Собственники готовы к «опусканию»

Желая сэкономить на аренде помещения, арендаторы офисов класса «А», расположенных в центре Москвы, стали перебираться в бизнес-центры класса «В» и «С» на окраинах города и даже за его пределами. Имидж отошел на второй план, уступив место дешевизне и практичности. Собственники помещений, в свою очередь, предлагают арендаторам все более выгодные условия и готовы выполнять любой их каприз.

Ликвидный переезд

Летом нынешнего года стало известно, что госкорпорация «Роснано» приобретет 15 тыс. кв. м. в деловом комплексе Principal Plaza, где разместит свою штаб-квартиру. БЦ площадью 33,4 тыс. кв. м расположен на проспекте 60-летия Октября и принадлежит Национальной резервной корпорации (НРК) Александра Лебедева. Сейчас «Роснано» арендует около 6,3 тыс. кв. м в различных офисных центрах Москвы.

Переехать из одного офиса в другой решило и московское представительство Alcatel-Lucent. Компания взяла в аренду 4,5 тыс. кв. м на пять лет в БЦ «Лефорт» класса В+. Производитель телекоммуникационного оборудования решил сэкономить на аренде в Gorky Park Tower на Ленинском проспекте, где в настоящий момент компания арендует 6,5 тыс. кв. м офисных площадей класса А. Alcatel-Lucent собирается переехать в новый офис в осенью текущего года.

В июле компания «Аэрофлот» договорилась с Midland Development об аренде 7 тыс. кв. м в МФК Midland Plaza на Старом Арбате. Авиаперевозчик занял четвертый, пятый и шестой этажи комплекса. Офисные помещения обойдутся «Аэрофлоту» в $5 млн. в год. В настоящий момент авиакомпания арендует около 20 тыс. кв. м в различных бизнес-центрах по всей Москве, в том числе два этажа гостиницы «Аэростар» на метро «Динамо». Между тем, в деревне Мелькисарово рядом с Шереметьево, компания построила для себя за $100 млн. бизнес-центр класса А общей площадью 35,5 тыс. кв. м, чтобы разместить в нем свой головной офис. Говорят, что «Аэрофлот» арендовал элитные офисы на Арбате, где разместится корпоративный центр, из-за нежелания нового гендиректора компании Виталия Савельева работать в Мелькисарове.

По словам участников рынка, переезды арендаторов, как правило, происходят после окончания срока аренды. «Договоры аренды, где досрочный выход обременяется серьезными штрафами, не позволяют арендатору принять решение о переезде. Стороны либо судятся, либо арендатор сдает лишние площади в субаренду, предварительно пытаясь решить вопрос с собственником о снижении базовой ставки аренды», - соглашается Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood.

В тех случаях, когда собственники не идут навстречу арендаторам, последние меняют место прописки. Между тем, без особой нужды арендаторы не переезжают, это лишние расходы на упаковку и перевозку мебели, отделку нового помещения, настройку компьютерного оборудования и т.д. Переезд одного рабочего места стоит в среднем $500 - $600 с учетом перевоза имущества и дальнейшего обустройства офиса под свои нужды, говорят эксперты.

«Сегодня основная причина переезда – экономия средств на арендной плате. Либо предыдущий арендодатель не желает снижать ставки, либо финансовое положение компании вынуждает искать офис меньшей площади или в худшем месте», - уверен Максим Полетавкин, руководитель отдела коммерческой недвижимости RRG. По его словам, если осенью-зимой собственник в споре с арендатором иногда прибегал к такому аргументу, как долгосрочный договор, в котором арендатор еще до кризиса обязался арендовать помещение по указанным ставкам, то сейчас арендодатели предпочитают «худой мир доброй ссоре».

Удержание по правилам и без

Снижение базовой арендной ставки – одна из немногих мер, которые предпринимают владельцы помещений, чтобы не потерять арендаторов. Ставка аренды может снижаться на 10%-40% и обсуждается индивидуально. Собственники объектов по возможности увеличивают арендные каникулы, выделяют большее количество мест на парковке и так далее.

«Арендодатели сейчас идут на уступки все чаще и чаще. Особенно, если просьба арендаторов аргументирована, - говорит Максим Полетавкин. - Основное требование – снижение цены в любом виде. Это может быть включение в арендную плату стоимости эксплуатационных расходов, паркинга, или просто предложение снизить плату за аренду».

По словам генерального директора KR Properties Сергея Калинина, если арендатор приходит и просит скидку, компания просит что-то взамен. «Например, мы даем скидку, если арендатор снимает у нас дополнительные площади или возвращает нам часть площади, которую мы сможем сдать другому арендатору, - уточняет Сергей Калинин. - В результате все остаются в выигрыше».

Однако не всегда собственники соглашаются на пересмотр договоров. Бывают ситуации, когда переговоры не приводят стороны к единому мнению. Например, в октябре 2008 года компания IBS расторгла предварительный договор с "Дон Строем" по аренде почти 37 тыс. кв. м. в комплексе Nordstar Tower. Девелопер отказался снижать ставку аренды, в то время как арендатору она показалась слишком завышенной ($1000 за 1 кв. м. в год).

