Свободная касса!

Несмотря на непростую финансовую ситуацию в российской экономике, столичные торговые и торгово-развлекательные комплексы и в будни и в выходные полны народа. Однако при этом арендаторы жалуются на постоянное снижение спроса. Чем же занимаются посетители московских ТЦ? Они ходят по магазинам, присматриваются, но, видимо в целях экономии, предпочитают ничего существенного не покупать. Но если без новой кофточки прожить еще можно, то без еды - никак. Поэтому, нагуляв аппетит во время не совсем удачного шопинга, покупатели не жалеют денег и времени на то, чтобы полакомиться в фуд-кортах.

Сейчас операторы торговых центров отмечают следующую тенденцию: поток посетителей в ТЦ за последнее время увеличился на 15-20%, при том, что снижение оборотов ретейлеров составило 20-30%. Что же тогда продолжает держать торговые центры «на плаву»? Отчасти – фуд-корты. Они выполняют целенаправленное управление потоком посетителей и дают им возможность перекусить, не выходя из торгового центра.

А тем временем, пока многие арендаторы покидают стены торгового объекта, не выдержав ставок аренды, конкуренция между операторами фуд-кортов усиливается, открывая дорогу не только крупнейшим общепитовским сетям, но и небольшим новым компаниям.

Принцип фуд-кортов прост: общая площадка, пластиковые столы и стулья, раздельные кухни и стойки. Преимущество фаст-кортов перед обычным фаст-фудом на лицо – огромный ассортимент и большой выбор разнообразной кухни и различных операторов. На один поднос клиент может поставить блюда от разных ресторанчиков.

Обычно фуд-корт расположен в развлекательной зоне ТЦ либо в центральной его части. Нередко собственник размещает его на верхнем этаже или в зонах с плохой проходимостью, чтобы обеспечить дополнительные потоки посетителей в ТЦ.

По ряду причин фуд-корт уже давно зарекомендовал себя, как привлекательный и выгодный формат бизнеса для операторов ресторанного дела. Одной из причин является высокая проходимость, а следовательно, и стабильный доход. Вторая причина заключается в возрастающей конкуренции в других сегментах ресторанного рынка. Третья причина – дефицит помещений, отвечающих необходимым требованиям для создания заведений общественного питания.

Чё почём?

Ставка аренды на фуд-кортных площадях в столичных ТЦ зависит от концепции торгового объекта, его локации, от количества арендаторов, а также от площади точки питания.

Директор отдела агентских услуг департамента торговой недвижимости компании Colliers International Галина Малиборская рассказала, в каком диапазоне в настоящий момент колеблется уровень арендной платы в ТЦ.

«Уровень ставок для арендаторов фуд-корта зависит от двух основных факторов: метража секции и популярности концепции арендатора с точки зрения посетителей, другими словами от «якорности» арендатора на фуд-корте. Конечно же, арендные ставки на фуд-корте зависят от успешности ТРЦ и его расположения. Для ТРЦ в центральной части Москвы ставки колеблются в диапазоне 2000-3000 условных единиц, в существующих ТРЦ не в центре города ставки аренды колеблются в диапазоне 1000-2000 условных единиц за кв. м в год. Стоит уточнить, что это средний уровень ставок и в отдельных очень успешных и востребованных торговых центрах как существующих, так и на стадии строительства ставки могут быть выше данного уровня», - отмечает Малиборская.

Однако ее коллеги считают, что арендная ставка для операторов фуд-кортов в настоящий момент не столь высока. «Средняя арендная ставка по фуд-кортам Москвы, расположенным в ТЦ среднего формата (тут надо понимать, что мы сразу исключаем ТЦ формата «Меги» и «Европейского», т.к. они находятся на особых условиях), составляла порядка 25 000 руб. за кв. м в год. Сейчас в ТЦ с хорошей локацией ставку можно дисконтировать максимум на 15%, да и то не все собственники на это пойдут. С теми же проектами, характеристики которых неоднозначны (проблемы с локацией, или с соседями-конкурентами, или с концепцией), снижение ставки может доходить до 25-30%. Крупные игроки, являющиеся своеобразными магнитами для покупателей, вообще могут платить фиксированный процент с оборота (например, так делает McDonald’s в регионах России)», - пояснил управляющий партнер London Consulting & Management Company | LCMC Дмитрий Золин.

С ним соглашается консультант компании «Магазин Магазинов» Андрей Селиванов. По его словам, в настоящий момент диапазон ставок колеблется от 600 до 1400 у.е. за кв.м/год. «Возможны отдельные варианты более высокой аренды для несетевых операторов в топовых ТЦ, но это скорее исключение, нежели правило», - добавил он.

Средний срок действия договора аренды площадей столичных ТЦ в фуд-корте колеблется от 3 до 5 лет. Международные сети предпочитают подписывать договора сроком не менее 10 лет с возможностью выхода из договора через 5 лет. Андрей Селиванов поясняет, что поскольку у стандартного оператора окупаемость проекта может доходить до 2-х лет, подписывать более короткий договор нецелесообразно.

В чем ваш секрет?

Управляющие компании ТЦ стремятся четко определить концепцию объекта и целевую аудиторию, ведь грамотное построение концепции питания в ТЦ предполагает не привлечение операторов, заинтересованных в аренде помещения в фуд-корте, а формирование круга операторов, соответствующих маркетинговым соображениям и концепции ТЦ.

