перспективе не является регрессом развития рынка, поскольку происходит «по обоюдному согласию» потребителей и девелоперов.

СКРЫТЫЕ РЕЗЕРВЫ
Итак, если рассматривать голые цифры «зависших проектов», то Самара переживет отсутствие дополнительных 530 тыс. кв. м площадей, но если оценить объекты отдельных сегментов рынка, площадь которых включена в «потерянные метры», то вывод будет не столь однозначен: сегодня в нашем городе не так много качественных площадей даже в высоко конкурентном торговом сегменте, а в офисном — они находятся даже в дефиците.

В последние годы ярко проявляется тенденция замещения старых торговых и офисных центров качественными современными площадями, и чем дальше, тем сильнее устаревают без реконцепции и теряют арендаторов объекты, перепрофилированные из зданий заводов и НИИ.

Правда, в сегменте офисной недвижимости, где не было столь серьезного строительного бума, старые объекты пока сохраняют свои позиции, зато в торговой снижение привлекательности старых и неформатных объектов как для арендаторов, так и для покупателей очень заметно, например, у ТЦ «Захар». И с замораживанием весомой доли проектов тенденция улучшения качества площадей также приостановится.

Это довольно существенное обстоятельство, влияющее на прогноз в отношении развития рынка торговой недвижимости, но трактовать его однозначно нельзя, поскольку большинство отложенных проектов - крупноформатные. По мнению Никиты Петухова, генерального директора компании Royal Estate boutique (г. Самара), «уже действующих крупноформатных торговых объектов («Космопорт», «Парк Хаус», «Московский», «Мегасити», «Мега»), по крайней мере на данный момент, достаточно для наших самарских маленьких зарплат, несмотря на то, что далеко не все из этих ТРК можно с полным на то основанием назвать качественными».

Кроме того, львиная доля арендаторов в крупноформатных торговых объектах — федеральные сети, которые сейчас приостанавливают свое дальнейшее развитие. Региональные же компании далеко не всегда готовы размещаться на таких площадях, пожалуй, за исключением франчайзи федералов, ориентированных на масштабные центры. «Мегасити», «Космопорт» и другие крупноформатные проекты для нас малопривлекательны. Меня больше интересует формат «у дома», а такого формата, причем в хорошем месте, в качественном исполнении, не хватает, и не хватает очень сильно», - уверен Армен Мнацаканян, директор по развитию сети книжных магазинов «Метида» (г. Самара). Аналогичного мнения придерживается Елена Есина, коммерческий директор сети супермаркетов «Главпродукт» (г. Самара), подчеркивая, что актуальны именно торговые центры районного масштаба, а не встроенно-пристроенные помещения. При этом оба оператора региональных розничных сетей уточняют, что имеют планы дальнейшего расширения. Это, безусловно, лишь часть спроса, но и многие эксперты, например, Виктор Князев, управляющий партнер УК Incube royalty (г. Самара), считают, что сегодня приоритет отдается качественным объектам формата «у дома».

Таким образом, все будет зависеть от рынка: если он сможет в ближайшее время перестроиться и предложить полноценные, хорошо сделанные, с грамотным управлением ТЦ формата «у дома» - потребитель у этих объектов будет.

Помимо актуальной ниши районных ТЦ, Дмитрий Баранов, начальник отдела исследований рынка УК «Молл Менеджмент» (г. Самара), отмечает еще один резерв для коммерческой недвижимости: «в Самаре имеется достаточное количество объектов с очень хорошей локацией, но из-за изначально непродуманной политики руководства, низкого качества помещений и других факторов они работают неэффективно. Это, например, ТЦ «Захар», «Фрегат», «Русь» и другие. К тому же есть относительно небольшие торговые центры, которые сейчас потихоньку «умирают», а ведь они могли бы быть заполнены». То есть увеличение количества качественных площадей в Самаре возможно за счет реконцепта и более грамотного профессионального управления уже существующих объектов торговой недвижимости. И это тем более актуально, что «неформатные» проекты будут терять эффективность значительно быстрее, чем качественные и недавно вышедшие на рынок. Ведь арендаторы – коммерсанты, а не патриоты и не станут оставаться там, где снижается результативный трафик, а значит, и прибыль магазинов. Другой вопрос, что, по словам Виктора Князева, «реконструкция некоторых объектов потребует значительных вложений, сопоставимых с инвестициями в строительство нового ТЦ». Впрочем, до реконструкции, скорее всего, дело не дойдет. Пока владельцы этих объектов получают достаточный, по их мнению, уровень прибыли, и, как заметил Дмитрий Баранов, «пипл хавает», какое-либо движение по улучшению качества объектов не начнется». С этой точки зрения кризис — даже благо для рынка недвижимости, поскольку ставит вопрос эффективности объектов достаточно жестко. (Подробнее – в материале «Слабое звено», стр. 62. - Прим. ред.)

СПРОС ИЛИ ПРЕДЛОЖЕНИЕ: КТО ВПЕРЕД?
Однако любая экономическая ситуация имеет некий «жизненный цикл». «Думаю, уже через год банки выстроят новую финансовую политику, будут давать кредиты, и наиболее перспективными клиентами для них станут розничные операторы», - считает Алексей Сидоров, директор по развитию сети компании «Инвесткинопроект» (г. Москва).

