Окольцованный ритейл

Москва – это сердце и центр нашей страны, а центральная и самая известная артерия Москвы – это садовое кольцо. Самая дорогая и престижная недвижимость России сосредоточенна внутри этой исторической территории. Люди стремятся жить и работать здесь, считая это верхом показателя успешности жизни. Но так ли уж удобно жить и просто находится рядовому человеку внутри этого так многими желаемого даже более чем обручального кольца? Давно замечено, что в исторических районах столицы, часто, можно долгое время отчаянно кружить, не найдя достойного места, чтобы закупиться обыкновенными продуктами питания и бытовыми вещами первой необходимости. А найдя торговую точку, можно неприятно удивиться уровнем цен на ассортимент. А между тем, в центре города работает и живёт огромное количество людей, учитывая маятниковую систему миграции населения. Поэтому мы решили разобрать вопрос того, как выглядит продуктовый ритейл внутри данной зоны и куда движется его развитие?

В поисках хлеба и молока

Обеспеченность продуктовым магазинами в районе Садового кольца крайне низка. Доступные площади подходят лишь для размещения минимаркетов. Уровень качества в данной локации поддерживается сетевыми операторами, работающими в формате мини- и супермаркетов. В связи с отсутствием необходимых площадей для размещения сетевых операторов, предпочитающих открывать супер- и гипермаркеты от 2500 кв.м, здесь регулярно открываются небольшие магазины несетевых собственников, что приводит к существенному снижению качественных показателей продуктового ритейла. На территории Москвы, ограниченной Садовым кольцом, функционирует около 200 продуктовых магазинов различного формата: супермаркеты, магазины «шаговой» доступности, гастрономические бутики, монопродуктовые магазины (мясо, специи, булочные-кондитерские и т.д.). Наибольшая концентрация продуктовых магазинов наблюдается в Арбатских переулках, а также вдоль крупных улиц Центрального административного округа – Тверской, Якиманки, улиц Бульварного кольца. Можно отметить, что, как правило, несетевые операторы часто открывают продуктовые магазины на внутриквартальных территориях, в то время как сетевые концепции развиваются вдоль торговых коридоров или значимых городских улиц.

По словам Виктории Камлюк, директора направления стрит-ритейл компании Knight Frank, на долю сетевых операторов приходится не более 35% продуктовых магазинов, расположенных внутри Садового кольца. «Как правило, несетевые продуктовые магазины открываются индивидуальными предпринимателями. Ассортимент в подобных магазинах представлен товарами импульсивного спроса (сигареты, напитки, хлебобулочные изделия, алкогольные напитки и другие). Интересно отметить, что соотношение сетевых и несетевых продуктовых операторов внутри Бульварного кольца и на территории между Бульварным и Садовым кольцами практически одинаково. Среди крупных сетевых продуктовых операторов, работающих в центре столицы, можно выделить «Азбуку вкуса», «Бахетле», «Глобус Гурмэ», «Алые паруса», Billa, «Зеленый перекресток», магазины дискаунтера «Дикси», магазины «шаговой» доступности «Магнолия», гастрономические бутики Hediard и т.д. Можно отметить, что для продуктового сегмента в пределах Садового кольца характерно преобладание сетевых супермаркетов категории «премиум» и «выше среднего», в то время как сетевые концепции для потребителей среднего класса пока еще недостаточно представлены на данном локальном рынке», - отметила эксперт.

Стоит заметить, что интересной особенностью формирования локального рынка является тот факт, что сетевые арендаторы больших форматов разрабатывают специальную концепцию для центрально расположенных помещений маленького метража. Обусловлено это тем, что ежедневная потребительская корзина формируется в магазинах «у дома», что бы далеко не ездить, и тем, что не всегда есть возможность разместить крупный формат в центре города.

Супермаркет, но не более

Не является секретом тот факт, что в центре Москвы и других крупных российских и европейских городов не размещены торговые объекты формата продуктовых гипермаркетов. На данный момент также не слишком развит и формат  дискаунтеров. Как правило, сетевые ретейлеры делают акцент на развитии концепции, направленной на жителей близлежащих жилых домов и различные категории посетителей центральной части города: бизнес-аудиторию, приезжих и туристов, отдыхающую молодежь и т.д. В большинстве сетевых магазинов, расположенных в пределах Садового кольца, открыты кулинарии либо отделы, где продаются готовые продукты. Стоит подчеркнуть, что в последнее время, стали появляться заведения формата «take-away», представляющие собой нечто среднее между кафе и магазином готовой еды. Популярными становятся концепции магазинов, специализирующихся на продаже одной категории продуктов: мясо («Первый мясной»), колбасы, молочные продукты («Избенка»), кондитерские изделия и выпечка («У Палыча») и т.д. По-прежнему в пределах Садового кольца предпочитают открываться так называемые «фирменные магазины» производителей продуктов (например, кондитерских компаний «Сладко», «Метрополь», «Коркунов»).

По мнению Марины Марковой, партнера, ведущего консультанта компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ, поскольку в центре города присутствует дефицит торговых площадей большого формата, подходящих под супермаркет, есть смысл размещать по большей части формат 500-800 кв.м. и экспресс формат.

