Куда бы пристроиться?

С назначением на должность столичного градоначальника Сергея Собянина, одним из главных векторов развития Москвы стало восстановление и реконструкция города. План развития столицы должен быть осуществлен до 2025 года, поэтому архитекторы, консультанты по недвижимости и разработчики находятся в низком старте в ожидании его реализации.

Ни для кого не секрет, что Москва в настоящий момент до предела перезагружена пробками. Назначив Собянина мэром столицы, президент РФ Дмитрий Медведев, поставил перед ним  главенствующую задачу «разгрузки» городских дорог. На сегодняшний день столичные дороги занимают только 8% земель города, в то время как европейские составляют 15%.

Одним из предложений по реконструкции транспортного движения был «парковочный» вопрос. На сегодняшний день парковки в неустановленных местах блокируют движение транспорта, что приводит к пробкам на дорогах. Поэтому правительству было предложено поднять вопрос о строительстве общественных парковок. Необходимо учитывать и «минуса» этого предложения. Разработчик Capital Group, Петр Исаев отмечает, что программа содержит существенные минусы. По его словам если мы будем ориентироваться на европейские стандарты, то город рискует терять контроль по занимаемому пространству. Так для Европы одно парковочное место составляет 50-60 кв.м., в Москве средняя величина – 100 кв.м.

Одним из предложений снизить парковочные моменты высказал руководитель недвижимости Cushman Wakefield Тим Миллард. Он считает, что европейские города стремятся к уменьшению парковочных мест, что должно привести к тому, что люди начнут пользоваться общественным транспортом. Также он заметил, что есть сеть железнодорожных ветвей, которые не создают «тупиковых» ситуаций на дорогах.

Какие стандарты?

Не невозможно разбирать проблему только с одной стороны. Строительство развязок, новых дорог и пешеходных переходов не полностью поможет разгрузить город от механических средств передвижения, наставленных на каждом углу.

Москва является центром деловой активности населения. Поэтому в новых постройках отдельное место занимают многоэтажные деловые и офисные центры. Однако проектировщики коммерческих объектов недвижимости не всегда тщательно могут просчитать количество необходимого минимума парковочных мест на каждый объект. Ведь когда сотрудник не находит места для парковки рядом с местом своей работы, он может оставить свой автомобиль в любом положенном и неположенном для этого месте.  Примерно та же ситуация происходит и с объектами торговой недвижимости.

Эксперты отмечают, что бессмысленно обвинять в нехватке парковочных мест рядом с объектов коммерческой недвижимости проектировщиков, так как даже у самих консультантов мнения на этот счет разнятся.

По словам Андрея Малкова, аналитика отдела исследований Cushman & Wakefield, порядка 40% сотрудников офисных зданий ездят на работу на машине. В среднем на одного офисного сотрудника приходится 10 кв м офисных площадей. «Другими словами максимально необходимый парковочный коэффициент для офисных зданий – 1 машино-место на 25 кв м офисной площади. Такими парковочными коэффициентами может похвастаться только объекты за МКАД. Что касается торговых центров, то здесь коэффициент парковки в идеале должен быть менее 20 кв м торговой площади на 1 парковочное место», - поясняет эксперт.

Любовь Петрова, старший брокер департамента торговой недвижимости NAI Becar, также уверена, что согласно международной практике, необходимое количество парковочных мест на стоянке магазинов и торговых центров определяется из расчета 1 машино-место на 15-25 кв.м торговой площади. «Однако в России эти нормы меняются в зависимости от расположения торгового объекта внутри Садового кольца или за его пределами. Для ТЦ за пределами Садового кольца парковочные места закладываются из расчета 1 машино-место на 40-50 кв. м общей площади ТЦ. Для торговых объектов внутри Садового кольца, этот показатель составляет 1 машино-место на 70-80 кв. м общей площади. Эти нормы прописываются при заключении договора о строительстве, однако случается, что  в ТЦ парковочные места в результате вообще отсутствуют или используются не по назначению», - считает она. Что касается офисных центров, то на 100 кв.м общей площади должно быть не менее 1 машино-места. «Однако на практике 1 машино-место приходится на 150-200м», - добавляет Денис Карцев, директор департамента брокериджа NAI Becar.

