«Москва-Сити» двадцать лет спустя

В этом году исполняется ровно 20 лет с  момента первого упоминания о ММДЦ «Москва-Сити». Одновременно с этим недавно было принято решение о запрете высотного строительства в ЦАО. Комплекс «Москва-Сити» - это целая веха в градостроительной истории столицы. Апогей высотного строительства и масштабности среди всех российских проектов.

Эти сооружения можно назвать своеобразными «Лужковскими высотками» 21 века. Их не может быть много, но они на долгое время останутся узнаваемыми чертами лица города. Пришло время подвести некоторые итоги, проследить историю создания комплекса, развития, высказать перспективы на будущее. Стоит также проанализировать успехи и неудачи, плюсы и минусы этого грандиозного символа новой России. Так что же такое «Москва-Сити»?

Сити: начало

Историю международного делового центра «Москва-Сити» принято исчислять с 1992 года, когда началась подготовка территории для строительства комплекса. Новый деловой центр был призван стать ответом парижскому деловому району La Defense и лондонскому Canary Wharf. За два десятка лет истории ММДЦ из всех заявленных проектов, а их около 20, возведены и эксплуатируются только семь. Это «Башня 2000», «Северная Башня», «Башня на Набережной», «Город Столиц», «Башня Федерация», «АФИМОЛЛ Сити», «Башня Империя», «и торгово-пешеходный мост «Багратион». В 2000 году на рынок вышел первый объект — «Башня 2000».

Лилианна Стоянова, руководитель отдела аналитики рынка офисов и услуг для корпоративных клиентов компании Jones Lang LaSalle говорит о том, что на сегодняшний день в рамках «Москва-Сити» построено почти 800 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, из них чуть менее 500 тыс. кв. м – это офисы (доступны на сегодняшний день около 110 тыс. кв. м). «Сейчас в деловом центре существует 7 727 машиномест, коэффициент парковки - 1/100», - подчеркнула Стоянова.

Планы по строительству в деловом районе анонсировались крайне  амбициозные: предполагалось, что там расположатся штаб-квартиры ведущих компаний, это будет финансовый и политический центр страны. Помимо этого планировалось размещение исполнительной и законодательной власти Правительства столицы, а также строительство высочайшего в Европе небоскрёба – «Башни Россия». На данный момент стало понятно, что не всему из задуманного суждено сбыться. Схема строительства «Башни Россия» перекроена, на данном участке планируется возведение офисного здания, но уже не такого масштабного, также было принято решение отказаться от размещения в деловом центре зданий администрации столицы.

По мнению Клавдии Чистовой, руководителя отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE в России, во многом это связано с транспортным коллапсом вокруг Сити и недостаточным количеством парковочных мест. «Мэр Москвы С. С. Собянин назвал «Москва-Сити»  «главной градостроительной ошибкой». Теперь строительство делового комплекса планируется завершить к концу 2015 года. Тем не менее, деловой центр «Москва-Сити» был и остается достаточно популярным среди арендаторов. Этому способствовало открытие станции метро, улучшение инфраструктуры, также в перспективе по-прежнему планируется завершение строительства транспортного терминала и запуск скоростных поездов до международных аэропортов Шереметьево и Внуково», - заявила эксперт.

Алексей Филимонов, генеральный директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate считает, что выбранное для строительства «Москва Сити» место - удачное. «Только обязательно нужно решить проблему транспортной доступности и обеспечения количества парковочных мест в достаточном количестве по доступным ценам. Покритиковать проект можно за качество и сроки исполнения проекта. На первое повлиял дефицит опыта в реализации подобных проектов. С точки зрения урбанистики, основное внимание было уделено отдельным зданиям, а среда в целом и инфраструктура остались за кадром. На второе - недостаток финансирования»,- подчеркнул эксперт.

