Рапорт об апарт-отелях

Апарт-отели стали неотъемлемой частью гостиничного рынка за рубежом, в частности в США и Западной Европе. Этот вид услуг успешно развивается, и уже успел сформировать свою собственную целевую аудиторию. Однако на молодом российском гостиничном рынке апарт-отели практически не представлены.

Завоевание популярности

Как следует из названия, апарт-отели создаются по принципу апартаментов. Первые такие гостиницы появились на пляжных курортах, а снимали их в основном семейные пары с детьми, которых не устраивала обстановка номеров в обычных гостиницах.

В апарт-отелях такие клиенты находили для себя ряд преимуществ. Ведь постояльцы снимали не обычный номер со стандартными вариантами для проживания, а, по сути, настоящую квартиру, в которой комфортно может разместиться вся семья.

Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию, индустрии гостеприимства, отдела стратегического консалтинга и оценки CBRE отмечает вариативность услуг апарт-отелей: «В апарт-отеле оказывается меньший по сравнению с обычным отелем набор услуг. В зависимости от ситуации на рынке, апарт -отель может добавлять или сокращать набор предоставляемых услуг», - заявил эксперт.

Позже такой вид гостиничного бизнеса стал развиваться не только на курортах, но и в крупных городах. И здесь у апарт-отелей появились широкие возможности для развития. Учитывая то, что в города приезжают не только в туристических целях, но и с рабочими визитами рынок апарт-отелей стал для таких людей выгодным подспорьем. Если раньше человек вынужден был снимать квартиру или долгое время жить в тесном номере гостиницы, то теперь он просто мог позвонить на ресепшн апарт-отеля и забронировать для себя комфортные апартаменты.

По мнению Ивашкевича, апартаменты и квартиры отличаются, как внутри сегмента, так и друг от друга. Самые дешевые апартаменты могут стоить 40 000 рублей в месяц, а самая дорогая квартира 500 000 в месяц. В среднем апартаменты дороже, чем такого же размера квартира, но это никого не смущает.

Даниэль Гупта, генеральный директор Amtel Properties видит несомненную выгоду в аренде апартаментов: «Западная практика показывает, что зачастую за месяц в апарт-отеле (с учетом скидок на проживание, стоимости уборки и т.д.) можно потратить меньше, чем в случае аренды на аналогичный период квартиры в том же районе», - подчеркнул эксперт.

Для тех, кто вынужден проводить долгое время вдали от дома, существует еще целый ряд преимуществ. Кроме удобства в бронировании, клиенту не требуется заключать контракт (как в случае со съемом квартиры), степень его ответственности оговаривается в правилах апарт-отеля. И наконец, клиент может получить расчет в любое удобное для него время.

Обстановка в номерах апарт-отелей, как правило, практически такая же как и в обычной квартире: имеется кухонная техника, электронное оборудование, тренажеры и.т.д. Сравниться по уровню комфорта с такими апартаментами может разве что гостиничный номер сьют, однако он будет уступать по площади. Да и стоимость проживания в сьюте гораздо выше. Так что в случае длительного проживания вне дома преимущества апарт-отель очевидны.

«Популярность в туристических местах частного сектора и спрос на аренду на короткий срок жилья для отдыха говорит о том, что апарт-отели, безусловно, имеют потенциал и будут востребованы рынком. Эта разновидность гостиниц сочетает в себе возможности как домашней обстановки (кухня, полный комплект музыкальной аппаратуры, стиральная машина и т.д.), так и удобства, предлагаемые гостиницами (уборка номера, круглосуточный ресепшн, фитнес-зал и т.д.)», - заявил Даниэль Гупта.

Исходя из всего вышесказанного, не удивительно, что крупнейшие мировые гостиничные операторы имеют в своем портфеле апарт-отели. Апартамент-отели развивают Hyatt, Hilton, MaMaison, Staybridge Suites, InterContinental Hotel Group, существует даже отдельная сеть таких отелей Adagio компании Accor.

Наиболее популярен данный вид услуг в США, Канаде, Англии, Франции и странах Бенелюкса.

Российская действительность

В России рынок апарт-отелей представлен в основном в Москве и Санкт-Петербурге. Самые известные из них, пожалуй, MaMaison Pokrovka и Кронверк.

«Мы как всегда отстаем от всего цивилизованного мира лет на 20-30. В США и Европе давно работают апарт-отели. Почти все операторы имеют в своей линейке бренды апарт-отлей (Staybridge suits от Intercontinental например). У нас первым и до настоящего момента одним из немногих представителей этого сегмента остается ЦМТ часть которого занимает сейчас отель Crown Plaza. В настоящий момент можно насчитать не белее 5 полноценных, отвечающих современным требованиям апарт-отелей», - сетует Станислав Ивашкевич.

Вторит Ивашкевичу и Даниэль Гупта: «По сравнению с зарубежными странами - в первую очередь с Европой и США, в России рынок апарт-отелей совсем не развит и практически ограничивается Москвой и Санкт-Петербургом. Большая часть представленных в Москве апарт-отелей - это люксовый сегмент, рассчитанный в первую очередь на экспатов, привыкших к определенному жизненному комфорту. Для среднего ценового сегмента предложение сетевых операторов в нише апарт-отелей практически отсутствует», - подчеркнул Гупта.

