Pro Тверская

Здравствуйте,

Я буду писать небольшие очерки о стрит ритейле для рубрики «Субъективно» сайта Арендатор.ру.

Почему я решилась на этот шаг? Как всегда у меня на это две причины: объективная и субъективная. Объективная заключается в том, что, как бы я не сопротивлялась, и не пыталась избежать стрит-ритейла, он преследует меня с того момента, как началась моя карьера в сфере торговой недвижимости. Сначала несколько сделок, потом руководство отделом стрит-ритейла в JonesLangLaSalle. Это как игра в рулетку, азарт не позволяет тебе остановиться или полностью уйти из бизнеса. Субъективная же заключается в том, что мой друг Джамиль Гусейнов сделал мне полгода назад предложение, от которого я не смогла отказаться!

Я попробую показать главные торговые улицы такими, какими вижу их я, выделить основные, на мой взгляд, объекты, их плюсы и минусы, кроме того, я хочу разобраться каков стрит-ритейл в Москве и каковы его перспективы, а начну я, конечно же, с нашей любимой – неоднозначной Тверской улицы.

Желаю приятного чтения.

С уважением, Анна Савенко

Ул. Тверская (часть 1):

Не зная, как скоротать промозглый осенний вечер, я решила окунуться в мир гламура и глянца. Каково же было мое удивление, когда перелистав несколько страниц журнала, я наткнулась на статью про Тверскую улицу. «Ну, вот!», - подумала я. «Не хватает им скандалов, сплетен и интриг в кругах миллионеров и светских львиц! Надо непременно написать про стрит-ритейл! А может быть журналистом мира мод уже не в тренде, и все светские репортеры решили медленно, но верно переквалифицироваться в обозревателей realestate»?» Отложив журнал в сторону, я решила, что правильнее было бы, если бы недвижимость на улице освещали люди из этой среды. Поэтому я решила написать краткий очерк о нашей дорогой Тверской улице. Я не хочу рисовать графики и прогнозы изменения ставок аренды. Профессионалы рынка знают все это и без меня. Я попробую показать, как эту улицу вижу я. Итак, часть первая: «Тверская – от Охотного Ряда до метро Пушкинская».

Сравнивать Тверскую с ChampsElyees в Париже или RegentStreetв Лондоне или с 5 Avenue в Нью-Йорке смысла не имеет. Улицы другие и по структуре собственности и по составу арендаторов. Большинство помещений в этих городах принадлежат компаниям, которые рассматривают каждый кв. м как инвестиционный продукт. У нас же Тверская – инструмент генерирования денежных средств для собственников в краткосрочной перспективе. Если проводить параллель, Тверская как современная русская красавица. До 30 лет – селиконово сексуально, после 30 – селиконово ужасно. Так что дорого-красиво, как и в случае с женской красотой, так и с Тверской не самая удачная комбинация. Дорого с точки зрения архитектуры, богато с точки зрения арендных ставок и большинства арендаторов\профилей, представленных на улице сегодня. Ведь обозначить свое присутствие на самой витринной улице столицы могут позволить себе только богатые компании. Вот и получается, «люкс в стразах». Хотя, я искренне продолжаю верить, что однажды разум и долгие деньги победят жадность наживы, и базарные кофейно-мобильные витрины переоденутся в красивый европейский ретейл, и на Тверской можно будет покупать. Предпосылки к преображению есть и о них немного подробнее ниже.

Дом 4 -Zara.

Про то, что в этом доме живет легендарный Роман Виктюк, известный своими театральными постановками (когда-то это была квартира Василия Сталина), мало кто знает, а то, что это месторасположение флагманского магазина Zara знают все, и москвичи, и гости столицы. Помню, как долго финская компания Стокманн, представлявшая изначально испанский бренд на московском рынке, безуспешно искала помещение на Тверской улице. Облазив все подвалы и бомбоубежища, через два года после открытия первого магазина Zara, они все-таки смогли оттеснить других претендентов, подтвердив ГУМу достаточно высокую по тем временам арендную ставку. Но это было не единственным решающий условием, помимо коммерции, потенциальный арендатор должен был открыть магазин в ГУМе, на третьей линии, ближе к ул. Ильинка. Вот так на третьей линии Главного Универсального Магазина страны в части, со слабым покупательским трафиком появился магазин Zara.