Если, например, у ТЦ высокая проходимость и посещаемость, а основной контингент посетителей составляют люди со средним уровнем дохода, то чаще всего фуд-корт заполнен зарекомендовавшими себя предприятиями быстрого обслуживания, отличающимися высоким уровнем сервиса с узнаваемыми брендами.

Если же торгово-развлекательный комплекс позиционирует себя в сегменте «выше среднего», ориентируясь на высокодоходную часть населения, то размещение на фуд-корте фаст-фуда нецелесообразно, так как целевая аудитория посетителей имеет более высокие требования к питанию, чем может предложить формат фаст-фуд, и поэтому, скорее всего, в таком случае востребованными будут заведения ресторанного типа.

Качество фуд-корта определяется способностью собственника подобрать разнообразный, не пересекающийся пул операторов и подготовить все условия для их нормального функционирования в ТЦ (то есть достаточное количество посадочных мест, открытая не замкнутая зона, негромкая приятная музыка, хорошая система вентиляции - отсутствие запаха кухни), в общем, все то, что позволяет людям перекусить в приятной обстановке. А вот успешность фуд-корта зависит от многих факторов, хотя сам по себе фуд-корт является якорем, самостоятельно привлекающим потоки, его успешность так же зависит от наличия развлекательной части в торговом комплексе (Детского развлекательного центра, кино), посетители которых являются целевой аудиторией фуд-корта, ну и конечно основополагающим фактором успешности фуд-корта, как и ТРЦ в целом, является расположение центра, то есть наличие постоянного потока.

«В первую очередь, ключевыми факторами, определяющими качество и успешность фуд-корта, являются количество и разнообразие, а также качество кухонь, представленных на фуд-корте – чем больше операторов, интереснее и разнообразнее их концепции, тем привлекательнее становится фуд-корт и, соответственно, ТРЦ для посетителя. Успешность фуд-корта очень важна для ТРЦ, поскольку он является одним из самых сильных «якорей» в ТРЦ. Правильное размещение фуд-корта в ТРЦ вместе с качественным набором арендаторов является залогом успеха в равномерном распределении потоков посетителей», - рассказывает Галина Малиборская.

Лидеры

Не удивительно, что за более чем десятилетнюю историю существования столичных торговых центров, у операторов фуд-кортов появились свои хед-лайнеры, которые собирают большую аудиторию, бренд которых узнают не только в Москве, но и за ее пределами.

Такая популярность дает бесспорные преимущества перед другими, не такими значимыми операторами. Например, топовые операторы могут требовать у управляющей компании ТЦ предоставления им льготной аренды. И в большинстве случаев владельцы торговых комплексов идут им на встречу, предоставляя существенную скидку на арендную плату.

Бесспорным «королем фуд-корта» является McDonald’s, считающийся здесь якорем - на протяжении многих лет он не уступает свою «корону лидера» никому. Он подписывается исключительно на процент с оборота, который составляет от 3 до 5%. Однако многие эксперты считают, что в ближайшем будущем ему может составить конкуренцию выходящий на российский рынок Burger King.

Однако не только McDonald’s может рассчитывать на особые условия пребывания в торговом центре. Наравне с ним первая пятерка операторов фуд-кортов за счет своей брендовости способна просить некоторые облегчения условий по сравнению с остальными операторами.

Несмотря на огромное количество операторов фуд-кортов, которое с каждым годом продолжает расти, определить пятерку топов не так сложно. Пальму первенства, конечно же, занимает McDonald’s. За ним следуют: «Росинтер ресторантс» (бренды Il ПАТИО, Fridays, «Планета суши», кафе «Мока-лока» и т.д.), «Бразерс и Компания» (бренды Sbarro, Viaggio, «Баш на Баш», «Восточный базар»), «Теремок - Русские Блины», «Технология и питание» (бренд «Крошка-картошка»).

Кроме того, популярностью посетителей также пользуются: холдинговая компания «Иствик» (бренды La Cucaracha, «У Швейка»), Кебаб-Хаус, Пицца Siole Mio, Subway, Сушилка.

Кукиш с маслом или бургер с колой?

Аналитики сходятся во мнении, что именно фуд-корт чувствует себя неплохо в условиях кризиса, поскольку в концепции его операторов изначально заложены вполне демократичные цены. В условиях финансовой нестабильности этот сегмент пополняется посетителями, которые раньше могли позволить себе посещение ресторана, но сегодня для них это становится дорого.

«В условиях кризиса возможно сохранение прибыли операторов фуд-корта за счет оттока посетителей ресторанов, люди как и в любом другом сегменте постараются сэкономить и в каких-то случаях предпочтут фуд-корт, а так как общепит всегда востребован ввиду непосредственной потребности организма человека в пище, а его посещение не несет существенных затрат (средний чек на фуд-корте варьируется от 150 до 300 рублей). Думаю, большинство операторов способно приносить стабильную прибыль», - считает Андрей Селиванов.

По большому счету, в нашей стране сейчас нет ни одного ТЦ без фуд-корта. Невзирая на возможные недостатки участия в фуд-корте, учитывая стремительный рост конкуренции на отечественном рынке быстрого питания и дефицит привлекательных мест для размещения ресторанов, привязка к ТЦ для оператора фаст-фуда на данный момент остается наиболее простым и наименее капиталоемким методом развития сети и закрепления рыночной ниши. Поэтому, судя по всему, еще долго посетители торговых центров, проголодавшись после утомительных походов по магазинам, смогут утолить голод в свободной кассе приглянувшегося оператора фуд-корта.

Анастасия Кременчук