Pro МЛП Ленинградский Терминал

МЛП Ленинградский Терминал

В период с 2005 по 2007 год сегмент складской недвижимости переживал  период бурного роста. Новые проекты, один масштабнее другого, анонсировались  почти каждый месяц. На рынке бушевал лавинообразно растущий спрос на качественные складские площади, который заставлял как западные, так и российские компании строить грандиозные планы и пытаться всеми силами их реализовать. Но им приходилось сталкиваться с множеством препятствий, главным из которых для иностранцев было отсутствие налаженных взаимоотношений с местными администрациями и сетевыми монополиями, а для отечественных игроков, обладавших нужным административным ресурсом, камнем предкновения стала нехватка опыта и профессиональной команды.  Мало кто из наших девелоперов на деле знал, как построить «с нуля» современный складской комплекс класса А. Вот почему  совместный проект едва ли не самой компетентной на тот момент команды, возглавляемой Мишелем Паскалисом,  в синергии с российскими финансовыми структурами стал первым крупномасштабным логопарком международного уровня на российском рынке, а на закладке первого камня 30 июня 2005 года присутствовало  все руководство Московской области. Речь идет об МЛП Ленинградском Терминале общей площадь  197 350  кв.м. Не удивительно, что пока объект строился и выводился на рынок, в наш лексикон прочно вошли такие профессиональные складские термины как ставка triple net, безусловная ежегодная  индексация , open book  по операционным расходам и ряд других. Тем приятнее осознавать, что и наша компания  приняла участие в создании этого знакового проекта в качестве эксклюзивного агента фактически с самого его старта.

Первопроходцы

Девелоперский бизнес  заключается в том, чтобы точно определить, что строить, когда и, главное,  где. В случае с Терминалом Ленинградский ответы на эти вопросы сошлись в одной точке на карте Подмосковья - в районе деревни Черная Грязь. Несмотря на столь пугающее название, лучшего места для строительства логопарка просто придумать невозможно.

Во-первых, потому что он расположен на первой линии застройки у Ленинградского шоссе при движении в сторону Москвы и находится всего  в 15 км от МКАД, что позволяет использовать его как распределительный центр для столичных клиентов.  Во-вторых, Ленинградское шоссе  - основной транспортный коридор, по которому  товары из портов Санкт -Петербурга  доставляются прямиком в  Москву и уже отсюда попадают в другие регионы России. В-третьих, стоит упомянуть близость к аэропорту Шереметьево.

Совокупность перечисленных факторов всегда вызывала повышенный спрос на складские площади именно в этом районе. Поэтому появление тут первого современного качественного складского комплекса буквально стало бомбой для потенциальных потребителей.

Но, несмотря на столь соблазнительные характеристики и огромный спрос в  период  реализации проекта, как девелоперу, так и брокерам пришлось потратить много времени на то, чтобы заключить первые договоры аренды.Приходилось сначала объяснять российским арендаторам,  которые впервые столкнулись с международной практикой, что такое ставка  triple net  или open book, зачем нужен складской мезонин и, самое туманное в то время условие, - почему невозможно досрочное расторжение договора. Арендаторы из числа западных компаний тоже поначалу не охотно шли на подобные условия, поскольку были сильно избалованы российскими реалиями и отсутствием у нас строгих правил ведения бизнеса.

Каждая сделка представляла собой сложнейшую компиляцию из ожиданий девелопера, который хотел воспользоваться отсутствием предложения в сегменте складов класса А, и требований арендаторов, привыкших к  низким ставкам  и мягким условиям. Те первые сделки почти все имели привкус  шампанского,  разлитого лично Мишелем Паскалисом  после подписания каждого из договоров аренды. 

Прошло время, все корпуса объекта были достроены и заполнены арендаторами. Терминал признали лучшим складским проектом на рынке индустриальной недвижимости по версии CRE в 2008 году, и затем он надолго ушел с рынка, поскольку даже в разгар кризиса  доля вакантных площадей в нем стремилась к нулю.

VSOP

Складкой комплекс Ленинградский Терминал расположен  на  земельном участке  площадью  42 га. Участок неправильной формы и вытянут вдоль трассы почти на 2 км.Его форма определила, на мой взгляд, очень удобное расположение корпусов, которые по площади составляют от 23 000 кв.м до 60 000 кв.м. Каждый корпус состоит из нескольких блоков, тем самым  разделяя здание  не только визуально, но и технологически. Наличие разных по площади  блоков  определило и рыночную стратегию всего логопарка в целом: в нем спокойно размещаются как небольшие арендаторы, например, Volvo Trucks, так и крупные логистические операторы.