Плюсы :

• Расположение на четной стороне с большим пешеходным траффиком

• Огромные витрины

• Первый дом от Охотного ряда

• Профессиональный собственник

Минусы :

• Небольшая торговая площадь магазина, не позволяющая текущему арендатору представить всю коллекцию

Дом 3 – RitzCarlton - LOUVRE.

Когда-то на месте RitzCarlton была многоэтажная гостиница Интурист, по архитектуре напоминающая «книжки» на Новом Арбате с первым казино и первым рестораном «IlPatio». После полного сноса здания, компанией CapitalPartners был возведен самый дорогой отель в Москве RitzCarlton. К этому зданию я отношусь немного лично, потому как, периодически проезжая мимо, я вспоминаю дни и часы, проведенные мною на -2 этаже строящегося Ритца, и как после больше года моей упорной работы вопреки всем и вся на месте запланированного трехэтажного казино открылся самый большой в Европе ювелирный магазин Louvre. Площадь магазина более 700 м2, линейка товаров – уникальная и самая дорогая во всей ювелирной сети. Так что, если кому нужны бриллианты покрупнее, а часы подороже – добро пожаловать!

Плюсы

• Профессиональный собственник

• Соседство Ritz Calton

• Потенциальный покупатель с высоким уровнем дохода

Минусы

• Отсутствие синергии между гостиницей и торговлей (как показала практика гостиничных проектов)

• Большая площадь магазина

Дом 7 –Центральный Телеграф – Всесоюзное радио.

О начале войны 22 июня 1941 года объявили именно отсюда. Сейчас из здания распространяются только ароматы ресторанов суши и кафе. Хотя, открытие магазина Маши Цигаль – новость крайне приятная, хотя, выбор дизайнера мне понять достаточно сложно - открываться в неторговом, на мой взгляд, месте, может не каждый.

Плюсы

• Идеальное место для размещения бизнес-ретейла (банки, страховые компании, агентства недвижимости)

Минусы

• Не торговый профиль объекта, как результат – планировочные ограничения для размещения полноценного ретейла

• Отсутствие единой концепции объекта

Дом 9 –грустная «Сказка».

Дом уникален и своими жильцами и своим ритейлом. Первый в Союзе элитный жилой дом, в который надо было пройти отбор у самой Екатерины Фурцевой. Торговая часть –советский универмаг «Тверь». Все для нужд трудящихся. После закрытия «Тверь» в помещении открылся флагманский магазин CarloPazolini, после чего на смену ему пришел шоу-рум Samsung. Открыв его, корейцам удалось в несколько раз повысить объемы продаж, при том, что ни одной единицы товара на Тверской продано не было. После неудачной попытки магазина «Сказка» воссоздать DisneyStore на Тверской, помещение 4-х этажного универмага площадью 1774 м2 предлагается в аренду, несмотря на некоторые архитектурные ограничения (4 уровня, сравнительно небольшая площадь каждого этажа), я вижу это как идеальный вариант размещения A&F. Безусловные плюсы как центральное расположение и витрины на Кремль и недостатки в виде много этажности и бесконечных лестниц позволят реализовать такую нестандартную концепцию с приглушенным светом, громкой музыкой и танцующими продавцами. Есть одно но, пока американцы осваивают европейский рынок, и выход на рынок России серьезно не рассматривают.

Плюсы

• Наличие больших витрин

• Большая площадь объекта

Минусы

• Сложная конфигурация помещений

• Малая эффективная площадь этажей

Тверская 10 –гостиница «Центральная».

