Монетизация архитектуры

Что сегодня определяет архитектурный облик офисного или торгового центра? Приоритетом для девелоперов остается объем арендопригодных площадей, а любая замысловатость контура здания может его только снизить. Не говоря уже о росте затрат, пропорциональном именитости архитектора. Но после кризиса многие девелоперы стали основательнее подходить к разработке проектов, прислушиваясь к мнению архитекторов. От чего выигрывают не только они, но и конечные потребители - собственники и арендаторы.

В последние два года девелоперы проводили активную ревизию своих проектов. В результате от многих пришлось отказаться, а офисные проекты - пересмотреть. Первыми, кто на себе ощутил сокращение новых проектов, стали архитектурные бюро – количество заказов резко сократилось, а заказчики тех, что остались, предпочли снизить их площадь. Однако с возвращением спроса на коммерческую недвижимость и улучшением экономической обстановки, условия работы архитекторов все еще остаются далеки от докризисных. «Вместе с существенным снижением среднего размера проектов, девелоперы стали тщательнее подходить к их проработке, уменьшая долю тех, которые раньше стремились как можно быстрее, спекулятивно, «выпихнуть» на рынок», - говорит Ник Барабанов, директор по управлению проектами ABD architects. При этом, в последние несколько месяцев стал проявляться тренд на увеличение числа заказов на разработку концепций. Однако зачастую они так и остаются концепциями – девелоперы и инвесторы только пытаются сориентироваться в стремительно меняющейся ситуации и понять перспективу своих активов.

Форма или содержание?

«Сегодня девелоперы начинают больше обращать внимание на качество архитектуры. Сейчас они задумываются над качеством не только самого объекта, но и среды, которую он генерирует», - обращает внимание Ник Барабанов. Заказчик стремится максимально эффективно и «вдумчиво» подойти к разработке проекта. Более того, к девелоперам приходит понимание социальной ответственности перед городом и его жителями, отмечает Ник Барабанов. «Это отражается на работе архитектора – более проработанная концептуальная стадия позволяет принимать взвешенные решения, появляется дополнительная маневренность для аргументации», - отмечает эксперт, добавляя, что «сегодня задачи «выжать из участка максимум» почти никто не ставит». Однако, по словам Сергея Цыцина, генерального директора Архитектурной Мастерской Цыцина, это приводит не только к улучшению качества проекта, но и к увеличению сроков и затрат на его реализацию.

Девелоперы стремятся увеличить доходность будущего офисного и торгового центра за счет максимально функциональной планировки, сэкономив при этом на услугах архитектора. В итоге сегодня, по сравнению с докризисным периодом, серьезно снизилась стоимость проектирования. Теперь архитектурные бюро готовы взяться за проект почти любой площади. «Если раньше у нас было ограничение по минимальной площади проектируемых объектов, то сегодня его уже нет – мы делаем объекты и по 5, и по 10 тыс. кв. м», - признается Ник Барабанов. Кроме того, пытаясь сэкономить больше, чем раньше, заказчики зачастую просят архитекторов самим разработать маркетинговую составляющую проекта. «Есть заказы, где нужно сразу сделать рабочий проект – сократить срок проектирования и максимально рано выйти на стройку», - рассказывает директор по управлению проектами ABD architects.

Кроме того, будучи заинтересованными в повышении ликвидности девелоперского проекта, «заказчик стремится наиболее эффективно использовать земельный участок, построив на нем максимально возможный объем площадей, которые могут рассчитывать на спрос», поясняет Илья Шуравин, партнер S.A. Ricci / King Sturge. Потому основная задача архитектора – это визуализация и проектирование ожидаемого инвестором объема строительства, но никак не творческая импровизация, говорит консультант, добавляя, что инвестор всегда четко понимает, какой объем площадей следует возвести на конкретном участке земли.

В большинстве случаев девелоперы не заинтересованы в реализации проектов с нестандартными архитектурными решениями, подтверждает Илья Кузнецов, директор, отдел аналитического консалтинга, Cushman & Wakefield. «Бизнес-архитектура подразумевает, в первую очередь, эффективность и функциональность, - отмечает эксперт. - Основная задача для архитекторов офисных зданий – добиться максимума арендопригодных площадей, а также соблюдения всех требований к классификации, соблюдая при этом необходимое соотношение общих площадей к сдаваемым, не забывая о количестве парковочных мест и глубине этажа. Кроме того, девелоперы требуют от архитекторов, чтобы те смогли соблюсти все нормы безопасности на объекте, сделав его при этом достаточно эффективным».