Михаил Курнев, генеральный директор Storm Properties также говорит о том, что идея проекта превосходна. «ММДЦ  – это современный эргономичный ингредиент в урбанистическую среду Москвы. Единственный минус – существуют проблемы, связанные с градостроительным планированием, в частности, с планированием транспортной инфраструктуры, что постоянно затрудняет доступ в «Москва-Сити», а также проблемы с недостаточным количеством парковочных мест. С точки зрения архитектуры – это противопоставление новой современной архитектуры классической московской среде», - заявил Михаил Курнев.

В итоге все компетентные специалисты сходятся во мнении, что проект в целом удачен. Однако нехватка опыта отразилась на качестве в исполнении деталей инфорструктурной составляющей ММДЦ. Главной проблемой называют неудачное расположение сооружений и нехватку парковочных мест, что усугубляет и без того сложную транспортную обстановку в районе.

Этот вывод подтверждается словами Павла Яншевского, партнера S.A. Ricci. «Самой большой проблемой «Москва-Сити» была изначально и остается до сих пор катастрофическая нехватка парковок. Возможно, изначально был расчет на то, что люди будут добираться на работу на метро, оставляя личный транспорт на перехватывающих парковках. Однако далеко не каждый готов отказаться от привычного комфорта и пересесть на метро. Несмотря на все сложности с паркингом, я бы оставил его там, где он есть сейчас. По крайней мере, сейчас в него можно добраться как на машине, так и на метро. Сравнивать его с Canary Wharf, например, не правильно, ведь в центре Лондона никто не пользуется личными машинами, а метро там развито значительно лучше», - заключил Яншевский.

Замысел и реальность

Часто и из многих уст звучали заявления о том, что Москву нужно сделать международным деловым центром. Предполагалось, что столица ни в чём не должна уступать другим мегаполисам. ММДЦ должен был стать своеобразным «маяком», освещающим путь в светлое будущее. Так насколько близко к этой цели смогли подойти создатели комплекса? Попробуем сопоставить «Москва-Сити» с некоторыми из других ведущих высотных проектов мира.

Темпы строительства «Москва-Сити» были довольно медленными. Понятно, что многие из индивидуальных проектов были заторможены из-за кризиса. После затяжной предварительной работы все развивалось очень бурно, но из-за кризиса резко остановилось. Нельзя сказать, что сейчас там наблюдается гиперактивность. С другой стороны, и участков под строительство осталось немного. Есть страны со сбалансированной экономикой, например, страны Западной Европы, есть бурно развивающиеся страны, такие как Китай. Возможно, нашу страну можно отнести к такому же феномену, как Китай. У нас происходит рост населения, рост ВВП, но если сравнивать Москву с Шанхаем, то преимущество с точки зрения скорости развития будет не в пользу Москвы.

Михаил Курнев уверен в том, что если посмотреть на Запад, то никакой сбалансированный западный мегаполис так бурно не рос. «Ни Париж, ни Лондон не прирастали с такой силой, как это сейчас происходит в Москве. Мы, как обычно, находимся между Европой и Азией! В свое время Наполеон подошел к границе России и сказал: вот она, страна азиатов. С точки зрения Европы, мы, конечно, азиаты, но на самом деле, мы азиатами еще не стали», - отметил Курнев.

По словам Павла Яншевского, в сравнении с французским деловым центром La Défense, который строился с 1955 года до 1980 (в 2005 году там начато строительство еще одного объекта) и лондонский Docklands, возводившийся 35 лет, «Москва-Сити» не выглядит как долгострой.  «Если сравнивать эти три объекта по составу арендаторов, то они похожи. Во всех случаях арендаторами являются международные корпорации, банковские группы с большим штатом. Согласно статусу офисы компаний должны быть расположены в центре, но, так как требуются огромные площади, небоскреб часто становится единственным приемлемым вариантом. Что касается вакантных площадей, по этому показателю «Москва-Сити» значительно опережает La Défense. В ММДЦ пустует 15% площадей, в La Défense – около 6%. Однако нужно учесть, что «Москва-Сити» сейчас еще активно строится», - отметил эксперт.

