Pro Аркадия

Аркадией называется центральная часть Пеллопоннеса в Греции, курортный район в Одессе, а также самый большой торговый центр в Польше в Варшаве общей площадью 288 000 квадратных метров. Это название встречается в Африке, Австралии, Америке и Канаде. И даже вымышленный параллельный мир, город или планета в компьютерной игре - это «Аркадия».

Так что же обещает это распространенное название посетителю одноименного торгового центра в городе Москве буквально в километре от Кремля? 

Важно! Хорошее название – уже немало. Как назовешь корабль, так он и поплывет.

Цветочки

В 2005 году я работал генеральным директором консалтинговой компании «Торговый Квартал - Регион» и занимался разработкой концепций и брокериджем торговых центров. Для этого мне нужно было много встречаться с девелоперами, в основном региональными. Они шли непрерывным потоком по 2-3 человека в день. Сценарий был прост до безобразия и говорили все примерно одно и то же, будь у них 5,0 га в самом центре города-миллионника или 0,5 га на окраине Урюпинска. Региональный перец, разбогатев на чем-то, решал построить свой свечной завод на старость. Завод или земельный участок достался ему в наследство или за долги. Приехав в Москву на пару дней, он обходил всех консультантов по кругу, рассказывал о своем желании сделать самый лучший торговый центр в городе, этакий город-сад похожий на московский «Атриум» и непременно с магазином BOSS. Он утверждал, что знает не менее сотни нормальных пацанов в своем городе, которые будут покупать в его торговом центре в этом магазине. Можно сказать, что BOSS была его главная цель. Когда я приезжал в какой-нибудь город с ответным визитом для изучения в целом и в частности, мне предлагалась экскурсия: вот моя фабрика, вот моя гостиница, вот мой ресторан, вот мой фитнес, вот мой дом культуры, что тебе еще показать? В баню пойдем?

И вот однажды приходит региональный перец из города N и рассказывает, что у него есть фабричка большой площади на окраине города, и он хочет сделать из ее части лучший торговый центр, что у него уже много предложенных концепций, но он уже выбрал лучшую, которая ему нравится больше остальных. Концепция ромашка. Да-да, это не опечатка, ромашка в плане: большой круг и лепестки – проходы с магазинами, отходящие от центра. РОМАШКА с высоты птичьего полета. А ученые ломают голову, каких инопланетян приветствовали древние перуанцы, выдалбливая в пустыне НАСКА изображения различимые только с высоты птичьего полета! Скорее всего, их вождю просто нравилась сама идея. Ну, так вот, я думаю – вечер, у меня уже третья встреча, и переспрашиваю, мол, правильно ли я Вас понял? А он говорит: «Да!», - и рисует ромашку на бумажке. Ну, что я мог сказать: «У вас очень оригинальное решение. Я такого никогда не видел», - замечу, я был не психотерапевтом, а консультантом торговой недвижимости - и прошу нарисовать маршрут движения покупателей в торговом центре типа «ромашка». В ответ наш потенциальный заказчик чертит замысловатый узор. Я с улыбкой, чтобы не обидеть, говорю, что обычно люди так не ходят, люди ходят по кругу или по прямой туда - обратно ничего с этими людьми не поделаешь, законами жанра никому еще не удалось безнаказанно пренебречь, и предлагаю сделать новую концепцию.

Сейчас торгово-развлекательный центр площадью 120000 квадратных метров является самым большим и считается лучшим в городе N. Было принято мудрое решение отказаться от ромашки в плане с высоты птичьего полета и сделать его в виде двух линейных моллов. Правда, лучший торговый центр города N  все же без магазина BOSS, который, как известно, в региональные торговые центры не ходок.

Вышеописанная история была бы забавным профанекдотом, если бы ни наша «Аркадия». Ибо если присмотреться к «Аркадии» с высоты птичьего полета… то можно увидеть не цветочек, конечно, но извивающеюся между исторической застройки змею.