Смену приоритетов банкиров подтверждает Денис Хадеев, старший вице-президент ОАО «Первый объединенный банк» (г. Самара): «Еще год назад самым лучшим залогом была недвижимость. Сейчас же она превратилась из привлекательного залога в неликвидный, стоимость которого оценить затруднительно. На данный момент гораздо более интересным по сравнению с недвижимостью залогом является товар в обороте, то есть кредитование ритейлеров».

Итак, со стабилизацией экономической ситуации возникнут предпосылки для расширения сетей, открытия дополнительных филиалов компаний и новых фирм и обнаружится большая по сравнению с сегодняшним днем потребность в новых коммерческих площадях. Но цикл образования повышенного спроса и создания предложения разный, для появления объекта коммерческой недвижимости он может составлять 2-3 года. «Разумеется, можно попытаться сделать торговый центр за 1-1,5 года, но нет никакой гарантии, что это будет качественный объект, который будет востребован», - считает Алексей Сидоров. В таком случае вполне вероятно, что повышение спроса возникнет раньше, чем подоспеет предложение. Какова будет емкость самарского рынка коммерческой недвижимости после выхода из кризиса, будет ли достаточно к тому времени площадей, которые достраиваются сейчас и будут сданы в 2009-2010 гг., в какой момент «стартуют» и когда будут введены в эксплуатацию отложенные проекты, предсказать невозможно. С учетом продолжительности цикла работы над объектом, не исключено, что из-за «заморозки» сегодня Самара потеряет некую долю необходимой завтра коммерческой недвижимости, и дефицит качественных площадей вызовет повышение арендных ставок. Но это лишь один из вариантов развития событий.

БОЛЬШАЯ СТИРКА
Сегодня также невозможно предположить, все ли отложенные объекты спустя какое-то время выйдут на рынок. Вполне вероятно, что часть девелоперов откажется от своих планов по той или иной причине: ухудшатся финансовые обстоятельства в конкретной компании, появятся более интересные проекты, в том числе в других регионах… Но гораздо более важно другое: все ли объекты, реализация которых на данный момент приостановлена, будут достойны воплощения, а будучи построенными, станут ли эффективными. Ведь сам по себе факт появления нового объекта не гарантирует ему 100%-ную заполняемость и коммерческую успешность, и рынок с этим уже столкнулся: например, в силу разных причин простаивает часть площадей в ТОЦ «Биг-Бен», ТОЦ «Маяк», ТЦ «Мелодия»», ТРЦ «М5», МФК «Капитал-Haus» и т. д. Несмотря на новизну, без коррекции они рискуют пополнить список провальных объектов «скрытого резерва».

По мнению потребителей рынка коммерческой недвижимости, давать 100%-но точный прогноз о потенциальной эффективности того или иного проекта сегодня довольно затруднительно. «Пока неизвестны конкретные условия (ставки аренды, предлагаемая площадь и ее расположение в объекте и т. д.), я не могу сказать окончательно, нужны эти площади конкретно нашей компании или нет», - рассуждает Армен Мнацаканян. Кроме того, за время ожидания «разморозки» рынок коммерческой недвижимости может претерпеть некие изменения, которые прибавят или отнимут несколько «очков» у объекта. Но с учетом того, что конкурентная среда в той или иной локации вряд ли будет существенно скорректирована, уже сегодня можно рассуждать о достоинствах и недостатках проектов в контексте места расположения, соответствия ожиданиям потенциальной потребительской аудитории, а также существующих потребностей рынка в целом.

С учетом насыщения самарского рынка коммерческой недвижимости крупноформатными объектами можно говорить об однозначной перспективности лишь тех масштабных проектов, которые имеют яркую концепцию и удачную локацию.

«Даже на насыщенном рынке можно быть вполне успешным благодаря грамотно выбранной концепции и плюсам местоположения», - уверен Михаил Васильев. «На данный момент в Самаре есть два великолепных проекта: ТРК на территории завода «ВолгаКабель» и «Самара-Центр» (комплексная застройка на месте бывшего завода «СПЗ-4», не попавшая в список замороженных, т. к. начало ее реализации, запланированное на 2010 год, не переносилось. – Прим. ред.). Они настолько хорошо сбалансированы, что им не требуется никаких изменений и дополнений даже с поправкой на время, напротив, им бы немного «настояться». Я считаю, что город совершенно безболезненно подождет эти проекты, не так уж важно, когда и даже кто их реализует», - считает Дмитрий Баранов.
К перспективным концепциям можно отнести и формат монобрендового мини-ТЦ «Бенеттон» - идея, которая на региональным рынке еще не воплощалась, несмотря на ее успешность в других городах.

В офисном сегменте перспективным проектом является БЦ «Портал-Plaza»: его камерность подчеркивает премиальный уровень объекта и выгодно отличает его от конкурентов. Кроме того, это один из немногих заявленных офисных проектов в чистом виде, реализация которого намечена в новой локации делового центра Самары – рядом с пересечением Московского шоссе и ул. Мичурина, а его концепция полностью соответствует классу А по всем параметрам.