В свою очередь, Илья Шуравин, партнер, компания S.A.Ricci в ассоциации с King Sturge поясняет, что для офисных зданий  в соответствии с «Нормами и правилами проектирования планировки и застройки г. Москвы» МГСН 1.01-99 (которые не менялись до сих пор), обеспеченность машино-местами должна быть 1 м/место на 3-7 служащих, таким образом при норме 10 кв.м. на человека для бизнес-центров высокого класса обеспеченность машино-местами составляет соответственно 1 м/место на 30 - 70 кв.м. офисных площадей. Хорошим обеспечением уже является 1 м/место на 50 кв.м. офисных площадей.

Евгений Алёшин, генеральный директор компании Storm Properties считает, что для деловых центров – все зависит от места расположения здания. «Для зданий в центре города (в пределах ТТК) существующих норм, на мой взгляд, достаточно: не менее, чем 1 м/место на 50 кв. м общей площади для зданий, расположенных не у метро, и не менее 1:60 для зданий у метро. Для зданий за пределами ТТК и особенно у зданий, расположенных у МКАД, этот показатель должен быть существенно выше норм – 1:25-30. Но для офисных зданий парковок никогда хватать не будет, так как строительство парковок (особенно в центре города) очень дорогое удовольствие, которое негативно сказывается на экономике проекта. Так что, полагаю, в скором времени наши нормы по парковке будут кардинально пересмотрены – будут устанавливаться не минимальные соотношения, а максимальные, т.е. «не менее, чем столько-то парковочных мест», а «не более, чем столько-то». Но это будет работать только в случае адекватного развития системы общественного транспорта и контроля за неправильно припаркованными автомобилями», - добавляет он.

Существующая классификация офисных зданий класса А и В, разработанная ведущими консультантами на рынке коммерческой недвижимости, определяет, какой должна быть обеспеченность здания парковочными местами в зависимости от его местоположения:

1) внутри Садового кольца – не менее, чем 1 место на 100 кв.м арендуемой площади (1/100);

2) между Садовым кольцом и ТТК – не менее чем 1/80;

3) между ТТК и 10 км до МКАД - не менее чем 1/60;

4) далее в сторону области – 1/30-1/40 и более.

Кроме того, оптимальное количество парковочных мест в бизнес-центрах различается в зависимости от стандартов страны, региона и даже района. Например, в Польше стандартно 1-1,5 машино-места на 100 кв. метров полезной офисной площади, в США — 3,5, в России — 1 машино-место. Если речь идет о центре города, то достаточно 1-2 машино-мест на 200-300 кв. метров. В Англии стандарт — 1 машино-место на 1000 кв. метров.

Например, согласно последним исследованиям средняя обеспеченность машино-местами в бизнес-центрах Петербурга составляла одно машино-место на 140 кв. м. арендопригодной площади.

НОРМАльные проекты

Если послушать ведущих консультантов, то картина с парковками в объектах коммерческой недвижимости оставляет желать лучшего. Но на карте нашего городе значатся огромное количество объектов класса А. И если проекту присвоена такая классность, следовательно, проблем у арендаторов не должно возникать ни с чем – включая паркинг.

Поэтому, давайте рассмотрим проекты, в котором прекрасно сочетаются количество квадратных метров на количество парковочных мест.

«Если говорить о достаточном количестве Машино-мест в ТЦ, можно отметить ТЦ «Город», «Гагаринский», «Тройка», «Метрополис», «Европейский», «МЕГА». В целом, практически все торговые объекты, расположенные за МКАДом, будут максимально приближены к нормам МГСН; ближе к центру Москвы показатели все больше отдаляются от нормы. На большинстве объектов, расположенных непосредственно возле метро, вне зависимости от их размеров, парковка не предусмотрена вообще; это связано с большим пешеходным потоком», - считает Любовь Петрова.

А если говорить о самом неудачном офисном проекте с точки зрения парковочных мест, то, по мнению Дениса Карцева, им является «Москва-Сити». «Многие объекты комплекса введены в эксплуатацию, однако парковка для них еще даже не построена. Примером удачного соотношения парковочных мест и общей площади офисного центра является здание Военторга на Воздвиженке, Центр Международной Торговли», - отмечает он.

