Игровики доигрались…

Казино и игровые автоматы были запрещены еще в 2008 году,  и часть из них действительно покинула столицу. Ритейлеры и брокеры ожидали, что на рынок выйдет большое качественных помещений,  особенно в местах острого дефицита.

Действительно,  такие помещения начали появляться уже с начала 2009 года. Однако либо условия аренды, либо само качество помещений оказались такими, что далеко не все ритейлеры были готовы их арендовать. А пока шли бои за более выгодные условия аренды, игорный бизнес медленно, но верно возвращался на улицы города под видом кафе, лотерей, букмекерских контор и интернет кафе. Как следствие, собственники помещений и управляющие не спешили корректировать арендную политику в сторону ее смягчения по отношению к новым арендаторам. Слишком высокие для сетевой розницы арендные ставки  ограничили для торговой розницы доступ к целому ряду лакомых помещений. Со сменой администрации города Москвы осенью 2010 года началась вторая волна войны  с игорным бизнесом. На сегодняшний день уже становится очевидным, что ситуация движется необратимо в сторону отказа от игорного бизнеса среди  арендодателей торговых помещений.

Помещения, в которых были расположены игорные заведения, можно разделить на несколько крупных групп по формату:

-High street (от 100 до 1000 кв.м., большинство 200-400 кв.м.)

-Районные заведения вдали от станций метро (большинство менее 200 кв.м.)

-Помещения от 1000 кв.м. (многие как отдельное здание)

-Помещения в гостиницах и торговых центрах.

Торговые центры и гостиницы уже с середины 2009 года активно замещали игорные заведения на альтернативных арендаторов. К июню 2011 года такие помещения практически все сданы под ресторанные комплексы и СПА, развлекательные центры без казино, частично букмекерские конторы. При невозможности найти одного арендатора  на крупные помещения, арендодатели  пошли на перепрофилирование помещений путем деления их на лоты. В рамках этих лотов создаются торговые галереи. Например, казино «Кристалл» превращено в галерею свадебной моды и аксессуаров.  Также размещаются ресторанно-развлекательные центры. Например, вместо казино «Шангрила» функционирует несколько новых ресторанов.

Районные заведения по-прежнему продолжают существовать в виде букмекерских контор, нелегальных клубов и т.п. Их жизнь сильно зависит от политики управы, а управа далеко не всегда согласна мириться с таким бизнесом и заставляет собственников сменить арендаторов на рестораны и магазины.

Наибольший интерес для сетевой розницы представляют помещения формата high street, расположенные в лучших местах основных торговых коридоров или сложившиеся торговые зоны в спальниках.

Согласно опросу  специалистов по состоянию на июнь 2011 года большинство качественных помещений из-под игровых клубов либо уже сдано, либо находится в стадии активного экспонирования и переговоров с потенциальными арендаторами. Среди наиболее активных арендаторов рестораторы (например, Нияма, розничные банки, магазины парфюмерии и косметики (Иль де боте, Лэтуаль и др.). 

Согласно данным компании ASTERA несданными осталось не более 5% от общей массы помещений из-под игровых клубов в формате street retail, и сданы они будут скорее всего тем арендаторам, которые окажутся лучшими переговорщиками. До сих пор не сданы либо помещения с неудачной планировкой и низкими качественными характеристиками, либо с сильно завышенной относительно среднерыночной ставкой аренды.

Анализ  заключенных сделок по рассматриваемым помещениям за последние полгода выявил следующие тенденции:

- основной пик второй волны вышедших на рынок помещений из под игровых клубов в формате street-retail пришелся на 2 квартал 2011 года. При этом помещения зачастую выставлялись по цене  выше среднерыночной на 20-30%. Это связано в первую очередь с тем, что арендодатели, работавшие с игровиками, выжидали и были ориентированы на максимальную арендную ставку, а не на долгосрочность. Кроме того, еще в первом квартале 2011 года игровые клубы зачастую оплачивали аренду собственникам за 2-3 месяца вперед и арендодатели не ощущали реальную возможность потери стабильного дохода. 