Штучная ликвидность

Опытный девелопер, особенно в последнее время, не только старается создать «продукт», который будет интересен рынку, но и придать ему уникальный и современный вид, который бы выделял его из целой череды подобных проектов. «Архитектура здания должна быть интересной и современной», - говорит Анастасия Коваль, архитектор девелоперской компании Central Properties, добавляя, что главное - дизайн не должен быть пугающим. «Действительно, необычный дизайн говорит о себе. Это имиджевая вещь, она полезна не только для девелоперов, но и для арендаторов, которые сидят в этом здании», - считает Коваль. Понимая важность того, чтобы коммерческое здание грамотно вписывалось не только в сложившуюся застройку, но и способствовало формированию современной городской среды, девелоперы стараются обращаться к международным архитектурным бюро. Так, например, к созданию проекта бизнес-центра «Двинцев» компания Central Properties решила привлечь архитектурное бюро Murray Olaoire.

При выборе формы здания обычно учитываются не только место, где оно будет построено, но и его функции, пристрастия заказчика, а также мировоззрение архитектора. При этом современная архитектурная концепция позволяет повысить ликвидность нового здания относительно непосредственных конкурентов. «Девелопер озабочен формированием добавленной стоимости, если проектируется объект бизнес-класса или премиальная недвижимость, - объясняет Илья Шуравин. - Иногда эти намерения оказываются успешными».

Потратившись чуть больше на индивидуальный архитектурный дизайн коммерческого здания, девелопер может справедливо рассчитывать на более высокий уровень спроса со стороны потенциальных арендаторов и покупателей. «Если анализировать спрос по двум составляющим – величина арендной ставки и ликвидность, то уникальная архитектура влияет, в первую очередь, на увеличение ликвидности, - подчеркивает Юрий Борисов, управляющий партнер компании «АйБи Групп». - При прочих равных, и, естественно, с учетом местоположения, арендаторы предпочтут интересный с архитектурной точки зрения объект». Со своей стороны Ник Барабанов отмечает, что всегда и везде штучный товар стоил дороже типового, однако в случае с коммерческой недвижимостью, этот товар должен сегодня обладать существенным качеством. «Таких проектов на рынке практически нет», - говорит архитектор.

Но не все девелоперы сегодня могут найти достаточно средств, чтобы привлечь именитого западного архитектора. Все совершенно иначе, если финансирование проекта осуществляется за счет государственных средств, или за счет тех девелоперов, где доля государства составляет существенную часть, а проект имеет серьезное градостроительное значение. Примером такого подхода, по мнению Юрия Борисова, является конгресс центр «Константиновский», построенный по проекту «звезды» архитектуры Риккардо Бофила. Или сотрудничество ООО «Сочи Гранд Марина» и архитектурного бюро Aedas в рамках реализации проекта реконструкции морского порта Сочи в преддверии Зимних Олимпийских игр 2014 года.

Если тренд по созданию уникальных архитектурных проектов достаточно четко проявился в сегменте офисов класса А еще до кризиса, то в девелопменте торговых центров этот процесс идет медленнее, признают участники рынка. «Однако сегодня уже есть первые яркие примеры объектов, в строительстве которых были учтены и эстетика, и функциональность, и эффективность. В частности, это торговый центр «Вегас», проект которого был создан архитектурным бюро KlingStubbins», - уверен Илья Кузнецов. Творчески подошла к созданию нового торгового центра «Июнь» в Мытищах и группа компаний «Регионы», решив привлечь к разработке архитектурной концепции его фасада британское бюро Chapman Taylor. Похоже, что девелоперы все больше понимают выгоду от создания «штучного» товара, делает вывод эксперт.

