Купить – продать без риска для здоровья

Новые условия

Мировой финансовый кризис принес на рынок коммерческой недвижимости новые тенденции, которые, безусловно, негативно отражаются на участниках сделки – продавце и покупателе.

Среди этих тенденций наибольшее влияние на процесс юридического сопровождения сделки влияют следующие:

• Постоянное снижение рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Среди аналитиков есть разные мнения относительно того, достигнуто пресловутое «дно» или нет, но большинство сходится в том, что коммерческая недвижимость продолжит дешеветь.
• Предложение превышают спрос. Сейчас сила за покупателем, и он диктует продавцу свои условия.
• Резкие колебания курсов валют. Если полгода назад возможность падение рубля более чем на 30% казалось фантастикой, то сегодня нет ничего невозможного. Никто не может гарантировать, что завтра подобное не повторится с любой из валют.
• Повышенные темпы инфляции, обесценивающие стоимость денег, находящихся на руках у покупателя и стоимость денег, с которой продавец выйдет из сделки.
• Нестабильное положение участников рынка. Если раньше известный бренд, длительная история компании и наличие недвижимости в активах являлись гарантией устойчивости контрагента, то сегодня это уже не так. Об этом свидетельствуют серьезные проблемы с кредиторами самых крупных компаний.
• Основная причина продажи недвижимости – попытка справиться с критической ситуацией. Редко кто продает сейчас недвижимость по доброй воле, а не под давлением обстоятельств.

Посмотрим, как эти новые тенденции отражаются на участниках сделки с коммерческой недвижимостью.

Что делать продавцу?
Ускорять сделку.

Самая большая проблема для продавца сегодня – падение рыночной стоимости недвижимости. Если согласование сделки с покупателем протекает медленно, покупатель может потребовать пересмотреть первоначальные условия, т.к. рыночная цена объекта за это время может значительно снизиться. Еще большие проблемы ожидают продавца, если потенциальный покупатель после долгих согласований все-таки откажется от сделки. В этом случае продавец будет вынужден начинать все заново, но по новой сниженной рыночной цене. Такие случаи происходят все чаще. Средство борьбы очень простое — ускорять сделку.

Как ускорить сделку?

• Подготовить комплект документов для due diligence. Сбор этих документов по просьбе юристов покупателя обычно занимает не менее недели. Продавец должен быть готов предоставить их уже на первой встрече. Избавьте покупателя от необходимости потратить минимум неделю на получение выписки из ЕГРЮЛ и выписки из ЕГРП. Продавец должен постоянно иметь на руках эти документы со сроком получения не более недели назад.
• Подготовить комплект документов по покупке (предварительный договор, соглашение о задатке, договор купли-продажи и т.п.) и быстро их согласовывать. Всегда легче отстоять свои позиции в сделке, если вы предлагаете свою редакцию документов. Передача своих вариантов текстов основных документов уже на первой встрече и последующее оперативное урегулирование разногласий может сократить срок согласования на 3-4 недели.
• Подготовить и поддерживать актуальность комплекта документов для госрегистрации сделки. Удивительно, но сбор элементарных документов, необходимых для госрегистрации у неподготовленных компаний занимает пару-тройку недель. Наиболее затратными по времени являются:

- Кадастровый паспорт помещения. Срок его получения может занять несколько месяцев.
- Нотариальная доверенность на регистрацию в Росреестре. Такую доверенность должен подписать генеральный директор продавца у нотариуса, имея на руках оригиналы всех учредительных документов. Как правило, требуется пара недель, чтобы руководитель нашел-таки время в своем плотном графике, чтобы посетить нотариуса.
- Нотариальные копии учредительных документов. Необходимые документы, как правило, находятся в разных отделах компании, некоторые – вообще дома у владельцев компании. Часто обнаруживается, что какие-то свидетельства потеряны и их нужно восстанавливать.
- Выписка из ЕГРЮЛ. Для регистрации она действительна один месяц, поэтому если согласование сделки длится долго, необходимо получать свежий экземпляр.
• В документах по сделке четко предусмотреть все сроки и установить штрафные санкции за их нарушение. Обычно это – предоставление покупателем своих документов для госрегистрации, оплата, прием помещения по акту и т.п. Важно не только предусмотреть конкретные сроки, но и четкую ответственность за их нарушение.
• Ускорить госрегистрацию.

Выполнение перечисленных выше рекомендаций может сократить время с момента первых переговоров до полного закрытия сделки с 3-4 месяцев до нескольких недель.

Оценивать риск ареста счетов покупателя и предусматривать возможность одностороннего внесудебного расторжения договора купли-продажи, если оплата не поступила в течение месяца.

Тяжелая экономическая ситуация заставляет компании все чаще нарушать свои обязательства. Среднее число подаваемых в арбитражные суды исков выросло более чем в два раза: если раньше партнеры были готовы ждать, то сейчас все чаще обращаются в суд. Наряду с требованием вернуть деньги, истцы просят арестовать расчетные счета на период разбирательств, чтобы должник не вывел активы.