По мнению Лилианы Стояновой, если сравнить «Москва-Сити» с другими проектами деловых и финансовых центров, то ставка аренды в «Москва-Сити» одна из самых высоких – 750-1 000 долл. за 1 кв. м.  «Для сравнения – в парижском La Defense – 662 долл., в лондонском Canary Wharf – 648 долл. за 1 кв. м. В то же время в Гонконге – свыше 1,5 тыс. долл. за 1 кв. м. Высока и доля вакантных помещений: в московском деловом центре она составляет 22%, на Манхэттен – 9,8%, в Шанхае – 8,5%, а в Дубаи – 35%», - подчеркнула Стоянова.

Все эти проекты в крупных городах, на первый взгляд, имеют схожие концепции. Однако условия, в которых происходит их реализация, имеют свои отличительные особенности. Отсюда и разные методы решения одних и тех же проблем, разные подходы к эксплуатации и развитию. Россия, как уже говорилось, находится на пересечении цивилизаций, а это значит, что в «Москва-Сити» пресеклись азиатские и европейские тенденции, создавая уникальный местный опыт.

ММДЦ в разрезе

Как и в любом целом, состоящем из частей, в ММДЦ есть более удачные проекты, а есть и менее. У каждого объекта прослеживается своя история, архитектурные особенности, профиль эксплуатации, степень  рентабельности, и.т.д.

По мнению Алексея Филимонова, наиболее удачны: «Башня Эволюция», «Башня на набережной», «Город столиц».

Михаил Курнев тоже дал свою оценку отдельным объектам ММДЦ. «Однозначно, мне больше всех нравится «Город Столиц». Прежде всего, это проект, созданный первоклассными западными архитекторами – американское бюро NBBJ. Это компания, которая помимо внешней привлекательности зданий и интересных идей, очень прагматично и грамотно создает эффективные планировки с наименьшим коэффициентом потерь. Это мировые эксперты по строительству небоскребов. В «Городе Столиц» формат здания, а также поэтажные планировки подходят как для апартаментов, так и для офисов. Обычно всем этим занимаются проектировщики, которые понимают, где что логичнее разместить, каким образом отдельные части целого будут друг друга дополнять. В сравнении с «Городом Столиц», башня Федерация – очень амбициозный, но крайне не эффективный объект, коэффициент потери площадей – очень высокий. Башню Федерации, насколько я понимаю, проектировали российские проектировщики, для которых такой тип проекта стал первым. Однако результат, за исключением нескольких моментов, неплохой», - добавил специалист.

Павел Яншевский отмечает, что пока только два объекта живут полноценной жизнью в «Москва-Сити» и не имеют проблем – Башня на Набережной и «Город Столиц».

Многие эксперты считают МФК «Город Столиц» лучшим объектом в рамках ММДЦ. Комплекс заслужил целый ряд профессиональных наград. К успеху МФК «Город Столиц» привел целый ряд факторов, но на первое место можно поставить понятную и продуманную концепцию проекта. В МФК «Город Столиц» первое и принципиальное решение было четко разделить основные функциональные зоны комплекса: жилую, офисную и торговую. Они разделены как визуально – жилые апартаменты с отделкой в башнях Москва и Санкт-Петербург, бизнес-центр в основании башен и торгово-развлекательный комплекс с атриумом пространстве, так и с точки зрения инженерных систем - это отдельные выходы с парковки для разных групп пользователей.