А в I квартале текущего года ООО «Яндекс» объявило о заключении договора аренды с компанией «Легион Девелопмент» в офисном здании класса «А» «Легион II». Интернет-поисковик планировал снимать 29,1 тыс. кв. м, однако договор был расторгнут, потому что владелец решил пересмотреть арендную ставку в сторону увеличения. Сейчас «Яндекс» обосновался в 1-ой очереди БЦ «Морозов» (входит в состав делового квартала «Красная Роза»), а «Легион II» заплатил ему неустойку.

Иногда владельцы помещений прибегают к жестким мерам воздействия на арендаторов, если их требования слишком нерентабельны. Например, в конце мая текущего года холдинг News Media Radio Group (в его состав входят радиостанции НАШЕ радио, Best FM и Ultra) предпочел переехать из «БЦ на Спартаковской» в третье строение комплекса Riga Land, расположенного в 7 км от МКАДа по Новорижскому шоссе. Согласно договору, холдинг должен был освободить занимаемые помещения до 1 июня 2009 года. Однако вечером 28 мая компания «АРЗ-6» (владелец «БЦ на Спартаковской») предприняла попытку физически удержать сотрудников, автомобили и вещательное имущество компании NMRG. Согласно договору аренды, бизнес-центр получил бы право на все имущество медиа-холдинга, если бы арендатор вовремя не покинул помещение. В результате, взятым в заложники радийщикам, чудом удалось прорваться сквозь кордон.

Константин Ковалев считает, что в нынешних условиях спорные ситуации возникают довольно часто, поскольку далеко не все собственники охотно идут на уступки своим арендаторам и готовы «опускаться» в цене. В последнее время все большую популярность набирает так называемая услуга renegotiation – проведение консультантом переговоров с собственником с целью обоснованного снижения арендной ставки или внесения других изменений в условия договора. Основной принцип услуги заключается в пересмотре арендных ставок по долгосрочному договору на занимаемые арендатором площади. В случае согласия со стороны собственника и удовлетворенности арендатора переговоры завершаются. Если же владелец отказывается от дисконта, то консалтинговая компания предлагает арендатору аналогичное по характеристикам здание, но по приемлемым арендным ставкам.

В изменившихся условиях все девелоперы вынуждены искать новые пути привлечения потенциальных арендаторов. Предложением помещений с отделкой и отказом от депозита уже никого не удивишь. «Девелоперы в России имеют только два канала продаж: канал пассивных продаж (реклама) и через брокеров. Активными продажами никто почему-то не занимается, никто не привлекает арендаторов из других бизнес-центров на свои площади», - недоумевает Сергей Калинин. По его словам, в Европе активные продажи составляют около 50% от общего объема сделок. Поэтому KR Properties договорилась о стратегическом партнерстве с брокерской компанией S.A.Ricci/King Sturge, которая занялась активным поиском новых арендаторов.

Альтернатива

В последнее время набирает обороты услуга под названием co-working (дословно «совместно работающие»), которая отличается от традиционной аренды. Сегодня это становится новой формой организации рабочего процесса. Суть ее заключается в том, что компания арендует в офисе не квадратные метры, а рабочие места. Причем снять место можно даже на один день. Таким образом, в одном помещении могут одновременно работать люди совершенно разных профессий и из разных организаций.

Обычно площадь сo-working центра составляет 200-250 кв. м. Ставка аренды в таких центрах не намного ниже, чем в обычных деловых комплексах. «Многие арендаторы ищут не дешевые офисы, а офисы, наиболее отвечающие философии деятельности их компании», - объясняет Сергей Калинин.

Эксперты сходятся во мнении, что в обозримом будущем, когда экономическая ситуация в стране стабилизируется и вакантных офисных помещений на рынке не останется, многим компаниям придется искать альтернативные пути решения проблемы. На западе, например, еще в октябре-ноябре прошлого года мелкие бизнесмены плавно перетекли из офисов в интернет-кафе, в которых есть все необходимое для ведения бизнеса: стол, стул, сеть и телефон. К тому же, здесь нужно оплачивать только время, проведенное в сети. Ни о каких эксплуатационных расходах и прочих издержках речи не идет. В России же мелкий бизнес зачастую вообще осуществляет свою деятельность из дома. А для многих компаний перевод «белых воротничков» на фриланс – единственный путь к спасению. В результате сотрудник сам оплачивает интернет, коммунальные платежи и другие расходы, что, безусловно, помогает работодателю держаться на плаву.

Сегодня многие компании, столкнувшиеся с финансовыми трудностями и нежеланием собственников снижать ставки аренды, могут позволить себе снять более дешевые помещения, будь то субаренда или же сo-working центр. Если и на них денег в кармане нет, то в запасе остается еще как минимум 2 варианта: работать дома или в интернет-кафе. В любом случае с приходом кризиса альтернативные помещения стали более востребованными в силу своей экономичности и более выгодных условий.

Георгий Береговой