Применение смелых архитектурных решений оправдано не только для ставшего уже высоко конкурентным рынка торговой недвижимости Москвы, но и для некоторых региональных. По рассказам брокеров, они много раз сталкивались с ситуацией, когда представители торговых сетей отказывались открывать свои магазины в Сургуте, мотивируя это тем, что этот город в принципе им не интересен. Но, взглянув на созданный голландским архитектором Эриком ван Эгераатом проект торгового центра «Вершина», они резко меняли свою позицию. «Сегодня этот торговый центр заполнен лучшими федеральными ритейлерами по ставкам аренды не ниже, а кое-где выше, чем в Москве. Конечно, в успешности проекта, помимо сильной команды, сыграла большую роль и более активная (по сравнению с серединой 2000-х годов) экспансия сетей в российские регионы, но уверен, что обыкновенный скучный архитектурный проект не привлек бы внимания международных брендов, представленных сегодня в ТЦ», - считает Илья Шуравин. Отметим, что сам автор архитектурной концепции торгового центра, выполненного в виде гигантского айсберга, уже не раз высказывал мнение, что только одной функциональности, а также удобства расположения здания недостаточно для того, чтобы его можно было назвать качественным в долгосрочной перспективе. Определяющее значение, по мнению Эгераата, имеет именно красота здания.

Архитектурный контекст

«Девелопер не должен забывать об уместности, то есть соответствии функционального назначения и правильного месторасположения. К сожалению, часто этот принцип недооценивают девелоперы», - сетует Сергей Цыцин. В 90-е и 2000-е в Москве появилось много новых коммерческих зданий, которые, как слон в посудной лавке, разрушали сложившуюся застройку. «Куда сложнее найти примеры грамотного подхода к градостроительной среде и проекты, которые бы не уничтожали ее, а вдыхали новую жизнь, скажем, в депрессивное окружение, как это делает, например, бизнес-центр «Даниловский форт» Сергея Скуратова», - говорит архитектор.

Каждое новое архитектурное сооружение следует проектировать с учетом окружающей среды, отмечает сам Сергей Скуратов, глава компании «Сергей Скуратов Architects». Очень важно, считает архитектор, чтобы у всех инициаторов проекта было четкое понимание того, как само здание будет смотреться в своем окружении: либо объект может быть построен по образу и подобию окружающей застройки, либо напротив – новое здание гармонично контрастирует с исторической застройкой, создавая при этом современную вещь. «При этом необходимо, чтобы и пропорции, и масштаб объекта совпадала с окружающей средой», - говорит Скуратов, добавляя, что в этой связи очень интересны работы сэра Нормана Фостера, некоторые из которых предлагалось реализовать и в Москве. В частности, на месте Дома Художника на Крымском Валу, который еще в советские времена москвичи прозвали «ящиком», планировалось построить современное и необычное по своей концепции здание в форме гигантского апельсина с отпадающими от него дольками. Однако «Интеко» так и не смогла реализовать этот проект, поскольку этому помешала возбудившаяся к тому времени общественность.

Ставший уже знаменитым лондонский «огурец» Нормана Фостера, построенный посреди британской столицы в 2003 году, не только удачно вписался в окружающее пространство, но и стал своего рода символом города. Знаменателен тот факт, что небоскреб высотой около 180 м, построенный для штаб-квартиры Swiss Reinsurance Company, за счет необычной, выпуклой посередине формы имеет большую площадь, чем аналогичное здание, но уже прямоугольной формы.

«Норман Фостер - это очень интересный архитектор, но зачастую просто не хватает смелости принимать соответствующие решении и строить такие здания», - считает Анастасия Коваль, добавляя, что на ее взгляд, нужно двигаться именно по его пути. Однако желание реализовать яркий и нестандартный проект часто становится скандальным, сталкиваясь с неодобрением со стороны общественности. Участники рынка не удивлены - в худсовет и общественную комиссию входят обычно люди «старой закваски», а самые громкие архитектурные международные имена связаны именно с уже реализованным опытом ярких и нестандартных проектов, которые серьезно преображают и обновляют городскую среду.

Однако чтобы это произошло, девелоперы должны прислушиваться к мнению архитектора, что сегодня бывает крайне редко. «Отношения девелоперов с представителями архитектурных мастерских по-прежнему основываются на принципе – «кто платит, тот и заказывает музыку», - отмечает Юрий Борисов. - Может быть, следует оговориться только относительно петербургского проекта Евгения Герасимова и Сергея Чобана «Набережная Европы», который на сегодняшней стадии своего развития показывает иной подход – подход очень цивилизованный, профессиональный, грамотный, соответствующий тому духу и тому месту, где он будет развиваться – непосредственно напротив стрелки Васильевского острова».