По словам Валентины Станововой, первого вице-президента Capital Group, в связи с тем, что опыта небоскребостроения на тот момент у московских девелоперов не было, к участию в реализации комплекса мы привлекли высокопрофессиональную международную команду - инжиниринговую компанию OVE ARUP (Великобритания) и архитектурное бюро NBBJ (США). «В качестве основной архитектурной идеи мы остановились на основах русского конструктивизма. Фасады нашего комплекса с узнаваемыми изломами уже давно стали визитной карточкой современной Москвы. Некоторое время назад мы вывели на рынок новую услугу аренды элитных апартаментов, в рамках которой предоставляем собственникам и потенциальным арендаторам апартаментов полный комплекс сервисов по управлению недвижимостью. В ближайшее время популярность данной услуги будет расти: недавнее решение московских властей по ограничению высотности новых зданий спровоцирует резкий спад объемов предложения апартаментов, что, безусловно, создаст все условия для роста спроса в этом сегменте. В перспективе апартаменты, предназначенные для сдачи в аренду, сформируют отдельный пласт предложения на рынке», - подчеркнула эксперт.

Можно сказать, что этот проект стал первым, полноценно реализованным многофункциональным комплексом на территории Москва-Сити.

Строительство комплекса не завершено, на территории ММДЦ планируется возведение ещё нескольких новых и интересных проектов. Об одном из них нам рассказала представитель застройщика -  группы компаний «Ташир».

По словам Светланы Чудновской, есть проекты, который любой уважающий себя девелопер должен иметь – обычно это крупные инфраструктурные проекты и площадки в значимых городских местах. При этом проекты, подобные нашему МФК с зимним садом и гостиницей и бизнес-центром, нужны не столько для престижа, сколько, что называется, «на перспективу». Но окупаемость проекта здесь, конечно, ниже. Отбить инвестиции в 100 миллионов долларов, направленные на торговый центр где-нибудь на трассе, можно в худшем случае уже на четвертый год. В "Москва-Сити" речь идет о семи- или десятилетней окупаемости. Однако этот проект показался нам интересным, потому что он связан атриумной зоной с торгово-развлекательным комплексом «АФИ Молл». CityPoint– это 76 тысяч метров, из которых 50 тысяч "квадратов" приходится на гостиницу на 400 мест с большим атриумом. Оператором гостиничного комплекса станет «Novotel». Оставшиеся 27 тысяч квадратных метров – мы отделили под Бизнес центр А класса. Осенью будет открытие и запуск проекта, а пока там идет отделка. До этого в гостиницах мы работали разве что в регионах. В Москве у нас была только гостиница на Дмитровском шоссе», - подчеркнула Чудновская.

Взгляд в будущее

Двадцать лет прошло с начала планирования этого невероятно сложного проекта. Многое изменилось в судьбе комплекса и ещё будет меняться. Коньюктура вещь крайне подвижная, особенно в последние годы. От различных экономических, политических, социальных и других факторов зависит и будущее «Москва-Сити». Так каким же оно видится? Несмотря на ряд проблем, а именно, незавершенное строительство вокруг функционирующих комплексов, нехватка парковочных мест, деловой центр является успешным проектом. «Москва-Сити» стал знаковым районом, здесь находятся одни из самых лучших зданий Москвы. Офисы крупнейших международных компаний также расположены в зданиях Сити. После окончания строительства интерес к «Москва-Сити», как к центру деловой активности только возрастет. Прямое подтверждение этому: опыт деловых районов La Defense и Canary Wharf.

Клавдия Чистова уверена в том, что, несмотря на то, что строительство на территории этих комплексов все еще продолжается, интерес со стороны арендаторов не уменьшается. «По состоянию на конец 2011 года уровень вакантных площадей в деловых районах La Defense и Canary Wharf составляет порядка 7%. Основные арендаторы в офисных зданиях La Defense и Canary Wharf – это крупные международные банки и консалтинговые компании», -  подчеркнула Чистова.

Алексей Филимонов считает, что если ситуация на внешних рынках не ухудшится, реализация проекта завершится в течение пяти лет. Рентабельность «Москва Сити» будет средней. «Инфраструктурная нагрузка возрастет, т.к. она не рассчитана на такой объем коммерческих площадей. Данную проблему придется решать путем строительства дополнительных развязок», - заявляет Филимонов. 

