Лед тронулся, господа присяжные заседатели?

AFI Development возобновила работы по некоторым московским объектам на продвинутой стадии девелопмента, строительство который было заморожено с наступлением кризиса. Сейчас компания вернулась к девелопменту офисного здания класса А «Аквамарин III», работы по которому были приостановлены на этапе возведения каркаса. Также продолжились отделочные работы в БЦ класса В на Павелецкой, д. 8, стр. 3. О том, может ли данный шаг оказаться первой ласточкой на пути оттаивания рынка коммерческой недвижимости, вам расскажут наши эксперты.

Ожидаете ли вы, что в ближайшее время девелоперы вернутся к завершению строительства замороженных проектов?

Михаил Дворкович, советник председателя совета директоров корпорации MIRAX GROUP

Рынок активизировался и со временем это, непременно, приведет к возобновлению строительства. Что касается MIRAX GROUP, то в ближайшие месяц-полтора будет рассматриваться возможность «разморозки» проектов, которые из-за кризиса не успели выйти на стадию строительства. Решения по этим проектам будут приниматься в индивидуальном порядке в соответствии с ситуацией на российском строительном рынке.

Дмитрий Киритопуло, партнер, директор коммерческого департамента компании Central Properties

Восстановления кредитования девелоперских проектов банками, увеличение спроса (например, на офисные проекты в III квартале 2009 г., в котором в Москве было арендовано/куплено 402 тыс. кв. м офисной недвижимости – на 18% больше, чем за предыдущий квартал: больше арендовано/куплено, чем построено), демонстрируют начальные признаками стабилизации офисного сегмента коммерческой недвижимости Москвы. Поэтому можно предположить, что девелоперы, которые временно приостановили проекты в ближайшее время, возобновят их строительство.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood

Это будет зависеть как от внутреннего финансового положения конкретных девелоперских компаний и ситуации на рынке кредитования, так и от конъюнктуры рынка, в первую очередь, спроса. Поскольку сегодня можно говорить о предпосылках оживления спроса, в краткосрочной перспективе можно ожидать постепенного возвращения девелоперов на строительные площадки, в первую очередь, на объекты на высоких стадиях готовности. 

Анна Шишкина, руководитель отдела маркетинга технопарка Nagatino i-Land

Да, многие девелоперы заявляют о своих планах завершать строительство замороженных объектов и начинать новые.

Розанов Дмитрий, коммерческий директор Bluestone Group

По ряду наиболее ликвидных объектов ожидаем частичное возобновление строительства.

Так же сейчас наблюдаем сделки по продаже крупных объектов и проектов - вероятно, инвесторы, скупающие проекты все-таки планируют их завершать.

Есть ли смысл возобновлять строительство, если многие замороженные объекты уже не совсем актуальны для рынка на данный момент?

Михаил Дворкович

Если строительство уже началось, и в нем задействовано определенное количество соинвесторов, то его необходимо закончить. Через пару лет возникнет острый дефицит проектов и наиболее актуальными будут завершенные объекты. 

Дмитрий Киритопуло

В первую очередь будет возобновлено строительство проектов коммерческой недвижимости с наиболее удачным расположением, концепцией и эффективностью планировок и качественных технических характеристик, т.е. проекты, которые будут пользоваться повышенным интересом со стороны арендаторов/покупателей.

«Не совсем актуальные проекты» были не совсем востребованы и до кризиса.

Константин Ковалев

В любом случае оставлять объект замороженным долгое время невыгодно.  Во-первых, есть ограничение по времени использования земельного участка в период строительства, во-вторых, затраты на консервацию довольно существенная статья расходов. Так или иначе, замороженные проекты будут достраиваться. Возможно, другими девелоперами, либо может измениться их концепция. Большинство девелоперов, скорее всего, будут достраивать свои объекты с учетом выбранного сегмента. Основным изменением для уже строящихся объектов является корректировка ценовых показателей, и переоценка динамики реализации площадей. В основном, существенной коррекции в настоящий момент подвергаются т.н. «бумажные» проекты, которые еще не вышли на площадку – возможностей для изменения таких проектов намного больше.

Анна Шишкина

Строительство возобновляется только по проектам, которые могут быть востребованы на рынке в ближайшей перспективе. К тому же большинство девелоперов теперь придерживаются стратегии концентрации, то есть реализуют одновременно существенно меньшее количество проектов и объектов застройки.

Розанов Дмитрий

На наш взгляд, все замороженные объекты станут для рынка актуальными после их завершения. В любом случае вложенные средства в проект отобьются гораздо быстрее при условии, что площади будут сдаваться в аренду, пусть даже и по более низким ставкам. В случае же приостановления строительства на длительный период (год-два и более) время работает против инвестора - расходы на содержание стройплощадки в простаивающем состоянии, постоянные платежи властям, решение вопросов, связанных с нарушением сроков строительства по инвест-контракту с городом и прочее.

Можно ли ожидать в ближайшее время оживление в девелопменте в регионах?

Михаил Дворкович

Девелопмент в регионах меньше подвергся влиянию мирового экономического кризиса, так как там существует госзаказ жилья (программа переселения народов Крайнего севера, заказы Минобороны и другие программы). Жилье до 30 00 рублей/кв.м. будет востребовано в регионах и в ближайшее время в этом сегменте возобновится строительство. Что касается более дорогих предложений, то сроки строительства по этим проектам будут сдвинуты еще на несколько лет.

Дмитрий Киритопуло

Девелопмент регионов не является нашей специализацией, но не сложно предположить, что «оживление» за пределами Москвы последует за закрепившейся стабилизацией на рынке коммерческой недвижимости столицы, что по нашему мнению наступит во втором полугодии 2010 г.

Константин Ковалев

Можно. Но в краткосрочной перспективе проекты будут реализоваться точечно, в результате более глубокого анализа рынка и более продуманных концепций, адаптированных для особенностей каждого конкретного региона. 

Анна Шишкина

Зависит от конкретного региона и привлекательности приобретения его для клиентов. Там, где есть дефицит площадей, снижение объема строительства было вызвано в основном неустойчивостью девелопера, а не снижением уровня спроса. Соответственно, там, где есть платежеспособный спрос, а таких регионов немало, строительство новых объектов возобновится.

Розанов Дмитрий

Возможно частичное оживление в секторе торговой и жилой недвижимости.