Место

Торговый центр «Аркадия» затаился в домах на Большом Овчинниковском переулке, дом 16. Он невероятным образом воткнулся между соседними зданиями 4/2 и 8/2 по Среднему Овчинниковскому переулку. «Аркадия» выписывает своеобразный зигзаг от Большого Овчинниковского к Среднему по направлению к набережной, обнимая дом 8/2 и стараясь занять все свободное пространство, словно змея между камней, словно уж на сковородке, словно еврей между струй дождя, чтобы зонтик не покупать. Вопрос: зигзаг ли это удачи? Затерянный мир «Аркадия» - образец тихого центра: до всего рукой подать, что до Кремля, что до метро, что до набережной (метров 50), что до сказочной церквушки 17 века, но, при этом, попробуй, найди дверцу в волшебную страну! Для клубного жилого дома лучше не придумаешь. Но что хорошо русскому – то, как известно, немцу – смерть. Для торгового центра эти все преимущества превращаются в недостатки. От станции метро «Новокузнецкая» до «Аркадии» вроде бы всего лишь 250 метров, но это все равно, что 250 километров, если торговый центр стоит не прямо около метро и в него не утыкаются лбом. Большой Овчинниковский переулок – однополосная дорога в каждую сторону. Такой же Средний Овчинниковский переулок. Овчинниковская набережная – двухполосная с односторонним движением также не является проездной трассой. Заезд на подземную парковку «Аркадии», мягко говоря, нетривиален, но об этом позже. Потоку посетителей взяться неоткуда.

Важно! Москва, центр, Замоскворечье, «а из нашего окна площадь Красная видна…» – это все прекрасно, но для торгового центра хорошее место – это проезжая автомагистраль, пешеходная тропа и большая зона охвата потенциальных покупателей.

Подъезд и парковка Итак, выходной день. Мы с экспертом по архитектуре и дизайну Катериной едем в торговый центр «Аркадия». За окнами пролетают Кутузовский проспект и Новый Арбат. Мой GPS подсказывает самый короткий путь: поворот на Знаменку, дальше прямо мимо Боровицкой площади, через Большой Каменный мост и направо на Якиманскую набережную и разворачиваемся, чтобы продолжить путь по Кадашевской набережной, затем по Овчинниковской набережной, и после Садовнического проезда первый поворот направо в Руновский переулок, затем еще раз направо на Большую Татарскую улицу и, наконец-то, мы оказываемся в Большом Овчинниковском переулке, 16, перед въездом в подземную парковку. Если кто-то захочет срезать путь по Садовническому проезду, то обращаю ваше внимание, что он перекрыт от набережной до Большой Татарской улицы знаком спартаковской расцветки – «КИРПИЧ». Те, кто знает этот район, скажут, что все так ездят. Но лишение водительских прав за проезд под «КИРПИЧ» никто не отменял. Думаю, что сотрудники ГАИ, ГИБДД или как они там теперь называются – эти продавцы полосатых палочек, периодически устраивают там облавы с целью выполнения плана или наживы. Будьте бдительны на подступах к «Аркадии», есть мины. Мы заезжаем в подземный паркинг под стеклянную крышу. Первые 15 минут бесплатно, потом за каждый час – 60 рублей. Спуск не слишком крутой, покрытие ребристое для борьбы с гололедом в зимнее время. Как обычно немного узковатый проезд. Такое ощущение, что все архитекторы пользуются одними и те ми же инструкциями при проектировании, да к тому же все не автомобилисты. На -1 этаже парковки нет. Спускаемся ниже на -2 этаж, здесь много свободных мест. Они огорожены металлическими трубами, раскрашенными в примелькавшиеся желто-черные цвета. Ненавязчивый продакт плейсмент? Паркуемся.

Важно! Хорошая навигация и вентиляция, антигололедное покрытие в паркинге показывают, что о покупателях заботятся. Когда паркинг выглядит как съемочная площадка для погони с перестрелкой – это плохо. В «Аркадии» на парковке редкие для Москвы светящиеся стрелочки. И в целом, паркинг выглядит даже  нарядно и ухоженно. Это - хорошо.

Входы и движение покупателей

Мы подходим к лифту, и обозначения на панели перед лифтом презентуют концепцию торгового центра: -3й и -2й этажи - парковка, на -1м этаже – супермаркет, 1й и 2й этажи предназначены для торговли одеждой и на 3-м - кинотеатр и фуд-корт.

Мы поднимаемся на лифте на 1 этаж, где главные входы.

Если входить с улицы в  «Аркадию», то главный вход расположен со стороны Большого Овчинниковского переулка. Сначала ряд раздвижных и ручных дверей, потом крутящиеся двери. После него посетители могут двигаться по единственному проходу, следуя змеиной планировке торгового центра. Прямо – потом поворот налево на 45 градусов – потом прямо – и поворот направо на 45 градусов – опять прямо. Да, не лабиринт, не крендель, не морской узел, но зигзаг от одного входа к другому.

Второй вход – со двора со стороны Среднего Овчинниковского и это раздвижные двери.