Между тем, проект «Москва-Сити» в том виде, в котором он реализуется сегодня, не получает одобрения архитекторов. В частности, они обращают внимание, что первоначальная концепция, предложенная архитектором Борисом Тхором, не получила достоянного воплощения, в первую очередь, инфраструктурно. «В этом проекте следовало лучше разрабатывать инфраструктурную составляющую», - отмечает Сергей Скуратов. Основную проблему он видит в том, что в проекте ММДЦ недостаточно улиц, станций метро, общественного транспорта и прочих объектов инфраструктуры. В результате уже сегодня, когда Сити построен только примерно на 40%, к комплексу практически невозможно подъехать. Когда же он будет полностью наполнен арендаторами, там не окажется нужного уровня комфорта. В итоге на сегодняшний день проблему Сити, полагают эксперты, ликвидировать уже невозможно – только минимизировать будущие последствия.

Хотели как лучше…

К сожалению, случаи несоответствия авторского варианта архитектурного проекта и того, что в итоге реализуется девелопером, встречаются сплошь и рядом. Причина этого заключается, в первую очередь, в том, что сегодня основополагающим критерием для определения качества архитектурного проекта у заказчика является рационализм и эффективное использование потраченных средств, говорит Ник Барабанов. При этом для всех совершенно ясно, что любое украшательство – это дополнительная нагрузка и на девелопера, и на арендатора. «Все понимают, что девелопер по своей инициативе не будет делать каких-то излишеств, если это именно профессиональный девелопер», - обращает внимание Илья Кузнецов. Встречаются и такие случаи, когда подрядчик требует от заказчика и архитектора упростить архитектурные решения, мотивируя это тем, что на реализацию более сложного решения не хватит времени. «Заказчику приходится идти навстречу подрядчику, из-за чего сильно страдают архитектурные решения, а также само качество строительства», - сетует Юрий Борисов.

С девелопером соглашается и Сергей Цыцин, добавляя, что реализовать проект «МонАрх Центра» в Москве, подготовленный его архитектурным бюро, удалось благодаря тому, что было достигнуто понимание со всеми сторонами, принимавшими участие в нем. Как отметил архитектор, реализация проекта общей площадью в 187,4 тыс. кв. м была обременена обилием сложных элементов инфраструктуры, в том числе инженерных. В частности, на объекте были реализованы конструктивные решения подземного строительства «стены в грунте», 3-х уровневые подземные гаражи, транспортный тоннель, встроенные распределительные дизель-генераторные подстанции, скоростные лифты для супер-высотных зданий, эскалаторы, эксплуатируемые кровли, вертолетная площадка и другие.

«Человеческий фактор крайне важен во взаимоотношениях архитекторов и девелоперов, и если понимания нет, то ни бренд, ни креативность, ни портфолио уже реализованных ранее архитектором проектов не будут иметь значения, если он сам не будет комфортным в коммуникации и адекватным», - говорит Илья Шуравин. Однако не стоит требовать и ожидать только от одних девелоперов качественного изменения отношения к архитектурной концепции новых проектов коммерческой недвижимости, уверен Юрий Борисов: «Если полагаться только на вкус девелопера, на его самообразование, которые, как подразумевается и ожидается, повышаются с каждым годом, то, не имея кроме финансовых других ограничителей, мы и дальше будем иметь то качество современной архитектуры, которое имеем».

Участники рынка уверены - само общество должно быть готово к качественным переменам и улучшениям в архитектуре. Только тогда девелоперы будут заинтересованы в создании не просто некоего продукта, а формировании удобной для жизни градостроительной среды. Кроме того, к самому заказчику должно прийти понимание, что гармоничный архитектурный облик здания всегда влияет на его ликвидность. Сегодня же девелоперы только начали осознавать необходимость строительства безупречных объектов коммерческой недвижимости. Но в любом случае основополагающим моментом при создании проекта, говорят архитекторы, должно быть верное соотношение формы и содержания, которые не будут входить в диссонанс, но дополнять друг друга.
Алексей Пастушин