Ольга Павлик, руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Oncor International, считает, что в Москве серьезные сложности с наличием достаточного количества парковочных мест  испытывают практически все офисные центры класса А, расположенные в центре города (в качестве исключения можно назвать, Lotte Plaza). Даже те машино-места, которые собственники готовы выделить арендаторам, предлагаются по высоким ценам, а сложности со стихийной парковкой в центре города очевидны. «В качестве одного из наиболее ярких примеров проблемного с позиции наличия достаточного количества парковочных мест офисного объекта  можно назвать комплекс «Москва-Сити». Однако открывшаяся недавно на территории ММДЦ парковка будет способствовать улучшению ситуации. Наиболее благополучными с точки зрения обеспеченности парковочными местами являются объекты, расположенные в значительной удаленности от центра. Например, в сегменте офисов класса А это БЦ  Country Park (Химки, ул. Панфилова), Химки Бизнес Парк (Ленинградское шоссе) и др.  В сегменте офисов класса В – бизнес-центры, созданные на территориях бывших промышленных предприятий. Самыми удачными с позиции обеспеченности парковочными местами объектами торговой недвижимости можно назвать, например, все торговые центры «Мега». Неудачными – торговые центры, при строительстве которых парковка изначально не была предусмотрена – например, ТЦ «Охотный ряд»», - отмечает она.

В связи с особенностью месторасположения или геоподосновы (например, внизу проходит ветка метро), не всегда получается улучшить ситуацию  парковками, отмечает Илья Шуравин. К интересным офисным проектам с хорошей обеспеченностью машиноместами можно отнести БП класса А «Западные ворота», БЦ «Этмия» (обеспеченность 1 машино-место к 38 кв.м.), БЦ класса «В» «Влакра» (обеспеченность 1 машиноместо к 30 кв.м.). Павел Яншевский, партнер, компания S.A.Ricci в ассоциации с King Sturge, в свою очередь, добавляет, что наилучшим коэффициентом обладают сегодня такие офисные проекты как Линкор (1/65), Marr Plaza (1/50), Nordstar Tower (1/60), Fusion Park (1/46).

Александра Славянская, руководитель ГК «Овентал» считает, что ни один объект, за исключением объектов класса А, не соответствует нормам СНиПа. «Наиболее удачными можно назвать офисные центры, расположенные в центре Москвы на месте бывших заводов и фабрик, например, «Новоспасский двор», «Ривер плаза».

От смены мест руководства что-то поменяется?

В свое время бывший градоначальник Москвы Юрий Лужков отменил ввод в эксплуатацию офисных объектов из-за проблемы нехватки парковок. Однако пришло время правления нового мэра столицы, и пока никто с уверенностью не может сказать, что же изменится с его приходом к власти.

Хотя большинство экспертов склоняются к тому, что вряд ли что-то изменится в этом области. «Вряд ли правительство в ближайшие два года будет усложнять и без того тяжелую транспортную ситуацию, разрешив строительство новых офисных зданий в центре Москвы. Строя офисные центры на месте старых зданий, девелоперы зачастую увеличиваются этажность объекта, что создает потребность в большем количестве парковочных мест, которых в центре и так мало. Кроме того, во многих районах строительство подземной парковки может повлечь за собой просадку земли, поэтому не является выходом из ситуации», - считает Денис Карцев.

Ольга Павлик также уверена, что отмена данного закона крайне маловероятна, т.к. строительство новых офисных зданий в центре ухудшило бы и без того крайне напряженную дорожную ситуацию в столице. Новый мэр уже заявил о своем твердом намерении вплотную заняться решением транспортных проблем города, чему, конечно, никак не может способствовать отмена этого закона, - пояснила она.

Действительно, новый мер города поддерживает предыдущую политику по поводу строительства офисных зданий и ТЦ внутри ТТК, о чем уже Скобянин сообщил на совещании, посвященном гаражному строительству. По мнению нового градоначальника, подобная мера может стать решением транспортной проблемы в городе.

Однако Александра Славянская не исключает вариант отмены закона о возведении офисных зданий в центре, при этом, добавляя, что это приведет к дальнейшему разрушению центра Москвы. «Кроме того, офисные здания в центре возводятся и в момент существования закона», - добавляет она.

Хотя то, что старые законы Собянин не оспаривает, еще не означает, что он не принимает новые законы. Так, к примеру, его законопроект о начале рабочего дня в разное время у госслужащих и работников коммерческих предприятий сейчас активно обсуждают все эксперты и простые граждане.

Такая практика распространена в странах Европы и успешно действует. Однако московские служащие не отличаются дисциплированностью и часто не приезжают на работу вовремя. Такая мера может принести положительные результаты лишь являясь частью комплексного решения.