Продавец заключает договор купли-продажи недвижимости и ждет получения оплаты от покупателя. Покупатель готов осуществить платеж, но его счета арестовываются по иску кредитора. Если сумма иска небольшая, то недоразумение можно урегулировать за пару месяцев. Если же долг большой и у покупателя нет возможности быстро его погасить, то проблема может длиться очень долго. Продавец же юридически обременил свое имущество заключенным договором купли-продажи и не может искать другого покупателя. Более того, не понятно, когда поступит оплата и будет ли сделка вообще завершена.

Чтобы иметь возможность выйти из такой ситуации, продавец должен предусмотреть в договоре купли-продажи право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке без каких-либо штрафных санкций, если оплата не поступит в течение месяца. Месяц – достаточный срок, чтобы урегулировать все возможные случайности типа блокировки расчетного счета по требованию налоговой из-за не предоставленной вовремя декларации. Если оплаты нет дольше, чем месяц, это значит что проблема серьезная, и у продавца должна быть возможность отказаться от сделки.

Кроме того, чтобы избежать подобных проблем, продавец должен оценивать риски наложения арестов на расчетные счета покупателя до заключения сделки. Для этого необходимо проанализировать базу данных арбитражного суда и изучить все активные иски, по которым покупатель является ответчиком, и оценить вытекающие из них риски.

Предусматривать возможность отказа от сделки в одностороннем порядке без штрафных санкций в случае, если курс изменится более чем на 30%.

Падение курса рубля более чем на 30% еще полгода назад казалось фантастикой. Никто не может быть уверен в том, что подобные значительные колебания не грозят рублю или другим валютам в будущем. Изменение курса валюты на 50% может изменить экономический результат сделки в два раза. Чтобы быть застрахованным от подобных неожиданностей, стоит в договоре купли-продажи предусмотреть возможность отказа от сделки в одностороннем внесудебном порядке без выплаты штрафа, если курс изменится более чем на 30%.

Проводить юридическую предпродажную подготовку недвижимости.

До кризиса на любой более-менее стоящий объект была очередь из покупателей, половина из которых была готова покупать, вообще не глядя на документы. Сейчас, когда предложения превышают спрос, покупатели считают, что если они радуют рынок покупкой, то вправе рассчитывать на идеальный во всех отношениях объект. Продать недвижимость за более менее достойную цену, не имея на руках юридических документов, подтверждающих чистоту объекта, сейчас практически невозможно. Профессиональные участники рынка, такие как девелоперы или инвесторы, специализирующиеся на недвижимости, уже поняли это и на первой встрече с потенциальным покупателем готовы дать большой пакет копий юридических документов по объекту. Раньше же в отношениях с профессиональными участниками рынка можно было рассчитывать только на ознакомление с очень ограниченным количеством документов без права копирования и только после подписания соглашения о конфиденциальности.

Проведение предпродажной юридической подготовки недвижимости сегодня может помочь:
• Повысить привлекательность объекта для потенциального покупателя.
• Увеличить стоимость недвижимости в пределах до 5%.
• Провести сделку более оперативно.

Что делать покупателю?
Ускорять сделку.

Чем быстрее она пройдет, тем меньше будет воздействие инфляции на деньги, которые на руках у покупателя. Ведь сделка может сорваться, и покупатель будет вынужден начинать все сначала.

Предусматривать возможность отказа от сделки в одностороннем порядке без штрафных санкций в случае, если курс изменится более чем на 30%.

Существует равный риск изменения курса для покупателя и для продавца, т.к. курс валюты, в которой зафиксирована сделка, может, как упасть, так и вырасти.

Использовать автоматические инструменты вместо задатка или аванса.

Традиционные средства, гарантировавшие интересы покупателя при вхождении в сделку и хорошо зарекомендовавшие себя на рынке (задаток или аванс) в период кризиса утратили свою эффективность по следующим причинам:

• Рассчитаны на судебную защиту. Суд – это не меньше четырех месяцев, а сейчас время как никогда равно деньгам.
• Рассчитаны на финансовую состоятельность покупателя. Сейчас полученные от покупателя деньги могут уйти к кредиторам продавца, а обязательства продавца могут значительно превышать имеющиеся активы. Поэтому покупатель, имеющий формальное право на возврат аванса (или задатка в двойном размере), может остаться ни с чем.

В качестве альтернативы авансу сейчас стоит использовать инструменты, которые работают автоматически в зависимости от выполнения определенных условий: аккредитив, депозитарную ячейку и т.п. Вместо задатка можно использовать два аккредитива или две депозитарных ячейки.

Дмитрий Агапов, генеральный директор Консалтинговой компании «Перспектива»