- послабления в арендной политике начались к апрелю-маю 2011 года как по арендной ставке, так и по другим условиям аренды. К таким, например, относится увеличение срока арендных каникул со стандартного 1 месяца до 2-3 в связи с плохим состоянием помещений после работы в нем игорных заведений.

- к маю 2011 года и до настоящего времени, когда стала необратима ситуация с игровыми заведениями, арендодатели начали отдавать и отдают  предпочтения в сторону сетевой розницы, ресторанов  и банков и повсеместно отказываются  даже от букмекерских контор.  Такая ситуация сложилась  отчасти под давлением управ районов, психологического давления и туманности перспектив получения стабильной прибыли, а отчасти из-за того, что крупные стабильные арендаторы  предлагают самые высокие из возможных на текущий момент арендных ставок.

-арендодатели, привыкшие работать с игровыми клубами, по прежнему ориентированы на максимальную прибыль и неохотно идут на снижения заявленной к экспонированию арендной ставки.  Зачастую по лучшим из выставленных помещений проводились и проводятся до сих пор  аукционы на повышение арендной ставки.

-дробление крупных помещений на несколько блоков и сдача по частям разным арендаторам, в том числе и несетевым,  с целью получения максимальной арендной ставки.

Учитывая все вышеперечисленное, мы рекомендуем арендодателям обращать внимание не только на величину арендной ставки, предлагаемой арендаторами на переговорах, но и просчитывать  реальную возможность своевременного получения арендной платы. Также важно правильно  оценить  инвестиционную привлекательность арендатора на случай  продажи помещения и повышения его рыночной стоимости, оценить возможность построения честных  партнерских взаимоотношений с будущим арендатором.

Со своей стороны, обращаем внимание арендаторов на то, что каким привлекательным бы ни был  образ арендатора и красивым его название, арендный бизнес должен приносит арендодателю прибыль и, если найдется более платежеспособный, гибкий и расторопный арендатор, арендодатель, работавший ранее с игровыми заведениями, скорее отдаст предпочтение ему, чем Вам.  В этой связи необходимо рассмотреть возврат к практике задатков по рассматриваемой группе помещений. Задаток – один из очень удобных и действенных инструментов для фиксации переговорных отношений  сторон. Арендатор получает возможность выиграть время и без нервотрепки урегулировать все вопросы арендного договора, арендодатель – определенные гарантии надежности намерений арендатора и денежную страховку на случай затягивания переговорного процесса.  Единственное, на что стоит обратить внимание  как арендаторов, так и арендодателей,  так это то, что задаток должен быть зафиксирован документально и перечисляться арендатором на счет арендодателя только в тот момент, когда стороны уверены в своих намерениях договориться друг с другом и уже сняли основные противоречия по базовым условиям аренды (арендная ставка, срок аренды, вложения и др.), В  противном случае одна из сторон может понести существенные финансовые потери.

На текущий момент для арендаторов крайне важно не упустить последний шанс поучаствовать в переделе лакомых локаций из-под игровых клубов, так как по нашим прогнозам следующий такой момент наступит не ранее чем через 11 месяцев (ежегодное повышение арендных ставок) либо через 3-5 лет к моменту массового окончания заключенных за последние полгода договоров аренды. Для арендодателей также  важно не упустить момент получить самых надежных и платежеспособных арендаторов из-за ложных представлений о рынке и ожидания прежних арендных ставок на свои объекты.  Сетевые арендаторы в одном районе могут открыть ограниченное к-во точек и делают они это уже сейчас на площадях более сговорчивых арендодателей. Уже сейчас есть прецеденты, когда помещения из-за неправильной арендной политики пустуют по многу месяцев, а могли бы приносить владельцу реальную прибыль.  Деньги не пахнут – основной принцип российских рантье - может все-таки уйти в прошлое!

Светлана Ярова, Руководитель отдела по работе с собственниками ASTERA