Тем не менее, по мнению генерального директора Amtel Properties, развитие бизнес-активности и растущая тенденция командирования персонала на длительный срок в регионы, создает предпосылки для популярности этого направления гостиничного бизнеса и в городах с развивающимся бизнес-тревелом.

Исполнительный вице-президент и Руководитель Jones Lang LaSalle Hotels по России и СНГ Марина Усенко, когда говорят об апарт-отелях, часто возникает путаница, т.к. само понятие продукта пока новое, на разных рынках под ним понимают разные вещи. Обычно можно выделить минимум 3 вида апарт-отелей.

Первый – это так называемые «резиденции под брендом» в составе отеля, которые представляют собой апартаменты, зачастую расположенные в одном здании с отелем.

«Клиент выкупает такую резиденцию и живет в ней сам постоянно или использует для приездов в отпуск. Важным является тот факт, что резиденции под брендом – частные жилые единицы, которые целенаправленно не сдаются в аренду через оператора. От управляющей компании владелец резиденции, как правило, получает полный набор услуг, свойственный традиционным отелям. Такого вида резиденций под брендом в России пока нет», - утверждает эксперт.

Второй вид апарт-отеля – это кондоотели, формат, распространенный в США. Клиент выкупает номер в таком отеле как инвестиционный продукт. Он может, как жить в нем сам, так и сдавать другим постояльцам через управляющую компанию. Для этого он должен передать свой номер в фонд УК.

«В России такой практики пока также нет. Есть пилотные проекты, которые на свой страх и риск в настоящее время реализуются застройщиками в Петербурге и в Краснодарском крае, однако вторичного рынка нет, да и с юридической стороны имеется масса вопросов по поводу прав и обязанностей соинвесторов, УК и владельца всей остальной инфраструктуры», - подчеркнула Усенко.

И последний формат апарт-отеля, который наиболее близок к гостиничному продукту – это «гостиница длительного проживания» (extended-stay hotel). В нем ничего не продается, а сдается, как в обычных отелях. Отличие этого формата – срок проживания.

Обычно номера в нем сдаются на продолжительный срок, что очень востребовано в крупнейших мировых финансовых столицах, например, в Нью-Йорке, Париже, Лондоне, где работает множество экспатов.

По сути, они получают малогабаритную «квартиру» с минимальной необходимой инфраструктурой в составе отеля, где можно разместить и семью. Операторам выгоден этот формат, т.к. он предусматривает сокращенный по сравнению с традиционным отелем того же уровня объем площадей общего назначения, а также минимальный объем услуг.

В России подобный формат реализован в Санкт-Петербурге в составе Holiday Inn Московские ворота, однако более широкого распространения эта практика пока тоже не получила.

Выгода для инвесторов

Итак, плюсы апарт-отелей для клиентов очевидны, но так ли они очевидны для инвесторов?

Учитывая то, что основная суть апарт-отелей состоит в том, чтобы сдавать номера в долгосрочную аренду исключается риск недозагрузки. Это проблема является типичной для гостиниц стандартного формата. Кроме того, размещать отель в центре города совершенно не обязательно, что существенно облегчает выбор участка под строительство, а также заметно снижает объем инвестиций.

По словам Даниэля Гупты, окупаемость зависит не от формата гостиницы, а от соответствия формата расположению, спросу и рыночным условиям.

Ну и наконец, так как в апарт-отелях не такой широкий спектр предоставляемых услуг, а также меньший штат сотрудников, снижаются и сопутствующие операционные расходы.

При всех плюсах нельзя исключать и отрицательные стороны, которые могут отпугнуть инвесторов. Апарт-отель требует дополнительных затрат на обстановку номеров: большее количество мебели, более качественная отделка и оснащение бытовой техникой. Также у апарт-отелей более низкие цены по сравнению с гостиницами одного уровня, а, соответственно, и более низкие доходы.

«В России в наших гостиничных проектах мы рассматриваем различные варианты - смотрим, что в конкретном месте будет пользоваться большим спросом, гостиница или апарт-отель. Однозначно говорить, что апарт-отель строить выгоднее, чем полноценную гостиницу, или наоборот нельзя - затраты на содержание отеля сопоставимы с затратами на содержание традиционной гостиницы. Все зависит от расположения, наличия подобных предложений на рынке в данном городе и регионе и т.д», - заявил Даниэль Гупта.

Так какова же сумма инвестиций для открытия апарт-отеля? По словам Майкла Купера, вице-президента IHG, развивающая бренд Staybridge Suites, по стpaтегическому paзвитию в России и на Укpaине, стоимость такого проекта составляет $125 тыс. с номера, плюс расходы на землю и финансовое обслуживание. В целом, получается от $10 млн.

Генеральный директор Amtel Properties Даниэль Гупта говорит, что его компания открывала свой пилотный проект апарт-отеля в Грузии - в первую очередь, в расчете на туристический поток. «Наша гостиница в Тбилиси управляется международной сетью The Ascott под известным за рубежом брендом Citadines. Знакомые с этим брендом гости, выбирают этот отель, т.к. рассчитывают на определенный уровень комфорта и сервиса, что выгодно отличает наш проект от предложений апартаментов в частном секторе», - сказал Гупта.

Артем Бартков