Эскалаторы вверх – вниз имеются. Без них здесь никак. Правда, есть одно существенное НО. Эскалаторы поставлены вплотную к фасадному остеклению, и образовываются две большие буквы Х друг над другом. Смотрящим из летнего кафе должно нравиться. Однако по эскалаторам передвигается большое количество посетителей и вокруг них образуются проходимые места, которые так нравятся арендаторам. А в случае, если эскалатор у стекла, то таких мест меньше. Важно! Эскалатор у стекла прекрасен, но денег не приносит.

Интерьер

Девелоперы обычно считают несколько вариантов фасадных решений, и табличка в бизнес-плане зачастую им подсказывает, что красота не спасет мир, но угробит весь проект. Да и опыт «МЕГИ» говорит, что не в фасадах счастье. Впрочем,  как сказал мудрец, мечты одних - это часто кошмары других. Так что это счастье, что это на МКАДе можно согласовать ангар из легких конструкций, а в центре Москвы нельзя. Несмотря на это архитектура московских торговых центров скучна до умопомрачения, до спазмов в желудке. Не в пример большинству современных торговых центров, «Аркадия» снаружи выглядит достойно. Достаточно прилично смотрится сочетание красного облицовочного кирпича, светло-серых панелей с рельефными  узорами и фасадного стекла. Глядя на него, хочется верить, что внутри ждет что-то достойное. Однако лучшее, что есть в интерьере «Аркадии», расположено снаружи: площадка с камнями, лавочки амфитеатром, кафе во внутреннем дворике, образованном «Аркадией» и примыкающими зданиями. Признаться, возникает мысль, неужели пришлось снести что-то ненужное, чтобы построить «Аркадию»? Но об этом лучше сейчас не думать. Повод расстроиться и так не за горами, а за раздвижными дверями.

В отличие от экстерьера, интерьер производит неизгладимо грустное впечатление. Напольное покрытие из матового керамогранита размером 30 х 30 сантиметров серого цвета с редкими вкраплениями красных и голубых квадратиков отлично смотрелись бы в переходе, или туалете дешевого ночного клуба, то есть там, где много людей, а света мало. А в торговом центре свет всегда включен. Это серое месиво под ногами… одинаково гадко и зимой и летом. И не выглядит чистым, сколько бы его ни мыть. Вдоль витрин магазинов есть колонны, они облицованы светло-серым гранитом. Колонны вдоль прохода закованы в металл и выкрашены в серый цвет, огромные, толстые, непропорциональные, словно специально сделанные для танкового завода.

Ширина прохода 7,5 метров, а на поворотах немного больше. Второсветное пространство есть только со стороны главного входа. Потолок высотой 3,0 - 3,2 метра весь сплошь покрыт решетчатой клеткой серого цвета – грильятто. По краям потолка белое обрамление крашенного гипсокартона. Чувство, как будто тебя приплюснули. Неприятное чувство. Все вместе – вышеописанное создает впечатление, что идешь по подземному переходу и вокруг ларьки, ларьки.

Когда поднимаешься на эскалаторе, взгляд не задерживается на витринах арендаторов, а вырывается через окна наружу на волю, где солнечный свет. И уже не важно, что есть и лифт в «Аркадии» и  противопожарная лестница, ведущая с 1 на 2 и 3 этажи.

А ведь на официальное открытие «Аркадии» заезжал сам премьер-министр Турции, был Ресин и все, все, все… От турецкого владычества не осталось ни «Рамстора», ни Лужкова, только турецкое кафе на 3 этаже.

Важно! Интерьер должен быть продолжением фасада. Особенно если это хороший фасад. Архитектуру и интерьер должна объединять общая идея.

Ассортимент

-1 этаж. Супермаркет «АТАК» выступает вполне достойно. Хорошо высказывается полная женщина, разговаривая по телефону с кем-то, он сообщает свое местонахождения: «Я в «Ашане» на Новокузнецкой. Сможешь меня забрать?». Перевожу – «здесь все есть и недорого, накупила столько, что самой не увезти, приезжай». Если «Ашан» предлагает большой джентльменский набор, то «АТАК» - малый, но его вполне достаточно для закупок на неделю для всей семьи. На выходе из супермаркета прилавок выпечки, безымянная аптека, салон химчистки NIKKO, а также товары из Японии.

