Редевелопмент торговых центров [Практикум]

Самым старым человеком на Земле на данный момент является бразилец Хосе Коэльо де Соуза. В 2012 г. ему исполнилось 128 лет. Среди торговых центров рекордсменом по возрасту считается Country Club Plaza в г. Канзас, шт. Миссури, США. В 2012 г. он отметил юбилей - 90 лет, и именно его эксперты рынка считают первым торговым центром.

Однако, это рекорды. В среднем же, продолжительность жизни человека составляет 60-80 лет. Жизненный цикл торгового центра – 5-15 лет, а в некоторых случаях и того меньше. Но, в отличие от людей и животных, жизнь торговых центров можно продлить. И имя этой «пилюле бессмертия» - редевелопмент.

Последнее время в России все чаще можно слышать о редевелопменте торговых центров, и в этом нет ничего удивительного. Первые профессиональные торговые объекты как раз подходят к критическому возрасту 10-15 лет. Пришло время внимательно взглянуть на бизнес: действительно ли он приносит максимальный и стабильный доход? Не пора ли обновить интерьер? Пересмотреть концепцию торгового центра в соответствии с реалиями сегодняшнего дня? Надо ли привлечь новых интересных арендаторов? К сожалению, многие проекты, построенные в начале 2000-х гг., морально устарели. Для таких торговых центров несбалансированная концепция размещения арендаторов или ее отсутствие могут быть критичными, а возросшая конкуренция на рынке делает необходимость перемен еще более очевидной.

У термина «редевелопмент» достаточно широкие границы: этим словом игроки рынка обозначают и косметический ремонт (некоторые на западный манер называют его фэйс-лифтингом), и полную переработку проекта со сносом старого здания и возведения на его месте нового.

В целом, когда мы говорим о редевелопменте торговых центров, то подразумеваем один из следующих видов работ:

1. Косметический ремонт

2. Реконцепция

3. Реконструкция

4. Снос здания с последующим строительством нового объекта.

Насколько часто встречается первый тип, настолько же редко мы сталкиваемся с последним. Торговый центр «Капитолий» на Ярцевской улице в Москве является чуть ли не единственным примером редевелопмента, включающего снос существующего торгового центра. На месте снесенного летом 2011 г. торгового центра, площадью 8 200 кв. м GLA, компания ENKA ведет строительство многофункционального центра площадью 245 000 кв. м. Торговый центр займет 59 000 кв. м (GLA), открытие планируется в IV квартале 2014 г.

Реконцепция торгового центра все чаще встречается в рыночной практике. Как правило, под этим термином понимают смену формата торгового центра, изменение его позиционирования, смену пула арендаторов в соответствии с новой концепцией центра. В России уже немало примеров реконцепции торговых центров. Особенно актуальна проблема обновления торговых центров в городах с высоким уровнем конкуренции. В Москве через процесс реконцепции прошли более 20% торговых центров: «Охотный ряд», «Атриум», «Европарк», «Дружба», «Семеновский», Brand City (бывший ТЦ «Вэймарт»), ЦУМ, ГУМ, «Смоленский Пассаж», «Фестиваль» на пр. Вернадского, «РИО» на Дмитровском ш., торговые центр сети «Капитолий» и другие. В регионах наибольшее число проектов, прошедших процесс реконцепции, сосредоточено в Санкт-Петербурге («Лондон Молл» («Феличита»), «Академ Парк», МФК «Толстой Сквер») и Екатеринбурге («Екатерининский», «Кит», «Гринго»).

Необходимо отметить, что реконцепция часто идет рука об руку с реконструкцией, которая включает изменение площади торгового центра (за счет надстройки дополнительных этажей, строительства дополнительных зданий), замену конструктивных элементов здания, замену инженерных систем, установку или замену вертикальных коммуникаций (лифтов, эскалаторов и т.п.) и другие работы, связанные с изменением конструктива здания.

Реконцепция/реконструкция, как правило, проходит по одному из нескольких сценариев:

1. Смена формата. Как правило, эту стратегию применяют не очень часто. Она оправдывает себя в случае, если классический торговый центр не может сгенерировать необходимый поток, например, вследствие высокой конкуренции и неудачного расположения. На российском рынке есть примеры перевода торгового центра как из классического формата в специализированный, так и наоборот. Наиболее ярким примером на московском рынке является реконцепция ТЦ «Вэймарт». Сильная конкуренция со стороны ТРЦ «Вегас» подтолкнула девелоперов к преобразованию торгового центра классического формата в аутлет Brand City.

2. Смена ценового сегмента. Данная стратегия – еще одна возможность уйти от прямой конкуренции. При смене пула арендаторов в сторону того или иного ценового сегмента, торговый центр обретает новую аудиторию. Последовать данной стратегии решили девелоперы ТЦ «Охотный ряд» (Москва), ТРЦ «Атриум» (Москва), ТЦ «Шереметьевский» (Москва). Если в первом случае торговый центр перешел в более демократичный сегмент mass-market, то в остальных примерах торговые центры сменили состав арендаторов в сторону более дорогих брендов.

3. Изменение масштаба проекта. Как правило, происходит за счет увеличения площади торгового центра. Строительство новых очередей позволяет девелоперам привлечь в проект новых якорных арендаторов, оптимизировать пространство в существующем здании, увеличить функционал торговых центров. Достаточно часто на дополнительные площади привлекаются операторы таких профилей, как кинотеатр, DIY, мебельный центр и др. За счет размещения специализированных магазинов (особенно крупных) увеличивается зона охвата торгового центра, что способствует привлечению новых покупателей. В качестве примера можно привести торговый центр «Семеновский» в Москве. Первые семь лет работы (с 1997 г. по 2005 г.) он функционировал как небольшой универмаг (его торговая площадь составляла всего 7 000 кв. м). Расположение рядом с метро обеспечивало торговому центру хорошую посещаемость. Усиление конкуренции на рынке, а также успешность существующего универмага подтолкнули девелоперов к мысли о развитии проекта, и в 2005-2007 гг. центр был реконструирован. Общая площадь увеличилась до 41 000 кв. м, торговая - до 23 000 кв. м. В проект была добавлена развлекательная составляющая – пятизальный кинотеатр «Кронверк-Синема».