Андрей Малков со скептицизмом отнесся к нововведению «Возможно, эта мера и поможет, но лишь немного. Пробки начнутся не в 9 утра а в 8, но будут менее масштабными», - считает он.

«Следует отметить, что данная идея не нова ни для мира (рабочий график государственных служащих в целях улучшения транспортной ситуации был в свое время изменен, например, в Панаме и Китае), ни для Москвы –Лужков еще в 2006 году выходил с подобным предложением, однако оно не было воплощено в жизнь.  Данная мера поможет незначительно разгрузить столичные магистрали за счет снижения плотности транспортного потока в часы пик, однако транспортную проблему города в целом это не решит», - заявляет Ольга Павлик.

Загруженность столичных дорог транспортом вызвана плохо рассчитанной схемой дорожного движения, бездарными развязками, отсутствия парковочных мест, плохо отлаженной работой светофоров, а не временем приезда служащих на работу. Решить это одним движением невозможно, - считает Александра Славянская.

Ваши предложения

Итак, если эксперты с таким скептицизмом относятся к возможности разгрузить столичные дороги предложенные, властями, мы решили поинтересоваться, какие же у них есть мнения на этот счет.

Андрей Малков рассказал, что помочь ситуация на дорогах может, например, редевелопмент старых зданий под платные парковки. За счет налогов на автотранспорт дотировать (компенсировать часть) стоимости парковки – другими словами делать ее дешевле для автолюбителей и прибыльной для владельцев. «Другими словами – имеешь машину – платишь за нее налог – используешь дороги и парковочные места. Регулировать стоимость общественных парковок. При этом необходимо помнить, что привлекательность парковки прямо пропорциональна удаленности от объекта «притяжения» (торговый центр, офисное здание)», - поясняет он.

Денис Карцев, считает, что решить эту проблему можно лишь законодательно обязав девелоперов строить парковки на своих объектах и обеспечить приемлемые цены на машино-место. 

Ольга Павлик, уверенна, что один из наиболее эффективных путей решения проблемы нехватки парковочных мест в Москве - это строительство дополнительных многоуровневых парковок на территории города.

А вот Илья Шуравин считает, что утверждение, что «народный гараж» может решить такую проблему хотя бы в спальных районах города было бы верным, если бы стоимость машино-места в нем не была столь высока. С другой стороны некоторые муниципалитеты после повсеместного сноса «гаражей-ракушек» организовали на их местах закрытые стоянки, ключи от которых можно получить в местных РЭУ.

Виталий Антонов, добавляет, что прежде всего, было бы хорошо оценить, насколько можно было бы перенести в нашу практику зарубежный опыт решения таких проблем. Решения могут быть различными, начиная с велосипедных программ и заканчивая, проектами перехватывающих парковок, где по центру города можно перемещаться только общественным транспортом. Интересен также один из осуществленных западных проектов, где люди, живущие и работающие поблизости, используют одну машину на несколько человек. Ведь в большинстве случаев, наши автовладельцы едут в пустых или полупустых машинах.

Сергей Канаев предлагает решить проблему разными способами. «Например, реконструировать старые здания не под бизнес и торговые центры, а под многоярусные паркинги. Также можно строить подземные парковки, расширять дороги там, где стоят незаконно построенные здания. Вариантов множество. Россия, к сожалению, идет по принципу «узких» дорог, а вся Европа при реализации проектов, первым делом задумывается о дорогах и трафике. Надеюсь, что и мы однажды придем к этому», - поясняет он.

Евгений Алёшин также предлагает комплексный вариант решения проблемы: «Уменьшить потребности владельцев машин в поездках (как минимум распределить потоки); сближать место жительства и место работы; внедрять современные информационные технологии; развивать инфраструктуру в рамках проекта (детский сад; спортивный центр; возможность для обучения); учитывать систему развития общественного транспорта и стимулировать её развитие; строить офисы за пределами Москвы.

Многие эксперты также считают, что проблема решится, если позволить инвесторам строить многоуровневые паркинги, предоставив им налоговые льготы и льготное выделение участков земли. В данный момент строительству паркингов, в том числе механизированных мешает, прежде всего, высокая цена входа на рынок, высокая цена стройки и налоговое бремя, что делает этот вид бизнеса невыгодным и мешает его развитию.

Анастасия Кременчук