1 этаж. Сетевые операторы представлены слабо: «Л’Этуаль», Caterina LEMAN, «ИОН» и «КофеТун». «Л’Этуаль» как обычно у выхода из супермаркета – в данном случае у эскалатора. Caterina LEMAN – единственный приличный магазин одежды на всю «Аркадию». Цифровой центр «ИОН» - вместо «Евросети» и «Связного». Маленькая подсказка: если их здесь нет, значит, они считают место не проходным. Хотя Катерина как раз оказалась довольна «ИОНом», дружелюбные продавцы, не подгоняемые очередью, долго обсуждали с ней достоинства разнообразных гаджетов, и она даже там парочку прикупила, не потому что дешевле и лучше, а потому, что продавцы понравились. «КофеТун» предлагает концепцию Coffee & Sushi House и одну из главных достопримечательностей торгового центра – летнее кафе во дворе. Кофе и Суши. Это вам не Чай и Пончики. Как же у нас любят СУШИ. В Москве так их много. Пожалуй, скоро появятся суши-автоматы в каждом вагоне метро. Чем питаются москвичи, когда приезжают в Европу, где практически нет суши?

Вход в туалет на 1 этаже за «КофеТун». Туалет прекрасен в своей ужасности. Ну, так нельзя. Нельзя иметь ТАКОЙ туалет в торговом центре. Одна крошечная кабинка с раковиной и самой дешевой туалетной бумагой в рулоне с голубенькой плиточкой, другая - с розовой. Все потертое немытое. Ну, переход! Хорошо, что есть на 3 этаже более приемлемый санузел кинотеатра. Но ребенку памперс не поменяешь, но кинотеатру это в упрек ставить нельзя. В «Аркадию» - без маленьких детей. Магазины одежды с ничего не говорящими названиями не представляют никакого интереса. Придти сюда в поисках одежды – это верх безрассудства.

В проходе разместились всегда заполненный «Салон Маникюра Лены Лениной» на шесть посадочных мест и «Созвездие Красоты».

В конце прохода – зияет основная проблема 1 этажа – отсутствие якоря. Пусто. В витрине – надпись ушедшего арендатора NIKKEN.

2 этаж. На половине этажа материализовался «БУТИК.РУ». Его девиз - NO FAKE! NO STOCK! То есть они не продают копий, подделок и стоковых вещей. «БУТИК.РУ» интернет-магазин одежды, обуви и аксессуаров – но покупателям все хочется потрогать руками, поэтому интернет-магазин и открыл в «Аркадии» единственный живой. Ну, правильно, центр Москвы и дешевая аренда в полупустом торговом центре. «БУТИК.РУ одежда и обувь» занимает место якоря вместо восьми магазинов. Это отчетливо видно по расцветке напольного покрытия: проход – серый, магазины – бежевый.

«БУТИК.РУ багаж, портфели и аксессуары». Чемоданы, портфели, зонтики и всего по чуть-чуть.

«БУТИК.РУ сумки, клатчи и аксессуары» предлагает ТЫСЯЧУ причудливых и смешных сумок. Первое место в нашем рейтинге безоговорочно заняла большая белая кожаная сумка с крупным рисунком: на первом плане на берегу толстозадая девочка в купальнике спиной к зрителю и в глубине кадра полные родители на борту корабля, все машут друг другу руками. Да, сумка должна быть дорогой или очень дорогой! Далее на 2-м этаже. «Тайский массаж». Он, безусловно, очень важная для жизни услуга. В нашей «РОМАШКЕ» - это яркий лепесток.

Не менее привлекателен магазин BIBEK. Штучки из будущего. Сколько же человечество напроизводило всякой хр-ни. Покупателю предлагается окунуться в 31 век с инновационными товарами. Нет, уж лучше вы к нам.

Магазин «ОЧЕНЬ МОДНО.РУ». Еще одна материализация. Да-да, «Аркадия», параллельный мир, тихий центр, магазины-лепестки. Полная ромашка. Без комментариев.

3 этаж. Кинотеатр «Пять звезд» с 6 залами составляет конкуренцию по посещаемости супермаркету, а может быть даже и превосходит его. Ведь в супермаркет ходят местные жители, а в это кино приезжают со всей Москвы. Очередь в три кассы довольно большая потому, что на выбор всегда есть десяток фильмов. Правда, залы в полтора раза меньше стандартных 12 на 18 метров на 135 посадочных мест, а тут на 91.

В эталонных торговых центрах посещаемость 3 этажа составляет половину от числа 2 этажа, который в свою очередь половину от количества 1 этажа. То есть посещаемость 3 этажа – 25% от 1 этажа. Редкий торговый центр имеет посещаемость 3 этажа сопоставимую с 1 этажом и выше, чем у 2. Но здесь – сад исключений. Это говорит о хорошей работе кинотеатра и полном провале галереи 2 этажа.

