Pro Логопарк Дмитров

Логистический парк Дмитров

Рынок складской недвижимости развивается - и спекулятивные проекты возникают вокруг Москвы с завидной регулярностью. Однако, если посмотреть на географию этого роста, то окажется, что новые проекты распределены преимущественно на юге и - сегодня - на севере Московской области. Про один из проектов, реализуемых сегодня практически на пересечении первой «бетонки» (А-107) и Дмитровского шоссе, и пойдет речь сегодня.

Суровый север МО...

В обзорах складской недвижимости часто можно встретить комментарий, что для московского региона характерна максимальная активность для северного и южного направлений. Что неудивительно - через север, через Санкт-Петербург и Финляндию, в Россию идет значительный товаропоток из-за рубежа. По этой причине Ленинградское, Новорижское и (в меньшей степени) Дмитровское шоссе всегда пользовались популярностью - но при этом складских комплексов на этих шоссе появилось за все время не так уж и много. Сказывалась и стоимость земли, и подключения, и вообще трудности с выбором участков - в общем, работать девелоперам на данном направлении было непросто. По этой причине до 2012 года картинка оставалась практически неизменной: крупнейшим логистическим комплексом на севере оставался (и до сих пор является) МЛП Черная Грязь (200.000 кв.м.) на Ленинградском шоссе, а остальные реализованные проекты класса А не превышали площадь в 80.000 кв.м. - перечислю некоторые, например, логопарк Лобня (52.000 кв.м., Raven Russia), складской комплекс Шолохово (45.000 кв.м., куплен Raven Russia), складской комплекс, где оперирует FM Logistic (75.000 кв.м., куплен Hines), склад в Хлебниково (24.000 кв.м.), собственный складской комплекс X5 Retail Group (35.000 кв.м.).

И единственным конкурентом по заявленному размеру был проект Логопарк Дмитров бельгийской компании Ghelamco - более 225.000 кв.м.

У данного проекта был непростой старт, в момент подготовки к строительству первого здания грянул (будь он неладен) глобальный финансовый кризис, и подготовка к стройке началась в мае 2009 года. У девелопера, чтобы в таких условиях начинать стройку, или должна быть полная уверенность в успешности проекта (а на тот момент на севере складские проекты строились в основном не более чем в 20 км от МКАД, в то время как логопарк Дмитров находится на ЦКАД (А-107), в 30 км от границы города), или надо уже зайти достаточно далеко в рамках инвестиций... Однако существенного спроса на складские проекты в 2009 году не было, плюс уровень вакантных помещений с традиционных для московского региона 1-2% резко вырос до почти 20%, а ставки упали на 30% - и, несмотря на уже сделанные инвестиции и полученное разрешение на строительство, компания приняла решение не входить в стройку и заморозить проект до лучших времен.

И такие времена настали - через два года, в 2011 году проект был «разморожен», а в третьем квартале 2012 первое здание площадью 60.000 кв.м. было введено в эксплуатацию. Что естественно для московского рынка складской недвижимости, объект полностью заполнен арендаторами, уже начата и ведется работа по строительству второго здания.

Проект состоит из четырех отдельно стоящих зданий, которые могут быть изолированы друг от друга в части транспортных потоков на площадке. Реализовывается круговая схема движения на территории, которая возможна благодаря отдельным въезду и выезду с/на ЦКАД. Из нестандартных решений для московского рынка складской недвижимости отмечу шаг колонн 25х12 метров, а также отсутствие мезонинов - их могут построить по просьбе конкретного арендатора, но по умолчанию они не строятся.

Кстати, хотел отдельно отметить, что в случае Логопарка Дмитров девелопером выступает компания Ghelamco - одна из немногих иностранных девелоперских структур, работающих на российском высококонкурентном складском рынке. Эта бельгийская компания присутствует на рынках Польши и (естественно) Бельгии, также построен небольшой логистический парк на Украине недалеко от Киева. Ghelamco планирует и дальнейшее развитие на рынке МО после реализации данного проекта. В этом году первая фаза проекта номинирована на премию CRE в номинации «Лучший склад 2012».

Ну и в конце добавлю небольшую ложку дегтя, если кому-то показалось, что это очень просто - склад построить: расскажу о текущем конкурентном окружении проекта. Как упоминалось ранее, в 2009-2011 годах новых проектов на севере, особенно крупных, практически и не было. Но вот схлынула накрывшая рынок кризисная волна, спала финансовая лихорадка - и финансирование на новые проекты стало возможным получить, а арендаторы и конечные покупатели начали демонстрировать существенный интерес в складской недвижимости. Рынок не терпит пустоты, и на той же самой ЦКАД между Ленинградским и Дмитровским шоссе начали появляться новые проекты, которые в том числе уже строятся. И если ранее кроме как в Логопарк Дмитров арендаторам было некуда обратиться, то сейчас появляются новые проекты класса А, например - PNK Север на Рогачевском шоссе (450.000 кв.м.), логистический парк Никольское (100.000 кв.м.), Хоругвино (100.000 кв.м., единственное - он уже весь под коммерческими предложениями) и другие площадки... Но никто ведь и не обещал, что на московском рынке складов будет легко работать? Особенно учитывая, что уже построенное и запущенное в эксплуатацию здание - это большой плюс для Ghelamco во время проведения переговоров, я почему-то уверен (ну, хорошо, мне делать предположения помогают сводки с рынка, которые приносят мои коллеги), что проблем с заполнением оставшихся зданий у собственника не будет.

Остается пожелать всех благ данному проекту и его собственнику - успехов и новых красивых строек!