Не берегись автомобиля!

Россия переживает настоящий автомобильный бум. Даже до кризиса автомобили не покупались столь активно. Так, по данным комитета автопроизводителей Ассоциации европейского бизнеса (АЕБ), июль 2012 года стал лучшим по объему продаж в истории российского рынка (по сравнению с аналогичными периодами прошлых лет). В этот традиционно не самый активный месяц было продано более 200 тысяч новых легковых и легких коммерческих автомобилей. В целом с начала года авторынок вырос на 14% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Однако для поддержания такой бойкой торговли необходимо обеспечивать рынок необходимым количеством автодилерских центров соответствующего качества. Между тем, уже при выборе помещения дилеры сталкиваются с рядом проблем. Многие из них связаны с весьма распространенными на этом рынке страхами, не всегда обоснованными.

Боязнь конкурентов

Если поспрашивать представителей автодилеров о самой большой проблеме, связанной с поиском недвижимости под дилерский центр, многие из них (если не большинство) будут жаловаться на то, что их буквально «селят на одно поле» с конкурентами. Действительно, по разным причинам – будь то выгодное расположение относительно транспортных магистралей и «проходимость», необходимость соответствовать требованиям законодательства по размещению таких помещений, возможность или невозможность приобрести землю в определенном месте – автосалоны и дилерские центры зачастую «кучкуются» на небольшом расстоянии друг от друга.

Но является ли это поводом для панического страха перед конкурентами? Приведу один пример. Моя знакомая выбирала машину и по картинкам/описанию буквально «влюбилась» в Citroen DS4. В автосалон она ехала с четким намерением купить машину, если она ей понравится во время тест-драйва. Тест-драйв автомобиль прошел на отлично. Но рядом оказался дилерский центр Skoda, а раз он так близко, то почему бы и не зайти? В итоге, просмотрев модельный ряд чешской марки и проведя еще один незапланированный тест-драйв, моя знакомая поняла, что влюбленность в красивого резвого француза – это хорошо, но крепкие и долгие отношения лучше строить с автомобилем, который полностью подходит по характеру и отвечает целям. А цель была – купить автомобиль для семьи, удобный для поездок за город, в том числе зимой. В итоге выбор пал на полноприводный кроссовер Skoda Yeti.

Конечно, в данном случае Citroen проиграл. Зато Skoda от такого соседства выиграла. А в следующий раз все может произойти наоборот: после знакомства с надежными, но суховатыми чехами, человек может зайти в соседний салон и не устоять перед соблазном обзавестись ярким и стильным французским автомобилем.

То есть конкуренция в этом случае приводит к некому симбиозу. И с этой точки зрения насыщенные разными марками и дилерскими центрами места являются очень привлекательными не только для покупателей, но и для самих дилеров. Если покупатель еще не точно определился с выбором автомобиля, он скорее поедет именно в такое место, где выбор максимально широк. А значит, у дилера больше шансов, что клиент к нему в принципе приедет, увидит и «зацепится», в то время как стоящий в гордом одиночестве дилерский центр будет долго ждать своего покупателя, который на 100% уверен в выборе.

Эту истину осознала, например, компания Major Auto, построившая еще в 2007 году большую автодеревню на десяток марок. Правда, все они входят в дилерскую сеть компании, но само осознание идеи большого выбора в одном месте было еще тогда. В объединении на одной территории автосалонов разных дилеров тоже нет ничего страшного. Конкуренция – конкуренцией, но на рынке лучше искать друзей, а не врагов. К тому же на этом можно не только привлечь новых клиентов, но и заработать Например, если у автомобильного холдинга есть собственный девелопер, строительство автосалонов для продажи или сдачи в аренду другим дилерам может стать дополнительной статьей дохода.

Страх перед арендой

Еще одна распространенная среди дилеров фобия – страх перед арендой. Многие дилеры предпочитают владеть дилерским центром, а не снимать. В целом такое опасение можно понять, ведь этот бизнес весьма специфичный и непростой для организации, поэтому переезд будет проблематичен, если арендодатель вдруг решит распрощаться с арендатором.