Чудеса продолжает соседство трех ресторанов: турецкий «Шыкыдым» (для турецко-подданных не существует правил русского языка про жи-ши), кстати, переводится как «дзынь», а песня Таркана «Шикыдым-шикыдым» - «дзынь-дзынь» или в просторечии «ку-ку»; американский Fridays с большой летней верандой и суши-бар «Суш-няк». «Суш-няк» - это как? На что намек? У владельцев суши-баров давно не хватает фантазии для новых названий. Скоро увидим на вывесках неформальную речь, типа «Суши-бар Ништяк».

Фуд-корт – непередаваемая смесь ароматов: Sbarro, Kebab House, «Домашняя кухня» и Seckin Baklava. Последний с длинным прилавком метров 20 напоминает нашим согражданам летний отдых в Турции. Это и кафе и магазин: чай, сладости, национальная посуда и полный прилавок всяких баночек. Важно! В целом купить не хочется ничего. Может быть, и есть что-то дельное. Но покупать не хочется. Кинотеатр, массаж и интернет не спасает змею в переходе.

Формат

В здании «Аркадии» есть столичный трюк: архитектор уменьшает верхние этажи уступами, наслаивая уровни здания таким образом, что с улицы невозможно понять этажность здания. На самом деле – 3 этажа торгового центра и над ними 4 этажа офисного. 7 этажей над землей и 3 этажа под землей. Итого получилось 10 этажей.

Неутешительная статистика объекта. Общая площадь здания 38500 м2. 10000 квадратов – офисный центр. 18000 м2 – торговый центр, половина 9000 квадратов из них в аренде, половина – площади общего пользования, 10500 м2 – парковка на 220 машиномест. Проект с подобными цифрами возможен только в Москве.

Если и была какая-нибудь идея в виде небольшого торгового центра с супермаркетом и хорошими торговыми марками, то она не удалась. В момент открытия в 2005 году здесь был «Рамстор», который боролся за звание худшего супермаркета в Москве. В галерее все время менялись арендаторы. С приходом «БУТИК.РУ» торговый центр более-менее тлеет, но по-прежнему один якорь и три помещения свободны.

В «Аркадии» не хватает проходимости посетителей, отсюда вытекает неразрешимая проблема с якорями и сетевыми магазинами одежды и обуви.

Важно! Закон есть закон. Особенно если это закон жанра. Никому еще не удалось безнаказанно его обойти. Формат торгового центра «Аркадия» выбран неудачно. По площади он слишком большой для микрорайонного торгового центра, а для районного – слишком маленький. Микрорайоннику достаточно иметь супермаркет и прикассовую зону, а районнику – нужна галерея большей площади. Кроме того торговый центр такой площади неэффективен. Коэффициент полезной площади - низкий. Кто виноват, что делать? А теперь, с этой ромашкой - к консультантам. Нужно проводить исследования и думать.

Целевая аудитория

Мимо торгового центра «Аркадия» проходит муравьиная трапа от метро «Новокузнецкая»  на работу и обратно целого полка офисных работников и чиновников министерства. Но фуд-корту «Аркадии» приходится конкурировать с огромным количеством общепита на соседних улицах. Жители микрорайона – заложники ситуации и вынуждены ходить в любой супермаркет за едой, потому что нет выбора. В кинотеатр приезжают со всей Москвы. Для презентации три целевые аудитории – звучит отлично. На деле – это три непересекающиеся прямые, и они напрочь лишают «Аркадию» цельности.  

Важно! Когда вокруг торгового центра офисов больше, чем жилых домов, то его посещаемость в будни выше, чем в выходные.

Внутренняя атмосфера

Все это напоминает мне вечер выпускников 20 лет спустя: большие ожидания на входе – и большое разочарование на выходе… «Больше не пойду».

«Аркадия» ассоциируется у меня с Suzuki Swift SX4 красного цвета. Компактный городской автомобиль задуман производителем как динамичный и энергичный кроссовер, а получился джипчик размером с MINI Cooper. Логотип Suzuki в виде буквы S очень похож на «Аркадию» - змею… с высоты птичьего полета. Честное слово, спасибо, что не на ромашку.

Он запомнился мне как тихий торговый центр во дворах, с мини-Ашаном и кинотеатром. Но, по-моему, лучше здесь был бы парк с тем же названием, что и в Риге.

Любите ли Вы торговые центры, как люблю их я!

Рогулин Игорь