По словам Михаила Курнева, поскольку территории больше нет, то будущее – это практически настоящее. «Неплохо было бы, чтобы на территории «Москва-Сити» создавалась какая-то активность, но, к сожалению, этого городским планированием не достигнешь. Надо посмотреть, как все-таки потребитель к этому отнесется. Но поскольку сейчас происходит децентрализация Москвы, то, чем ближе объект находится к центру, тем более престижным он будет становиться. Мне кажется, что «Москва-Сити» сохранит статус престижности по сравнению с другими объектами еще долгое время. И со временем престиж «Москва-Сити» будет расти – по мере того, как последние объекты будут вводиться в эксплуатацию, и городская среда сформируется окончательно», - подчёркивают в компании.

«Москва-Сити» вырос за 20 лет на 80% (с момента появления идеи), поэтому пройдут еще большие промежутки времени, в течение которых престиж объекта будет расти. К примеру, через 5 лет это будет более интересное место, чем сейчас. Это будет происходить из-за децентрализации Москвы, повышения престижности всех объектов, расположенных ближе к центру, сокращения свободных мест для застройки и снижения вакантных площадей.

Павел Яншевский прогнозирует, что строить Сити будут еще лет 5-7, столько времени нужно, чтобы завершить все проекты и объединить территории. «Если будут сложности в экономике, то и все 10. Надеюсь, что в 2022 там точно будет все готово и достроено. Рентабельность в Сити ниже, чем в целом по рынку, из-за более высокой себестоимости проектов, но зато размер проектов выше», - добавляет он.

До конца 2013 года ожидается завершение следующих объектов в рамках «Москва-Сити»: Меркурий Сити, CityPoint, Башня Федерация (Восток), Башня Евразия, а к 2015 году планируется полное завершение ММДЦ. Так, до 2015 года в рамках «Москва-Сити» запланировано строительство 1,4 млн кв. м коммерческой недвижимости, из которых на офисы приходится почти 1 млн кв. м.

«Москва-Сити» сложный проект с долгой и запутанной судьбой. Однако большинство экспертов всё же позитивно видят будущее ММДЦ. Не смотря ни на что, этот комплекс является крупнейшим достижением архитектурной, финансовой и инфраструктурной мысли современной России.

Завершение эпохи

Вместе с завершением, строительства ММДЦ, завершается и период увлеченности идеей застроить центр столицы высотными современными зданиями. Такое строительство неизбежно для любого мегаполиса, будь то Нью-Йорк, Лондон, Париж или Москва. На данный момент уже принято постановление о запрете возведения подобных зданий в ЦАО. Решение Московского правительства об ограничении высотного строительства в центре города кажется абсолютно логичным. Высотное строительство может и должно развиваться за пределами исторического центра. Однако накоплен бесценный опыт, который может и должен использоваться при строительстве масштабных объектов в других районах Москвы.

Также считает и Михаил Курнев. «Высотное строительство – феномен сам по себе. Запад пережил эту болезнь небоскребами много лет назад. Сейчас небоскребы существуют как два типа объектов. Первый тип - как исторические здания, к которым относится Эмпайр Стэйт Билдинг (Empire State Building) расположенный в Нью-Йорке на острове Манхэттен. Небоскреб, построенный в начале XX века, навсегда останется одним из самых известных зданий в мире. Второй тип – как необходимость, из-за нехватки территории. В России этой проблемы нет», - отметил Курнев.

В нашей стране горизонтальное перемещение всегда проще вертикального. К тому же, в некотором смысле история за нас уже все решила. Такие города, как Лондон, Париж, Вена и др. не изменятся никогда. И Москва, видимо, тоже. При самых радикальных планах и градостроительных амбициях, чиновники Москвы будут вынуждены соблюдать те социально-исторические требования, которые столица имеет сейчас, и за эти рамки будет очень сложно выходить.  Среднеэтажка – это будущее Москвы

Сергей Михайлов