Как я уже говорил, свободных площадей тут почти никогда не бывает. Поэтому любопытно было сравнить, насколько технические решения, использованные при его строительстве, соответствуют современным требованиям, и как комплекс  проявил себя за время активной эксплуатации. Недавно я снова попал на его территорию и имел возможность это сделать.

Начну с плюсов. Самое важное на складе - это полы, и тут просто не к чему придраться. Помимо великолепного внешнего вида -  кажется ,что на старое серебряное зеркало кто-то пролил воду, - полы не изменили свои плоскостные характеристики  и даже стыки в зоне пикинга выдержали годы эксплуатации и не деформировались. По словам представителей управляющей компании, они даже остаются пригодными для установки узкопроходного стеллажного оборудования без дополнительной модернизации. 

Также из числа преимуществ можно выделить мезонин с хорошей высотой, позволяющий использовать  двух и трехярусное хранение, и большой объем остекления, который существенно облегчает труд комплектовщиков  при мелкоячеистом хранении.

В плюсы можно записать и офисные площади,  размещенные во встроенном АБК,  а не на антресоли, так как по удобству расположения и близости к различным техническим службам они существенно выигрывают  по сравнению с АБК, расположенном на третьем ярусе мезонина.

Стоит упомянуть также о наличии оборудованных зарядных комнат и системе приточной вентиляции, они избавляют арендаторов от больших  инвестиций в обустройство, что очень важно, например, для алкогольных и фармацевтических компаний. Такие системы являются редкостью  на многих новых объектах.

Транспортное удобство – еще один весьма важный пункт, ведь комплексу приходится «переваривать» внушительный грузопоток, до 200 фур в сутки. Поэтому были спроектированы широкие маневровые зоны , более чем достаточное количество парковок для  грузового и легкого транспорта, грамотно организован пропускной режим с  буферной зоной пред КПП и продумана схема движения на территории, с тремя выездами  непосредственно  на шоссе.

Конечно, технологии строительства не стоят на месте . В этой связи хочется сказать пару слов о минусах Ленинградского Терминала. Несколько устаревшими выглядят выносные погрузочные доки, вместо них на сегодня все чаще используют встроенные. Также система спринлерного пожаротушения в свете последних событий (пожар  в ТЛК Томилино) может в ближайшем будущем потребовать модернизации.

Но в целом комплекс, несмотря на длительный срок эксплуатации, производит приятное впечатление и соответствует требованиям класса А. Во многом это результат профессионализма управляющей компании, а также различных элементов инфраструктуры, включая, например, столовую для арендаторов.

Грамотная УК

Хотя в последнее время в среде брокеров и девелоперов идут постоянные дискуссии, что считать  объективными  критериями  оценки складского объекта класса А, для меня его качество, в первую очередь, пропорционально отношению к нему со стороны собственника. Складской терминал должен быть не просто инструментом для получения непрерывного потока клиентов и прибыли. Его статус – это результат постоянной кропотливой работы по созданию предельно конструктивной и  комфортной  атмосферы  для арендаторов. 

Качество - это умение и желание девелопера построить работу управляющей  компании так,  чтобы  добиться наиболее эффективной эксплуатации,  при этом обращая внимание на такие не обязательные мелочи  на складе как  красивые газоны,  грамотная навигация  по территории и  приветливые лица сотрудников охраны.

Я уже не говорю про  способность УК  оперативно, грамотно и квалифицированно  решать непрерывно возникающие вопросы арендаторов, выполнять их просьбы и стремиться к снижению издержек по эксплуатации не в ущерб качеству. Попадая  на территорию Терминала Ленинградский, ты сразу понимаешь: с атмосферой тут все в порядке. Во многом поэтому здесь практически отсутствуют вакантные площади.

Терминал Ленинградский - это первый складской проект, реализованный компанией МЛП. За ним были и другие: МЛП Подольск,  Комплекс «Уткина заводь» в Санкт Петербурге,  Логопарк Чайка на Украине и другие,  но  я могу гарантированно утверждать, что данный объект не был для компании по славной русской традиции  тем «первым блином комом».

Терминал Ленинградский  сразу задал эталонные  стандарты как преследующим логопаркам компании, так и всему сегменту складской недвижимости в целом  и посей день остается одним из самых качественных комплексов на рынке.