В конце 90-х здесь, когда кофейные и ресторанные синдикаты еще не успели захватить каждый уголок Тверской, на 1-ом этаже располагалась пиццерия Sbarro. Четная сторона с высоким пешеходным трафиком, опять-таки центральное расположение гарантировали высокую проходимость и супер-обороты. Больше ничего примечательного в здании не располагалось. В последние несколько лет (честно говоря, уже забыла сколько точно) гостиница закрыта на реконструкцию. Капитальным редевелопментом занимается компания «Юникор». В результате глобальной переделки в 10 доме должна появиться люкс - гостиница  MandarinOriental, рестораны высокой кухни и галерея магазинов люкс и премиум на -1, 1 и 2 этажах. Учитывает ли девелопер при таком позиционировании факторы соседства с брендами массмаркет, непосредственную близость к Столешников пер, неуспешную работу магазинов в гостинцах, сказать трудно. Отмечу только, что разместить люксовых операторов в этой части Тверской – задача амбициозная!

Плюсы

• Отличное расположение объекта

• Исторический фасад объекта

Минусы

• Объект является памятником архитектуры, следовательно, есть ограничения архитектурных изменений

• Неудачный опыт соседства ретейла с гостиницами

• Критическая площадь (около 5 000 м2) для организации полноценного люксового ретейла (включая фэшн).

Тверская 12 - MassimoDutti.

Бывший доходный дом остался таковым в полном смысле этого слова. Именно в начале 2000-х продажа двух магазинов Sasch и Glenfield по сумасшедше высокой по тем временам цене (около 30 000 $/м2) и определила профиль сделок продаж на Тверской как «спекулятивный». Из последних изменений можно отметить открытие на первом и цокольном этажах площадью около 450 м2, на месте бывшего магазина Monsoon флагламского Massimo Dutti.

Плюсы

• Отличное расположение объекта

• Высокий пешеходный траффик

• Большие витрины

Минусы

• Сложность в ведении розничной деятельности на -1 этаже (надо отметить, что данный вопрос удачно обыгран испанскими архитекторами)

Тверская – 14“Елисеевский».

Когда-то здесь располагался великосветский салон княгини Зинаиды Александровны Волконской, в который захаживал сам А.С. Пушкин. В конце 19 века его выкупает петербужский (поправка на современность питерский) купец-олигарх Григорий Григорьевич Елиеев. Полностью закрыв фасад лесами, чтобы и муха не пролетела мимо, после переделки Елисеев преобразил помещение до неузнаваемости, открыв в начале 20 века гастрономический бутик, в котором продавались свежие устрицы, трюфеля, оливковое масло, а винные погреба поражали своим выбором.

С началом магазин стал называться Гастроном №1, а в 2003 после реконструкции к нам вернулся «Елисеевский» в виде обычного супермаркета, управляемого «Алыми Парусами». Устриц и трюфеля там вряд ли можно найти, а вот забежать на чашку кофе в кафе «Этаж», запросто можно.

Плюсы

• Уникальная архитектура объекта

• Отличное расположение объекта

• Высокий пешеходный траффик

• Большие витрины

Минусы

• Отсутствие уникальной концепции, отражающей историю Объекта

• Наличие «Этажа», сократившего торговую площадь «Елисеевского»

• Конкуренция со стороны Гастронома №1 в ГУМе

Тверская 16 – «Галерея Актер».

Один из первых торгово-офисных центров, открывшийся в начале 2000-х. Напомню, что ТРЦ Атриум, Мега открыты были позже. Торговая часть «Галерея Актер» собрала под своей крышей ювелирный магазин Mercury, магазин косметики и парфюмерии DouglasRivoli, магазины компании Джамилько (от Wolford до Naf-Naf, Levi`s иChevignon) и мультибрендовые бутики, продававшие одежду и обувь Prada, D&G, Cavali, привезенную в Москву в сумках оборотливыми ретейлерами. Купив туфли Casadei(средняя цена$400-$500 за пару), модницы шли пить кофе на 3-ий этаж в первый – модный «Кофе Хауз».