Если взглянуть на это с другой стороны, арендодателями являются профессиональные игроки рынка. Это не квартиру снять у бабушки, у которой семь пятниц на неделе. Более того, надежность даже выше, чем на рынке коммерческой недвижимости в целом. Рынок недвижимости под дилерские центры очень узкий, все друг друга знают, поэтому если арендодатель некрасиво распрощался с арендатором, найти нового для него будет очень трудно. Так что проблема отчасти надуманная, и не все так страшно, как может показаться на первый взгляд.

К слову, спрос на аренду есть. В «ГЕМА Инвест», например, обращается в среднем 4-6 компаний за неделю, желающих арендовать дилерский центр. Ставки аренды на автотехцентры существенно разнятся в зависимости от качества площадей и местоположения. К примеру, помещение непрофильного назначения низкого качества на окраине Москвы или в Московской области (на федеральной трассе) будет оценено в 150-180 долларов в год за 1 кв.м. Помещение высокого качества недалеко от центра Москвы может стоить до 800 долларов за 1 кв.м. в год. Средняя цена на рынке – 300-350 долларов за 1 кв.м в год.

Не «попасть» под требования

Автодилерские помещения – это специфичный продукт с точки зрения девелопмента. Автопроизводители предъявляют серьезные требования к помещениям, которые могут касаться как деталей, например, размещения логотипов и вывесок, так и всего проекта дилерского центра (от внешнего дизайна до мебели). А отсюда уже и опасения дилеров в эти требования, что называется, не вписаться. Поэтому зачастую они предпочитают строить с нуля центр, полностью «заточенный» под определенную марку.

Тем не менее, построить некий универсальный дилерский центр все же реально. Единственное, что нужно жестко планировать при строительстве – будет ли это автоцентр для грузовых или для легковых автомобилей. От этого зависит конструктив здания, высота потолков, нагрузка на пол и соотношение площадей сервиса и шоу-рум, а также резерв площади земельного участка рядом со зданием. Далее, если при проектировании заложить качественную инженерную начинку, то можно создать универсальную «коробку», а адаптировать его под требования автопроизводителя – оформить входную группу, фасады и интерьер салона – не составит большого труда.

Правда, для выработки таких универсальных решений необходимо хорошо знать требования автомобильных брендов к базовому конструктиву зданий, понимать общие критерии и иметь соответствующий опыт. Например, одна из крупнейших международных консалтинговых фирм Cushman & Wakefield выделяет такие обязательные требования: площадь автосалона от 400 кв.м с шоу-румом как минимум 250 кв.м (остальное – офисные и административные помещения). Если речь идет о дилерском центре, а не о простом автосалоне, в нем обязательно должен быть также автосервис, а значит, общая площадь увеличивается примерно до 700 кв.м.

Таким образом, девелоперы/застройщики могут применять различные подходы. Можно строить центр под конкретного заказчика, не опасаясь проблем со сбытом. Однако универсальные решения тоже есть, просто придется потратить больше времени на «разведку» и прощупывание почвы. Зато в будущем можно сдавать этот центр в аренду и не бояться потерять арендатора, ведь такой универсальный дилерский центр можно будет адаптировать под другую марку.

Подведу итог. Дилерские центры, автосалоны – это специфический сегмент торговой недвижимости и специализируются на нем очень немногие компании – не наберется и десяти. На самом деле, в этой области не больше сложностей, чем в других сферах девелопмента, но, как всегда, нужен опыт и практика. Поэтому порой складывается впечатление, что найти или даже построить под себя полностью подходящее помещение, с правильным расположением - практически невозможно. Однако большинство подобных опасений, весьма распространенных среди дилеров, могут быть развеяны профессиональной работой девелопера со стажем.

Елена Семенихина, директор по развитию «ГЕМА Инвест»