Светлана Ярова, начальник отдела стрит-ритейла компании Jones Lang LaSalle, говорит о том, что наиболее востребованы в центре Москвы простые, моноформатные магазины, специализирующиеся на определенном продукте. «Здесь главное – продавать товар очень высокого качества: если вы торгуете молочной продукцией, то она должна быть лучшей, хлеб – самым свежим и так далее, - причем совершенно необязательно это должно стоить дорого. Следует учесть, что в ЦАО живет много экспатов, а также людей с высоким достатком, которые много путешествуют. Они обращают очень большое внимание на качество продукта, на страну-производителя (происхождение товара должно соответствовать сезонности). Такие специализированные форматы требуют совсем небольшие помещения – площадью до 300 кв. м, на 300-600 кв. м вы уже можете разместить convenience store,  на большем объеме – супермаркет», - добавила специалист.

Центральные проблемы

Не всё так просто и процедурами, связанными с созданием точек ритейла в центре Москвы и их последующей эксплуатацией. В пределах Садового кольца крайне сложно подобрать помещения для супермаркета. Как правило, застройка центральных улиц, сформировавшаяся задолго до появления современных сетевых продуктовых концепций, не позволяет размещать на первых этажах зданий полноценные супермаркеты или городские гипермаркеты. В большинстве случаев помещения центральной Москвы обладают ограниченной функциональной нагрузкой: некачественные витрины, частая сетка колонн, недостаточная высота потолков, несоответствие уровня тротуара и уровня входной группы (требуется организация лестницы), все это не позволяет привлечь в качестве арендатора крупного сетевого продуктового оператора. Также запрет на парковку, и высокий пешеходный трафик могут негативно отразиться на работе продуктовых магазинов премиум-сегмента. В то время как обороты супермаркетов для покупателей «среднего класса» или магазинов «шаговой» доступности могут возрасти. Также магазины в центральных районах отличает то, что в них гораздо чаще расплачиваются пластиковой картой – даже в самых небольших торговых точках, и это естественно стоит учитывать при организации работы объектов торговли.

Алексей Филимонов, генеральный директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, отмечает, что еще одна сложность заключается в отсутствии достаточного количества жителей. Жилая застройка представлена здесь преимущественно малоэтажными домами. «В основном же окружение составляют офисные здания, поэтому покупательская активность проявляется в вечерние часы и выходные дни.  Преимуществом, тем не менее, является высокая покупательская способность жителей. Появление новых площадок в районе Садового кольца маловероятно. Скорее всего, открытие новых магазинов здесь будет происходить за счет ротации основных игроков и смены несетевых собственников», - добавил Филимонов.

Роман Амелин, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, считает, что одним из наиболее трудных моментов является организация логистики и зоны разгрузки, особенно это актуально для крупных супермаркетов. «Однако с учетом того, что въезд крупногабаритного грузового транспорта в центр Москвы ограничен, поставки зачастую осуществляются с помощью небольших транспортных средств», - подчеркнул эксперт.

В таких магазинах отличаются также и ставки аренды, наряду с показателями доходности и способами её поддержания. Если месторасположение объекта выбрано правильно, то в большинстве случаев, у продуктовых операторов, арендующих помещения в пределах центральной части Москвы, не возникнет сложностей с поддержанием прибыльности магазина.

Светлана Ярова считает, что цена помещений в таких районах не всегда столь высока, как может показаться. «Так, в некоторых децентрализованных локациях – на выходах из метро в спальных районах – ставка будет соответствовать той, что ритейлер платит на второстепенной улице в центре города. К тому же если касаться офисных центров в ЦАО, то там продуктовый магазин может платить невысокую ставку аренды – в случае если собственник БЦ заинтересован в таком арендаторе», - заключила специалист.

По мнению  Максима Палта, аналитика отдела исследований рынка CBRE, средние ставки аренды внутри Садового кольца существенно отличаются в зависимости от популярности торгового коридора и находятся в диапазоне от $1 500 – $2 000  ( улицы Никольская, Мясницкая, Покровка) до $ 6 000 - $8 000 (Тверская ул.) за 1 кв.м в год. «Эти ставки значительно выше, чем в спальных районах, что естественно отражается на прибыльности супермаркетов.

В итоге стоит вспомнить и то, что продуктовые магазины в центре всегда располагались стихийно. Если говорить об изменениях, которые мы наблюдали, то с начала 2000-х на смену старым гастрономам стали приходить премиальные сетевые ритейлеры, а также симбиозные кулинарные проекты (Лавка братьев Караваевых, Первый Мясной, Мираторг и т.д.), и «фермерские» магазины («Хлеб и Молоко» «Избенка»).

Большинство некачественных магазинов ушли с первых линий домов во дворы, вытесненные сетевыми проектами или ритейлерами другого профиля. Сейчас можно наблюдать медленную, но верную  тенденцию по возвращению продуктовых магазинов в ЦАО. Это связано со сносом палаток в центре города: после старта кампании, инициированной городскими властями, food-ритейлеры стали активно искать и арендовать помещения внутри Садового кольца. Большой потенциал развития у экспресс-формата. Однако поскольку из-за высоких арендных ставок и ограниченности предложения продуктовому ритейлу сложно самостоятельно развиваться в центральной части города, к решению этого вопроса могло бы подключиться Правительство Москвы. Улучшить ситуацию возможно предоставляя площади в собственности города по льготным ставкам. В любом случае хочется верить, что цент города постепенно станет не только внешне дорогим и престижным районом столицы, но и просто удобной и доступной площадкой для отдыха и жизни горожан и гостей Москвы.

Сергей Михайлов