Сегодня прошлое олицетворяет магазин Mercurу (плюс долгосрочного договора аренды и низкой ставки аренды), разбавленный магазинами noname мелкой нарезки.

Плюсы

• Отличное расположение объекта

• Высокий пешеходный трафик

• Возможность ре-девелопмента проекта

Минусы

• Устаревшая планировка этажей

• Высокая вакантность и постоянная ротация арендаторов

• Устаревшая концепция

• Неэффективное использование Объекта

Тверская – 17 – NightFlight.

Попросите любого профессионала рынка стрит-ритейла перечислить магазины в 17 доме. Скорее всего, Вы услышите: «Кофе Хауз», «Связной», «Евросеть», хотя точно никто не знает, присутствуют эти операторы в данный момент, или помещение предлагается в аренду в силу постоянно растущих арендных ставок и не долгосрочных договоров аренды. Несмотря ни на что в 17 доме есть постоянство, и выражено оно NightFlight, который был открыт более 20 лет назад. Право собственности на помещение и нескончаемый интерес экспатов к силикону делают свое дело. Night Flight Forever!

Плюсы

• Отличное расположение объекта

• Большие витрины

Минусы

• Наличие антресольных этажей, предлагаемых в аренду по ставке, аналогичной 1 этажу

• Краткосрочные договоры аренды

• Постоянно растущие ставки аренды

Тверская 19 – Marusya.

На месте бывшего магазина «Гастроном»,по соседству с магазином «Армения»после выезда CarrerayCarrera открылся шоу-рум концепт-кара «Marusya». Наш ответ Ferrari. Рекламный бюджет инвесторов позволяет разработчикам не задумываться о плюсах и минусах помещения. Находящийся же по соседству магазин Incity, не может позволить себе такую роскошь и ежемесячно сверяет обороты и арендную плату.

Плюсы

• Наличие больших витрин

Минусы

• Близость к пешеходному переходу не создает желания зайти в магазин

Резюме:

Как бы не хотели мы, чтобы улица Тверская с ее красивыми фасадами и огромными витринами была основной торговой улицей столицы нашей Родины, пока это только мечта, а не реальность. На сегодняшний день это больше напоминает торговый центр ярмарочного типа с китайской мишурой, а несколько открытых европейских красивых магазинов больше вызывают вопрос: «Они открылись, потому что на Тверской действительно хорошие продажи или все-таки это маркетинговый бюджет?». Что же касается люксовых ювелирных магазинов – то это в большей степени исторический фактор. У Тверской есть огромный потенциал преображения в сторону европейского стрит-ритейла, где не осваиваются деньги на рекламу, а решение об открытии магазина принимается прежде всего на основе рентабельности бизнеса.

1. Текущие условия аренды помещения на Тверской улице:

Срок аренды: 3 - 5 лет

Ставка аренды : $3.500 – 5.500/м2 в год

Индексация: 10% ежегодно

2. Плюсы и Минусы Тверской ул.:

Плюсы

• Главный торговый коридор Москвы

• Высокий автомобильный поток (более 160 000 машин в день)

• 4 станции метро «Охотный Ряд», «Пушкинская, Тверская, Чеховская» (более 180 000 человек\день)

• Архитектура объектов: Каждый магазин имеет исторический фасад и большие витрины

Минусы

• Отсутствие единой торговой концепции, характеризующей улицу как основной торговый коридор

• Проблемы с паркингом

• Высокие арендные ставки, которые не варьируются в зависимости от глубины магазина и этажности

• Краткосрочные договоры аренды в отношении большинства помещений

• Постоянная ротация магазинов

3. Выводы:

• Высокие ставки аренды, невозможность заключения долгосрочных договоров аренды, а также ограниченное предложение сдерживают открытие магазинов международными фешн брендами;

• На сегодняшний день улица Тверская не имеет единого стиля и профиля;

• Возможности Тверской улицы стать люксовым коридором очень ограничены.