4. Смена арендаторов (реброкеридж). Наверное, наиболее часто встречающийся вид реконцепции. Сильный пул арендаторов является одним из самых важных составляющих успеха любого торгового центра. Поэтому, когда посещаемость торгового центра падает, в первую очередь девелоперы думают о привлечении новых сильных брендов. Якорные и мини-якорные арендаторы могут оказать самое существенное влияние на успех проекта. За время реконцепции в 2006 г. торговый центр «Европарк» (Москва) пережил замену нескольких якорей. Появились гипермаркет «Ашан», магазин бытовой техники MediaMarkt, на минус первом этаже расположился супермаркет товаров для дома «Санта Хаус». Кроме того, была увеличена развлекательная зона, изменена планировка центра. В итоге преобразований посещаемость «Европарка» увеличилась в несколько раз.

В целом, стратегии редевелопмента могут комбинироваться между собой, и их набор в каждом случае индивидуален. Факторов, влияющих на выбор той или иной стратегии, много: уровень конкуренции, расположение ТЦ, существующий состав арендаторов, физические характеристики здания, финансовые возможности девелопера. Так как местоположение торгового центра и уровень конкуренции являются ключевыми факторами, в зависимости от их значений, можно сделать следующую матрицу стратегий:

Процесс редевелопмента торговых центров очень непрост и требует тщательного анализа информации не только по самому объекту, но и по рынку в целом. Необходимо быть в курсе новых проектов и динамики их реализации, надо знать последние тренды по планированию торгового пространства, планы развития ритейлеров и их требования к размещению. Именно поэтому девелоперы часто работают в тандеме с консультантами. Команде Colliers International не раз приходилось заниматься проектами реконцепции торговых центров.

В частности, компания Colliers International работала над реконцепцией торгового центра «Екатерининский» в Екатеринбурге.

Торговый центр был открыт в 2002 г. Основными «магнитами» для ТЦ были большая развлекательная зона и аквапарк – единственный в регионе. Сейчас ситуация в городе меняется. Уровень конкуренции быстро растет, в ближайшие два-три года к открытию анонсированы несколько крупных проектов. Моральное устаревание торгового центра (непрофессиональная концепция, несбалансированный пул арендаторов, непривлекательные на сегодняшний день бренды) не позволяет ему успешно конкурировать с новыми проектами. Поэтому собственниками «Екатерининского» было принято решение о реконцепции торгового центра. Основными целями реконцепции были определены: увеличение конкурентоспособности проекта, увеличение и стабилизация на необходимом уровне денежного потока, повышение капитализации проекта.

В качестве основных стратегий развития было решено увеличить площадь торгового центра и усилить пул арендаторов. Общую площадь предлагалось увеличить с 52 000 кв. м до 140 000 кв. м, арендопригодную - с 28 000 кв. м до 82 000 кв. м. Основной задачей по арендаторам было привлечь сильный международный бренд в качестве продуктового якоря, а в качестве операторов торговой галереи привлечь ключевых федеральных ритейлеров, развивающих ведущие мировые бренды одежды и обуви. Планируется развитие развлекательной зоны. В центре было предложено разместить центр театрального искусства «Фестиваль-театр». Рядом с ТРЦ будет располагаться открытая рекреационная зона на берегу р. Исеть. В парке отдыха и развлечений под открытым небом разместятся парк аттракционов, детский центр развлечений, оборудованная площадка для пикника, искусственные водоемы, спортивный парк велосипедных дорожек.

Еще одним проектом, реконцепцией которого занималась компания Colliers International, стал ТРЦ «Академ Парк» в Санкт-Петербурге (бывший ТЦ «Грэйт»).

Изначально ТРЦ «Академ Парк» был мебельным центром «Грэйт». Хорошее местоположение – рядом с метро – и относительно низкий уровень конкуренции определили стратегию реконцепции. Было принято решение перевести торговый центр в формат классического (обычно происходит наоборот – классический торговый центр переделывают в специализированный).

В результате реконструкции был надстроен этаж, изменены внутренние планировочные решения, произведена заменена устаревших инженерных систем, установлено современное освещение, эскалаторы, лифты. Общая площадь объекта увеличилась на 10%, а арендопригодная - за счет более эффективного использования площадей - на 30%.

Была произведена смена арендаторов (состав изменился на 95%), В проект привлечены известные бренды (супермаркет «Перекресток», магазин бытовой техники «М.Видео», универмаг детской одежды «Лукоморье», магазины Lindex, Mothercare, INCITY, Camaieau, Befree, Finn Flare, Celio, Adidas, Reebok, Carlo Pazolini, ECCO, Chester, «Рив Гош»), а также появилась развлекательная составляющая – кинотеатр («Кронверк-Синема») и детский развлекательный центр. За счет проведенных изменений, чистый доход торгового центра увеличился в три раза: с $4 млн в год до $12 млн.

На быстроразвивающемся рынке торговой недвижимости, к которым относится российский, редевелопмент становится неизбежностью для каждого собственника. Основная задача – вовремя заметить необходимость перемен, правильно оценить все «вызовы» рынка, и путем реноваций продлить жизнь проекту. Главное, не останавливаться на достигнутом, ведь как сказал Аристотель: «Жизнь требует движения».

Галина Малиборская