Но успех проекта заключается не только в качестве формата, но и в своевременности его воплощения. Год-два задержки реализации для отличного проекта могут ничего не значить, особенно при низкой конкурентной среде, но больший срок чреват тем, что к моменту строительства объект будет неактуален, что особо важно в конкурентном сегменте крупной торговой недвижимости. Изначально отличный проект ТРК «Планета» с «семейной» концепцией и мощной развлекательной составляющей был задуман 6 лет назад, до сих пор не начат и снова отложен. За это время рынок насытился крупноформатными объектами, а неподалеку был открыт ТРК «Космопорт», и ниша, которую планировал занять «РосЕвроДевелопмент», оказалась заполненной. Впрочем, как заметил Алексей Сидоров, «согласно исследованию российского подразделения американской компании «Бранц», проводившемуся весной этого года, всего 9% людей приходят только за покупками, остальные - и за покупками, и за развлечениями. Это, я думаю, снимает все вопросы об актуальности развлекательной составляющей». Екатерина Конахина, директор ИК «Спектр недвижимости», считает, что «объект в будущем может стать вновь актуальным, если сделает упор на качественно новые форматы развлечений».

Другая ситуация сложилась с еще одним крупным проектом, но в сфере бизнес-недвижимости - офисно-гостиничным центром «Самара-Сити». Введенный в 2005 году ОЦ «Деловой мир» (сосед будущего комплекса «Самара-Сити») стал для того времени успешным объектом, что вдохновило ГК «Уран» на разработку еще одного офисного блока с мощной гостиничной составляющей. Сама идея, безусловно, «считана» с рынка. Но вероятность того, что московский опыт (а в проекте «Самара-Сити» явственно читаются две столичные башни «Федерация») приживется на самарской почве, невелика: в регионе пока нет примера разработки и реализации столь масштабных деловых проектов, да и объем гостиничных площадей слишком велик. В связи с этим неудивительно, что проект заморожен из-за отсутствия источников финансирования.

Существенной проблемой даже для сегодняшнего рынка торговой недвижимости является копирование концепций и «посадка», по мнению девелоперов, «проверенных рынком» форматов без учета емкости локаций. Более того, часть проектов производит впечатление откровенно непродуманных, запланированных девелоперами лишь потому, что в их распоряжении оказался земельный участок с неплохим потенциалом, который хочется использовать по максимуму. Так, ТРК Brand Hall ничем не удивит рынок, тем более что с учетом его местоположения на совершенно «непроездной» улице Солнечной, в отдалении от большого трафика, проходящего по ул. Ново-Садовой, ТРК в таком масштабе не найдет свою аудиторию.

ТОЦ на пересечении Московского шоссе и ул. Советской Армии, по мнению экспертов, вообще вряд ли можно назвать проектом, настолько слабо проработана его концепция: его, прежде всего торговую часть, «задавят» конкурентные объекты, несмотря на актуальную локацию в формирующемся деловом коридоре с хорошей транспортной доступностью. Впрочем, как считает Дмитрий Баранов, «возможно, для компании «ИНДЭСТ-Development» этот «проект» - всего лишь «пристрелка к местности», способ изучения спроса, и девелопер будет дорабатывать концепцию, пока не найдет эффективный вариант».

ПАН ИЛИ ПРОПАЛ?

Итак, несмотря на то, что объем замороженных проектов очень велик, их временный уход с рынка не меняет расстановку сил: при текущем падении спроса смысла ввода новых площадей в таком количестве нет.

Кроме того, часть проектов, реализация которых сегодня отложена до лучших времен, настолько хороши и взвешенны, как, например, проект ТРЦ на территории завода «Волгакабель» или офисный центр «Портал-Плаза», что перенос сроков их реализации не снижает их востребованности. Плюс к подобным проектам также можно отнести ТРЦ «Синема-Сити», МФК «Шипка», мегастор «Бенеттон» - перенос сроков здесь не скажется на эффективности их работы в дальнейшем.

Остальные же приостановленные проекты могут стать востребованными лишь при внесении в их концепции изменений. Отдельные проекты – как-то: ТРЦ на ул. Физкультурной или ТРК «Планета» - требуют незначительной корректировки, другие, такие как, например, ТРЦ Brand Hall или офисник на пересечении ул. Авроры/пр. К. Маркса, для выстраивания экономики проектов требуют серьезного пересмотра.

Таким образом, главный смысл и плюс «заморозки» проектов лежит в области не количества, а качества. Пауза, которую вынужденно взял рынок, дает девелоперам время на раздумье и проверку временем своих планов. Тот факт, что большой объем коммерческой недвижимости заморожен и отложен сегодня, не даст завтра возможности появиться на рынке случайным объектам, заранее обреченным на низкую эффективность, подтолкнет часть девелоперов к переработке слабых концепций и одновременно подготовит почву для наилучшего восприятия потребителями актуальных и взвешенных проектов. А значит, рынок коммерческой недвижимости, пройдя «глубокую заморозку», станет более ликвидным и эффективным.